时事分析 | 土地房屋及基建 | 2014-03-20 | 《星岛日报》

发展地下城的机遇与挑战



行政长官在施政报告提出发展地下空间,表示已拣选尖沙咀西、铜锣湾、跑马地及金钟/湾仔,预备进行先导研究,涉及近390万平方呎土地。[1]财政司司长早前发表财政预算案时预计,先导研究和公众咨询将于今年展开。[2]

发展地下空间,政府早在2009年提出。土木工程拓展署于2011年完成的《善用香港地下空间可行性研究》,也建议将部分政府设施如污水处理厂搬移至岩洞,腾出地皮作其他发展。[3]现时政府有意发展地下城的地区,全数位处黄金地段,其用途及对周遭的影响,值得关注。

用途广泛 连结大量人口

既然位处黄金地段,发展为商业购物区似乎最理所当然。环顾世界各地,地下商城俯拾皆是,全球最大的地下街PATH,即属一例。PATH位于加拿大多伦多市中心,占地37.16万平方公呎,共有1,200间店铺,不只提供商业空间,还将交通运输网络和地下通道连接,即使是寒冷冬季,人们也能避开外面的恶劣天气出行。[4]加拿大蒙特利尔的地下城,同样以隧道接通商场、办公楼、博物馆和大学,每日人流最高达50万人次。[5]该市只有百多万人口(1,649,519[6]),50万人次的人流,是一个颇大的数目。

以商业用途为主的地下城,港人应该不会陌生,因为邻近地区也有不少。日本东京于1927年开通第一条地下铁,五年后便在车站大厅设立第一条地下街。[7]台湾不少捷运站亦有地下商场和美食广场。有统计指,多伦多、大阪及台北地下城共有1,732间商铺,生活百货类的比例达三至六成。多伦多和大阪的地下城亦分别有38%及21%属餐饮商铺。[8]

商业用途外,地下城可有更多功能。北欧芬兰设有地下游泳馆、艺术中心及音乐厅等公众设施。[9]也有城市为配合军事需求而走进地下。于1969年动工,兴建十年的北京地下城,便主要用作军事防御,内有食堂、医院、学校,到1980年代,该处又被列为旅游景点。[10]

廉价出租

活动空间往地底延伸,普遍是因为地面空间难以发展,日本、台湾大都如此。2012年全港土地总面积达1,108平方公里,用于商业/商贸和办公室的商业用地仅占0.4%,住宅用地则占6.9%。份额最大为绿化用地,占三分二,分布在新界区内地势较高的土地或郊野地区。[11]

香港的市中心,平日或假期的人流,已给人逼爆闹市的感觉,近年一些新界地区也人头涌涌,被指影响市民生活,超出本港的旅游承载力。旅游发展局二月中公布数据,预测今年来港旅客会较去年的5,430万人次增加466.4万,升约8.6%。[12]商务及经济发展局早前发表的《香港承受及接待旅客能力评估报告》预测,2017年访港旅客将超过7,000万人次,2023年更会超过一亿。[13]

地小人多,地价日益高昂。最近铜锣湾波斯富街的一间「楼上铺」,以4,000万元易手,平均呎价近六万元,创香港楼上铺呎价新高。去年铜锣湾黄金地段的租金,按年上升14.7%,至每呎3,000美元,高于美国第五大道的2,500美元,连续第二年冠绝全球。[14]拓展地下空间,有助增加土地供应,缓和营商者的租金压力。据国际隧道工程协会于2009年的一份文件披露,芬兰赫尔辛基的地下租金,仅为同路段地面的一半。[15]

扩充闹市 安置社区设施

这次政府建议的选址中,锁定12处地点作可行性研究。其中最大规模的维多利亚公园地下隧道,会连接铜锣湾及天后地铁站,另有两条地下隧道,沿告士打道出海旁及由高士威道通往位于大坑的铜锣湾径巴士总站。在另一选址九龙公园,政府建议兴建隧道连接尖沙咀站与西九文化区,并与高铁站相通,吸引未来经高铁来港的游客从地底直通尖沙咀一带。[16]

至于其他地点,如马场、香港大球场等,有报道指,因位置偏远,交通不便,政府打算将运动场、图书馆等社区设施、水电等基建及政府部门迁入其中。[17]

技术可行 落实复杂

在香港兴建地下城,技术上绝对可行。过往本港也有不少地下空间的例子。一众私人企业发展的商场,如尖沙咀至尖东站的K11,铜锣湾的希慎广场及金钟的太古广场,均设有地下商铺,且有通道连接铁路站。

但有学者表示,兴建地下城需避开布满地底的楼宇地基、输水管及树根等,规划及动工过程相当繁复。[18]2004年规划署也曾计划打通铜锣湾中心地带的轩尼诗道,连接崇光百货和前兴利中心(现为希慎广场),后因空间限制及有太多地底设施而搁置。财政司司长曾俊华去年在立法会也表示,工程会令地面停用数年。[19]

要厘清地面及地底权责

地底工程对地面建筑结构的影响,是重要考虑因素。高铁工程香港段就曾被指损坏沿路地面建筑的结构,需要政府官员上立法会解画。[20]2011年,高铁在元朗区攸潭尾的钻挖隧道工程,亦被指可能令地下水位下降。港铁的环评报告承认,钻挖可能导致地下水位下降两米。有养鱼多年的村民称,高铁工程在地底建隧道,将会令水质的变化,不宜养鱼,即使港铁作出赔偿,也无法弥补其日后生计。[21]

