时事分析 | 区域及经贸发展 | 2021-09-13 | 《星岛日报》

利民生 振经济 为旧区更新注入旅游元素



屯马线全线通车后,其途经的九龙城区不时游人如鲫,更多人认识到该区的文化、历史和美食。但到访的市民不难发现,在打卡热点外,九龙城满布日久失修的楼宇,卫生欠佳的横街窄巷,道路规划过时,不论作为游玩或是居住地,都略嫌不足。

九龙城的状况,是香港不少城市旧区的缩影。这些旧区都具备吸引游人的地道特色,但随时日老去,陈旧的小区建设已无法维持居民的生活质素,遑论招待游人。虽然市区重建可以促进小区更新,但如何在为生活环境、地区经济带来新气象的同时,保留地区特色,是一大难题。市区重建局近日正如火如荼地在九龙城收楼重建,该如何克服这项挑战?

九龙城区深厚历史底蕴 多元文化熔炉

九龙城区的历史充满故事,所以即使有大量住宅,仍一向深具旅游发展潜力。该区历史最早可以追溯至南宋时期,相传南宋末二帝曾驻扎于九龙城一带[1],至今区内亦保留不少与宋朝相关的历史建筑及景点,包括宋王台公园和侯王庙。区内九龙寨城于清代时为军事前哨站,后来在20世纪中期演变成全世界罕见的垂直型贫民窟,人口密度和犯罪率极高,恶名远播。现时寨城已被拆除,但游人仍可在寨城遗址所在的九龙寨城公园[2],一窥昔日低下阶层的恶劣居住环境。[3]

九龙城区亦是多元文化熔炉,泰国族群在区内扎根,使该区有「小泰国」之称,大批潮州移民也聚居于此,泰潮文化相互交融,创造独特魅力。区内又有牛棚艺术村,吸引艺文社群聚集,游人可以在红砖老房中,欣赏前卫的当代艺术。[4]这些元素,对于一些追求深度和独特旅游体验的旅客,不无吸引力。

旧区规划不合时宜 居民生活质素欠佳

惟九龙城区老化问题日益严重,莫说招待旅客,就连保障居民安全,也有困难。区内有2,282幢楼龄逾30年以上的楼宇,占全港11%,楼龄超过50年和70年的更有1,311幢和127幢,数量冠绝18区。[5]当中不少旧楼残破失修,亟待更新重建,例如近日获市建局提出收购重建的两个公务员合作社,楼龄均达50年以上,部分单位下雨天会漏水或渠道淤塞出现倒灌、石屎剥落甚至墙身露出钢筋。[6]

 

此外,九龙城区城市规划在社会经济急速发展中,也变得不合时宜。由于泊车位不足和街道狭窄,区内违例泊车问题严重,即使现时游客绝迹,违泊在区内亦是常态,往往造成交通阻塞或意外。[7]疫情前,大批内地旅游团在土瓜湾及红磡一带购物和用膳,旅游巴士在区内违规停车上落客及泊车,更令区内交通塞上加塞。[8]

融入旅游导向设计理念 助改善生活环境

若要处理上述问题,以「有度开发,民本规划」为原则,引入旅游导向的更新改划理念(tourism-led approach),或是出路。

具体而言,像九龙城般的旧区,需要重整及重新规划有关的市区范围、将破旧失修的楼宇重建,成为符合现代标准而又设计环保的新式楼宇、保养和复修有需要维修的楼宇、保存具历史、文化和建筑学价值的楼宇、地点,以及具吸引力的园林景观和城市设计等工作[9],以提升楼宇质素、美化市容,建立更宜居的小区。由于这些旧区对旅客有一定吸引力,故需引入旅游导向的重建改划理念,以助振兴地区经济,并化解旅客活动与居民生活之间的矛盾。

如今市建局在九龙城区的重建工作进行得如火如荼。[10]当局在九龙城区更新规划过程中,正好可实践上述理念,例如透过适当的土地运用和街道设计,规划交通、泊车和旅游配套设施,重整道路交通等小区秩序,以平衡居民与旅客的要求。[11]

