时事分析 | 创新及科技发展 | 2021-08-30 | 《星岛日报》

上落安全隐患 「电梯公交」帮到手?



本港高楼大厦林立,市民出入经常使用升降机,故其日常保养、定期检验和维修更新,对确保使用者安全极为重要。惟本港现存大量不符最新安全标准的老旧住宅大厦升降机,有关的改善工程,又因技术所限、业界人手不足、成本高昂等问题,而困难重重。近年内地有公司提出,为没有升降机的旧式住宅大厦,免费安装升降机,再于住户每次使用时收费,形同「电梯公交」,为无力或不愿斥资进行工程的业主提供另类选择。这种商业模式,能否减轻香港旧楼的「上落安全隐患」?

全港4.5万部升降机未达安全要求

本港升降机事故时有发生,在2018年更有多宗涉及人命伤亡,部分涉事的升降机机龄逾20年[1],令人关注升降机老化及安全的问题。为防范严重事故,部分升降机需要加装安全装置。资料显示,全港有64%的升降机(约4.5万部),未全部安装符合机电工程署(机电署)《升降机及自动梯设计及构造实务守则》最新标准的安全装置,例如防止机厢不正常移动装置,当中多属机龄较大的旧式升降机。[2]申诉专员公署(公署)今年5月发表主动调查报告,指出机电署对升降机及自动梯安全的监管有六项不足之处,其中一项正是优化旧式升降机的成效不理想。[3]

机电署于2011年发出指引,建议旧式升降机的负责人加装安全装置[4];政府又伙拍市区重建局,推出「优化升降机资助计划」(下称资助计划),提供经济诱因,资助合资格的大厦和业主,为旧式升降机加装安全装置或更换整部升降机,及安排免费顾问服务。[5]但公署调查发现,截至去年底,在全港所有老旧升降机中,只有约8,100部进行了优化工程,而未符合最新安全规格的升降机数量,则为其五倍以上。机电署认为,工程进度并不显著。[6]

新旧装置不匹配 业界人手短缺 碍工程进度

构成旧式升降机改善工程进度缓慢的障碍有三。第一是技术限制。不少大厦的升降机由于机龄太大,与新式零件不吻合,日常维修已经不易,更遑论加装安全装置。[7]受限于个别设备的规格和楼宇空间不足,新增的安全装置未必能与旧式升降机设备匹配,而旧式设备也未必有足够空间,加装新安全装置。[8]

障碍之二,则与业界人手不足,服务需求殷切有关。2018年,当局评估业界每年能处理约1,500部升降机的优化工程,随着新工人和学徒入行,到2025年将可增至处理2,500部。为免市场在短时间内涌现大量需求,推高工程费用,当局决定分阶段为工程提供资助,每年均设有一定数量配额。首轮资助计划共接获1,200宗合资格的申请个案,涉及约5,000部升降机,个案按安全风险厘订处理的优先次序,最后只有约1,400部升降机纳入资助。[9]

业主无力或不愿出资 难开展工程

而第三个障碍,就是「钱作怪」。升降机多属楼宇的公用部分,对业权分散的大厦来说,不容易达成共识集资改善或更换升降机。个别业主亦可能因财政困难,无力承担工程费用。[10]

改善工程要花多少钱?根据机电署首轮资助计划批出的工程合约,加装安全装置工程每部升降机的费用介乎10万至60万元,平均约为40万元;而更换整部升降机工程则介乎70万至150万元,平均花费约100万元。实际费用视乎现有升降机的设计、状况和零件相容性,以及优化项目范围和现场环境状况等因素而异。[11]

政府已透过资助计划,为合资格的大厦和个别长者业主减轻工程的财政负担,大厦可获资助工程和保用服务费用的六成,上限为每部升降机50万元,而有关楼宇的60岁或以上长者自住业主,可获所需分担工程费用的全数资助,最多五万元。[12]

资助计划规定,合资格楼宇内所有住用单位,其平均每年应课差饷租值,巿区单位不得超过16.2万元,新界单位不得超过12.4万元。市建局于2019年时指,就此应课差饷租值水平上限,全港约4,000幢大厦、共1.3万部升降机符合申请资格。[13]

其实需要提升安全水平的老旧升降机,不少皆位于单幢旧楼,首轮资助计划的申请个案中,约七成便来自单幢楼宇的住户。[14]这些住户以长者占多,即使有官方资助,仍难以负担剩余的工程费用。[15]而不符合申请资助计划资格的旧楼,由于没有政府补助,加上楼宇可能本身已有多项修葺工程,令每户要分摊的费用更大,有无收入的长者接受传媒访问时坦言无力支付,使改善工程更难召集业主达成共识。[16]

内地推「电梯公交」免安装费 住户乘搭按次付费

有说「钱能解决的问题不是问题」,创新的商业模式,或可解决小业主无力或不愿一笔过承担工程开支的问题。在内地,有公司提出「电梯公交」的方案,免费为业主安装升降机,并负责后续营运和维修保养。住户只需像乘搭巴士般,在每次使用电梯时才需要付费。[17]