如果陆上和地下空间业权未能清晰界定,地下城工程造成的损坏,同样会惹来上述争议;若地下工程毋须为陆上空间的损毁负责,恐怕又难以服众。前车可鉴,政府落实地下城计划时,必须厘清地面及地底的权责。

建造及运作成本不菲

建筑成本是另一问题。新加坡于去年开始兴建巨型地下油库。作为亚洲首个地下储油设施,建成后可腾出约150英亩(约60公顷)土地,用于房屋供应。同时,当地政府有意将发电、水务、垃圾处理、港口等设施迁至地下。不过新加坡国家发展部部长指,地底建筑需要地质勘探,营运费用也较高,成本可能是地面建筑的四倍。[22]

此外,去年广州市提出打造国际金融城,其中金融城的起步区将建成五层地下空间。但有指地下空间需要使用大量空调及制冷排气设备,或会抵触内地节能环保规定。[23]也有环保团体担忧,发展地下空间会制造很多建筑废料,增加堆填区负荷,且甚为消耗能源。[24]

最后,在本已兴旺的地区发展地下城,若然成功,将会吸引更多人流。到时各种基建配套能否配合,不容忽视。以交通运输系统为例,在2013年,铁路港岛线由天后到铜锣湾的载客率已达93%[25],荃湾线由尖沙咀到金钟的载客率则为98%,几近饱和。[26]政府表示已要求港铁公司提升载客量,港铁研究时,相信也要考虑地下城因素。

正如大部分发展项目,发展地下空间既有好处也有成本,社会除了讨论日后用途和技术问题,也要顾及兴建地下城的连带影响,权衡轻重,再作选择。

 


1 「地下城研究 料2017年完成」,《香港经济日报》,2014年2月6日。
2 《二零一四至一五财政年度政府财政预算案》,香港特别行区政府,2014年2月26日。
3 《善用香港地下空间可行性研究》行政摘要,土木工程拓展署土力工程处,2011年3月。
4  PATH - Toronto's Downtown Underground Pedestrian Walkway, City of Toronto, retrieved March 6, 2014. http://www1.toronto.ca/wps/portal/contentonly?vgnextoid=f537b454b35a2410VgnVCM10000071d60f89RCRD&vgnextchannel=04708b7a29891410VgnVCM10000071d60f89RCRD.
5  Getting Around, Tourism Montreal, retrieved March 7, 2014, http://www.tourisme-montreal.org/Travel-Information/Getting-Around-Montreal.
6  Census Profile, Statistics Canada, January 8, 2014, http://www12.statcan.gc.ca/census-recensement/2011/dp-pd/prof/details/page.cfm?Lang=E&Geo1=CSD&Code1=2466023&Geo2=PR&Code2=24&Data=Count&SearchText=Montreal&SearchType=Begins&SearchPR=01&B1=All&GeoLevel=PR&GeoCode=2466023.
7  黄健峯,《台北市捷运地下街空间区位与经营管理之用后评估研究》,国立台北科技大学,2007年6月。
8 《施政报告之地下商城 - 访港旅客数字持续上升 核心区商铺供不应求 本港发展地下商城潜力大》,美联工商铺研究部报告,2014年2月5日。
9 「日本地下街举世知名」,《文汇报》,2014年2月10日。
10「北京秘密地下城 神秘宫殿可容纳三十万人」,新华网,2011年1月13日。
11「香港土地用途2012」,规划署,2013年8月16日。
12「立法会经济发展事务委员会香港旅游发展局2014-15 年度工作计划」(CB(1)899/13-14(03)),商务及经济发展局旅游事务署 2014年2月。
13《香港承受及接待旅客能力评估报告》,商务及经济发展局,2013年12月。
14 Chris Oliver, “Causeway Bay rents continue to outpace New York's Fifth Avenue,” South China Morning Post, November 19, 2013, http://www.scmp.com/property/hong-kong-china/article/1360237/causeway-bay-rents-continue-outpace-new-yorks-fifth-avenue.
15“Underground Master Plan of Helsinki – A city growing inside bedrock,” ITA World Tunnel Congress 2009 Open Session Budapest, retrieved March 7, 2014, http://www.hel.fi/hel2/kv/geo/Underground_Master_Plan_of_Helsinki_ORAL.pdf.
16「维园九龙公园势建地下商城」,《文汇报》,2014年2月10日。
17 同16。
18「地下城规划繁复技术可行」,《成报》,2014年1月16日。
19「政府研究运用地下空间增加土地供应」,《香港经济日报》,2013年6月3日。
20「立法会十五题︰广深港高速铁路香港段建造工程对附近楼宇结构的影响」,政府新闻网,2012年12月19日,http://www.info.gov.hk/gia/general/201212/19/P201212190255.htm
21「迟来的高铁苦主:新田牛潭尾村的地下水荒」,香港独立媒体,2011年7年26日,http://www.inmediahk.net/迟来的高铁苦主:新田牛潭尾村的地下水荒
22「新加坡拟建地下城」,《星洲日报(马来西亚)》,2013年9月28日。
23「金融城地下空间2016年基本建成」,《南方日报(广州版)》,2013年11月15日。
24「环保撑小商户优先进驻」,《文汇报》,2014年2月10日。
25 以每平方米站立四人计算,下同。
26「港铁列车的可载客量和载客率」(CB(1)980/13-14(03)),立法会交通事务委员会铁路事宜小组委员会文件,运输及房屋局,2014年2月。