当局同时需做好旅游管理,订立清晰的人车分流措施。九龙城区现已有多种公共交通工具直达,若然该区锐意发展艺术创作工作坊或多元文化导赏团等深度游,摒弃动辄数十人一团的大众旅行团,实无必要让大批旅游巴直入其心脏地带。因此当区的交通规划,可预留位置较偏的公共交通交汇处,供旅游巴上落客,安排旅客步行前往区内景点,而旅游巴在繁忙时段亦不得进入市中心范围,避免阻塞交通。若当局规划得宜,藉着市区更新的机会,定可在改善楼宇安全和居民生活质素的同时,创造更理想的旅游环境,使区内得以发展特色旅游。

活化保育旧城老街 塑造独特地标

而为保留地区特色,当局可透过活化保育,将旧城老街塑造为独特地标。湾仔石水渠街蓝屋建筑群的保育经验,可堪借镜。该建筑群由三幢外墙涂上亮丽抢眼的蓝色、黄色和橙色的唐楼建筑组成,别具岭南建筑特色。[12]蓝屋过往曾被用作武馆、医馆、义学等的场所。2006年香港房屋协会斥资亿元,与市建局合作,将蓝屋建筑群活化成旅游景点。[13]

在「留屋留人」的计划理念下,蓝屋建筑群「原汁原味」地保留建筑群外貌和单位内部,并活化成集住宿、商铺、公共空间于一身的文物保育项目,除了旧街坊继续住下,亦有新租户迁入,附近街坊可随时进入商铺和公共空间休息聊天,维系小区网络。[14]

蓝屋另设「旧物叙述空间」和「香港故事馆」,前者透过蓝屋搜集得来的旧物,展示不同年代不同阶层的住屋及生活状况;后者透过民众参与及连结不同的合作伙伴,举办展览、工作坊等多元化的小区文化活动,推广本土文化特色[15],吸引了不少游人到访,成为文青打卡胜地。[16]

「有度开发,民本规划」 保留小区情怀

从蓝屋的保育经验可见,保育与更新本可并行不悖,既能改善环境和居民生活质素,也可保留本土文化特色和小区网络,兼为地区经济创造条件。个中关键,是理解市区更新不代表全部清拆重建、将小区改头换面,而是必须尊重「有度开发,民本规划」的价值,以部分复修、部分保育、部分重建的原则,视居民生活和邻里网络为本,保留小区、街道文化特色,延续昔日人文历史情怀,营造出具人情味的旅游新地标。[17]

「有度开发,民本规划」之所以重要,是因为若然原区居民的意愿不被尊重,那即使小区建设更新,他们也可能悉数迁出,令翻新后的小区沦为没有灵魂的地产项目,街道原有的文化特色面貌也将消失殆尽。过去有「囍帖街」之称的利东街重建项目便是一例。

上世纪五、六十年代,印刷业蓬勃,政府将部分印刷店集中于利东街,方便监管,利东街逐渐成为本港印刷业重地,印制各式各样的喜帖、红包袋、月历等,使「囍帖街」之名为人熟悉,亦成为外地游客访港的必到景点。[18]

市建局在千禧年代启动利东街重建项目,与私人发展商清拆利东街,重建成为仿欧陆风格的高档住宅和商场,原有的小店只余下一家藏在地库隧道。发展商不时在街道布置目不暇给的节庆装饰,虽然吸引游人打卡,但丝毫不见昔日利东街喜帖印刷铺集中地的人文历史痕迹,原有小区网络已遭摧毁,在利东街旁边的小街窄巷苦心经营的店铺,也要面对租金上涨的压力。[19]

尊重居民意愿 确保居民参与为成功关键

若要兼得鱼与熊掌,以旅游导向的小区更新具体规划不应由政府、市建局或地产发展商独断独行,而是必须让居民在小区部分复修、部分保育、部分重建,以及发掘地方旅游潜力当中,有充分参与和「话事权」,确保小区福祉受重视,以争取居民支持,才会水到渠成。[20]

以发展旅游项目为例,居民应在景点规划阶段已参与其中,业界及政府需主动了解他们对发展旅游地目标愿景、想象及期望。其后,策划者需积极咨询居民意愿,给予居民更重大和实质的职责,并共同协商制定项目的目标。例如,若开发农庄郊游,当区居民会否乐于带领游客游览农庄,是否愿意参与设计郊游路线或活动等。[21]