「电梯公交」的出现,是缘于内地七层以下的住宅无需安装升降机,但随着住户年纪渐长,以及希望提升生活质素,各地老旧小区渐渐出现加装电梯的诉求。加装的电梯多数采用「外挂式」,即在大厦旁边兴建一座电梯,并在大厦每层开设出入口,连接电梯。在各地政府的老旧小区改造项目中,为楼龄高的住宅大厦加装电梯是重点项目之一。一般来说,政府会提供一笔补贴,再由业主分摊余下开支,落成后交由物业管理公司负责营运和维修,并向业主收取相关管理费。[18]

杭州临安区一个近20年楼龄的碧桂苑屋苑,于2019年尝试号召业主加装电梯,地方政府分别给予每部升降机20万元人民币(下同)补贴,另加五至十万元的供水、电力、燃气等管道的迁移费用。业主则需分摊设计、基础建设、安装等费用约30万元,以及后期运作的电力、清洁与维修保养费用。[19]

惟与香港一样,即使政府提供一笔大额资助,却由于财政问题,业主们往往难以就工程达成共识。高层业主迫切希望加装升降机,以方便出入;中层住户认为自己使用频率不高,对昂贵的工程费用存在顾虑;低层住户则觉得自己无需乘搭,却要共同承担各项费用并不公平,加上考虑到噪音、遮挡采光、私隐等问题,而反对工程。而内地法律规定,既有住宅加装电梯必需得到总人数三分之二以上的业主同意,结果低层业主的反对和中层业主的摇摆不定,使工程无法推行。[20]

多用多付 消除高低楼层住户分歧

「电梯公交」模式的出现,则为消除高低楼层住户的分歧带来契机。因为所有业主均不用一笔过付巨额的工程费用,而是透过按次收费,令更多使用升降机的高层住户,作出更多的经济承担;中层住户免除了一次性大笔开支,自然乐意支持加装电梯;至于低层住户只要不使用升降机,便一分也不用付出,其他持份者只需集中处理这些住户对噪音、私隐被侵犯的忧虑。[21]

「电梯公交」的收费模式,则按情况而定,上述的碧桂苑屋苑是每次乘搭划一收费一元,亦有屋苑是经过前期调查后,按楼层订立不同收费标准,最高不超过两毫。[22]而住户如有访客到访,需在电梯公司专属应用程式,购买访客通行证,分享予访客以扫瞄二维码方式乘搭电梯。另外,有电梯公司与业主协商后,将电梯内的广告收益收归所有。[23]

前期投资大 定价成持续营运关键

不过有电梯业界人士分析,这种营运模式前期投资大,利润率不高且回报周期长,相当考验电梯公司的成本控制能力、利润开发能力和精准营运能力,其收入模式和定价,必须兼顾不同楼层住户的需求,同时确保电梯公司有利可图,才可持续营运。假如定价过低,无法为电梯公司带来一定收益,甚至难以收回成本,模式就无法持续;相反若定价过高,少人使用,电梯公司同样难以营运。有电梯公司坦言,业主的使用状况不确定性大,难言能否和何时回本。[24]

单幢旧楼住户少 更难回本

若然香港引入「电梯公交」模式,需要克服甚么困难?能否集合多幢旧楼一次过安装,是其中之一。在内地,电梯公司或一次承包整个屋苑的电梯营运,上述碧桂苑屋苑便一共兴建114部电梯[25],涉及住户数量庞大,「薄利多销」之下较大机会回本。而且内地社区普遍设立居民委员会,由居委会多次召开居民大会,在居民与电梯公司之间居中协调沟通,让电梯公司当面回应并解决居民的疑问,亦是「成功争取」的重要因素。[26]

本港的老旧升降机多数位于单幢旧楼,住户基数少,「电梯公交」如何定价使业务得以持续营运,将更具挑战。另外,业主立案法团和物业管理公司或可负起居委会的角色,组织及协助业主和电梯公司沟通,推动以「电梯公交」模式落实优化升降机工程。

三无大厦欠商讨平台

惟本港部分单幢旧楼是「三无」大厦(即没有业主立案法团、没有任何居民组织、及没有管理公司),业主和住户缺乏平台讨论和处理共同关注的问题,单凭电梯公司难以齐集业主。民政事务总署自2011年起,透过大厦管理专业顾问服务计划,聘用物业管理公司免费为三无大厦的业主,提供管理大厦专业意见和支援服务,包括协助他们成立法团和申请各类维修资助和贷款计划。[27]计划或许在「电梯公交」模式中也可发挥作用。

本港有大量老旧升降机已跟不上时下的安全要求,其更新进度亦不理想,形成城市隐患。内地的「电梯公交」,示范用创新商业模式,平衡不同楼层业主的利益,消除业主之间的分歧,减少工程障碍。虽然模式能否持续,仍有待验证,但至少可启发社会跳出传统框框,去解决存在已久的问题。若财政问题得以克服,旧楼或可直接汰旧换新,绕开升降机新旧装置不匹配的问题,惟仍要想方设法,鼓励新人入行,才可加快改善升降机安全的步伐。

1 《升降机及自动梯的监管机制》,申诉专员公署,2021年5月13日,第35至39页。
2 同1,第3至4页。
3 同1,第42至53页。
4 同1,第53页。
5 「第二轮优化升降机资助计划」。取自楼宇复修平台网站:https://brplatform.org.hk/tc/subsidy-and-assistance/limss,查询日期2021年7月6日。
6 同1,第7至8页。
7 「旧楼整𨋢资助 小修补未见效」。取自文汇报网站:http://paper.wenweipo.com/2019/04/15/HK1904150005.htm,最后更新日期2019年4月15日。
8 同2,第8页。
9 「优化升降机资助计划」,发展事务委员会,2018年10月,立法会CB(1)35/18-19(03)号文件,第6页;「兼顾居民需要 与社区同行支援优化升降机」。取自市区重建局网站:https://www.ura.org.hk/tc/media/blog/blog_20200202,最后更新日期2020年2月2 日。
10 同1,第8页。
11 「审核2021-22年度开支预算—管制人员的答复(答复编号:DEVB(W)071)」。取自机电工程署网站:https://www.emsd.gov.hk/filemanager/tc/content_1438/DEVB(W)071-2298.pdf,查询日期2021年7月7日。
12 同5。
13 「资助优化升降机 业主轰条款离地」。取自东方日报网站:https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20190702/00176_055.html,最后更新日期2019年7月2日。
14 「全面支援、协助业主筹组优化工程 让楼宇升降机更安全可靠」。取自市区重建局网站:https://www.ura.org.hk/tc/media/blog/blog_20190804,最后更新日期2019年8月4日。
15 同7。
16 朱雅霜,「【升降机】『食人𨋢』险象环生 优化升降机资助欠全面」。取自香港01网站:https://www.hk01.com/周报/253102/升降机-食人𨋢-险象环生-优化升降机资助欠全面,最后更新日期2018年11月2日。
17 顾鸿儒,「一次一元, 杭州”电梯公交”收费惹争议」。取自中国新闻周刊网站:http://www.inewsweek.cn/society/2021-05-27/12658.shtml,最后更新日期2021年5月27日。
18 王钟的,「”电梯公交”为老楼加装电梯探索新路」。取自中国经营网网站:http://www.cb.com.cn/index/show/zl/cv/cv13455391859,最后更新日期2021年5月28日。
19 同17。
20 「装不装都一样?”共享电梯”装上后, 6楼民众:还是多锻炼吧」。取自百度网站:https://mbd.baidu.com/newspage/data/landingsuper?context=%7B%22nid%22%3A%22news_9015758982692229251%22%7D&n_type=1&p_from=4,最后更新日期2021年7月6日;王钟的,「”电梯公交”为老楼加装电梯探索新路」。取自中国经营网网站:http://www.cb.com.cn/index/show/zl/cv/cv13455391859,最后更新日期2021年5月28日。
21 王钟的,「”电梯公交”为老楼加装电梯探索新路」。取自中国经营网网站:http://www.cb.com.cn/index/show/zl/cv/cv13455391859,最后更新日期2021年5月28日;「”电梯公交”来了 能否化解老旧小区”上下两难”顽疾」。取自央视网网站:https://news.cctv.com/2021/05/19/ARTIuQwS7jOjgSeOj9J0Xrvl210519.shtml,最后更新日期2021年5月19日。
22 李行健,「多地老旧小区改造加装”公交电梯”如何运作?能否复制推广?」。取自央广网网站:http://china.cnr.cn/gdgg/20210519/t20210519_525490585.shtml,最后更新日期2021年5月19日。
23 同17。
24 李行健,「多地老旧小区改造加装”公交电梯”如何运作?能否复制推广?」。取自央广网网站:http://china.cnr.cn/gdgg/20210519/t20210519_525490585.shtml,最后更新日期2021年5月19日;顾鸿儒,「一次一元, 杭州”电梯公交”收费惹争议」。取自中国新闻周刊网站:http://www.inewsweek.cn/society/2021-05-27/12658.shtml,最后更新日期2021年5月27日。
25 同17。
26 「”电梯公交”来了 能否化解老旧小区”上下两难”顽疾」。取自央视网网站:https://news.cctv.com/2021/05/19/ARTIuQwS7jOjgSeOj9J0Xrvl210519.shtml,最后更新日期2021年5月19日。
27 「新措施提升『三无大厦』管理」。取自民政事务总署网站:https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/Whats_New/2_4_9.html,最后更新日期2021年7月8日;「立法会十二题:向三无大厦的业主提供支援」。取自政府新闻公报网站:https://www.info.gov.hk/gia/general/202001/15/P2020011400585.htm,最后更新日期2020年1月15日。