除了居民,旧区重建亦涉及商户、地产商、区议会等地区持份者,并要平衡小区与旅客或旅游业界之间复杂交错的利益关系,因此建立多方沟通的有效机制,在地区层面做好沟通和协调,十分重要,以免破坏良好的邻里关系和小区结构。[22]

九龙城区以外,观塘、油尖旺区等旧区,同样面对旧楼失修、规划过时的问题,导致交通和环境状况恶化,居民生活质素受损。[23]要改善有关情况,可在重建活化保育的过程中,引入旅游导向设计理念,将旧区重塑为宜居小区,同时为发展旅游创造条件。这不仅可为老旧小区重拾活力,也可吸引游客前往体验新旧交织的独特文化。

1 「九龍城市区更新愿景回顾与前瞻」,九龍城市区更新地区咨询平台,2011年6月,第2页。
2 「九龙城」。取自香港旅游发展局网站:https://www.discoverhongkong.com/tc/explore/neighbourhoods/kowloon-city.html,查询日期2021年8月18日。
3 《香港旅游业未来规划:接通环球 连系湾区 营造小区》,智经研究中心,2021年7月,第132及133页。
4 同2。
5 「审核二零二零至二一年度开支预算」,立法会财务委员会,2020年4月,答复编号DEVB(PL)060,第147至148页。
6 王洁恩,「【公务员合作社】九龙城两项目重建 楼龄50年 钢筋外露渗水严重」。取自香港01网站:https://www.hk01.com/社会新闻/476503/公务员合作社-九龙城两项目重建-楼龄50年-钢筋外露渗水严重,最后更新日期2020年5月22日。
7 「【违法泊车】警方打击九龙城区违泊车辆 日内发近1,400张『牛肉干』拖走8部车」。取自TOPick网站:https://topick.hket.com/article/3029955/,最后更新日期2021年8月11日。
8 「立法会十二题:处理访港旅客为地区带来影响的纾缓措施」。取自政府新闻公报网站:https://www.info.gov.hk/gia/general/201905/15/P2019051500373.htm,最后更新日期2019年5月15日。
9 《市区重建策略》,发展局,2011年2月,第2至3页。
10 「市建局启动九龙城区新重建项目」。取自市区重建局网站:https://www.ura.org.hk/tc/media/press-release/20210305,最后更新日期2021年3月5日;「市建局启动九龙城区新重建项目 规划主导 连接新旧小区」。取自市区重建局网站:https://www.ura.org.hk/tc/media/press-release/20190222,最后更新日期2019年2月22日。
11 同3,第133页。
12 「旧建筑、新趣味」。取自香港旅游发展局网站:https://www.discoverhongkong.com/tc/explore/culture/travel-back-in-time-with-the-top-revitalised-historic-buildings-in-hong-kong.html,查询日期2021年8月18日。
13 同3,第129页。
14 「蓝屋复古地砖老过花样年华 文青打卡新热点」。取自TOPick网站:https://topick.hket.com/article/2073671/,最后更新日期2018年5月16日。
15 「旧物叙述空间」。取自蓝屋网站:https://vivabluehouse.hk/tc/menu/28,查询日期2021年8月19日;「香港故事馆」。取自蓝屋网站:https://vivabluehouse.hk/tc/menu/27/story,查询日期2021年8月19日。
16 同14。
17 同3,第130页。
18 袁源隆,「从”Street”到”Avenue” 利东街的前世今生」。取自明周文化网站:https://www.mpweekly.com/culture/利东街-旧区重建-仕绅化-173330,最后更新日期2021年3月1日。
19 袁源隆,「从”Street”到”Avenue” 利东街的前世今生」。取自明周文化网站:https://www.mpweekly.com/culture/利东街-旧区重建-仕绅化-173330,最后更新日期2021年3月1日;袁源隆,「游走今日的利东街 看这些年的街区变化」。取自明周文化网站:https://www.mpweekly.com/culture/利东街-旧区重建-仕绅化-173333,最后更新日期2021年3月1日;袁源隆,「自己当自己小区的主人」。取自明周文化网站:https://www.mpweekly.com/culture/利东街-旧区重建-仕绅化-173337,最后更新日期2021年3月1日。
20 同3,第130页。
21 同3,第130页。
22 同3,第130及131页。
23 同3,第126及131页。