时事分析 | 土地房屋及基建 | 2014-07-04 | 《经济日报》

私营廉租屋的「败部复活战」



近日个别二手单位以高价成交,再次令有意置业者抓狂。淘大花园一个255平方呎的单位,以357万元售出[1],沙田第一城的实用呎价亦创新高[2],莫说基层,某些中等收入人士恐怕也高攀不起。

私楼价格高企,基层市民对公共房屋的需求,也创历史新高。截至2014年3月,公屋轮候册累积了248,100宗申请[3],平均轮候时间亦由2011年3月底的2.0年,升至2013年3月底的2.7年。[4]虽说逾半的轮候个案属配额及计分制下的非长者一人申请,当中或会夹杂「申请咗先」而无迫切需要的年轻人。但即使只计一般申请人,申请宗数亦由2007年3月底的70,500,递增至今年3月底的121,900,对公屋供应构成压力。

现 届政府锐意增加公屋供应,又同意检讨配额及计分制,但除此之外,可有良方满足基层住屋需求?早前传出恒基兆业地产主席李兆基有意捐出大坑西新邨地皮,名为 「私营廉租屋」的建屋模式再次进入公众目光。私营市场能否参与解决低下阶层住屋需求,在盈利及社会责任之间走出一条新路,值得讨论。

大坑西新邨

大坑西新邨为全港唯一以「私营廉租屋」模式建成的廉租房屋。1961年,政府以三份一地价批出石硖尾一幅土地[5],并提供一笔年息五厘的1,000万元贷款[6],予香港平民屋宇有限公司(平民屋宇)兴建最少有1,600个单位的私人住宅,以参考自其他资助房屋租金水平,安置当年因大坑西清拆而丧失家园的居民,并租予其他低收入人士。[7]平民屋宇由当时社会名流牵头组成,专为大坑西新邨项目而成立,为非牟利团体,也是现时房屋委员会(房委)和房屋协会(房协)以外,唯一的本地资助房屋提供者。

时至今日,大坑西新邨楼龄超过50年,设施老旧,对年老居民造成不便。而其位处地铁站上盖,发展潜力优厚。2010年,平民屋宇提出将此重建为私人住宅,城规会亦修改石硖尾分区计划大纲图,将大坑西新邨地皮从住宅改为综合发展区。[8]然而四年过去,只闻楼梯响,大坑西新邨重建计划始终无法启动,主要难题为利润不高,以及未有重置居民的妥善方案。

两大难题:地积比率及居民重置

大坑西新邨地皮现时的地积比率约为3.2倍,城市规划委员会当年重新规划土地用途时,将比率订为5.5倍,并规定建筑物不得高于90及130米,以免阻挡地皮附近的山脊线,并防止重建后会形成屏风效应。[9]

如根据城规会的地积比率重建,住宅单位可增至约3,000个,但仍然惹来平民屋宇异议。[10]当时协助当地居民的民协副主席认为,5.5倍的地积比率无法为发展商提供足够的重建诱因。[11]

据早年的传媒报道,平民屋宇当年构思将地皮分三期发展,首两期仍作廉租屋邨,第三期则建成私人住宅出售。近日的报道则指,李兆基有意与政府合作于该处发展居屋,设想捐出地皮后兴建约5,000个单位。但要落实这个构想,地积比率需进一步放宽至7.5倍[12],超出城规会的规定。

如何安置受重建影响的居民,是另一道阻力。大坑西新邨的居民并非房委会辖下的公屋住户,政府认为若然重建,重置工作应由平民屋宇负责。[13]居民要迁往公屋,亦需按正常程序轮候。另觅住屋的方案一日未明,重建构想恐怕难以讨论下去。

参考房协模式

重建障碍重重,突显了私营廉租屋这一另类建屋模式的弊端。大坑西新邨兴建之时,政府的资助房屋发展才刚起步,未及考虑私营廉租屋的重建安排,致令大坑西新邨变成一个「历史遗留的问题」。

但另一方面,历史比平民屋宇悠久,同为热心人士成立的房协,却在历史进程中找到定位。其演变经验,或许值得平民屋宇借鉴。

战后的香港本无资助房屋。及至1948年,有热心人士以伦敦市长「空袭救灾基金」的1.4万英磅捐献,成立一个非牟利机构,即现时的房协。其成立目的,是向香港市民提供可负担的房屋及相关服务。[14]他们引入英国专业房屋管理制度及人才,并于房屋建筑上屡作大胆尝试,被喻为「房屋实验室」。[15]到了今天,房协管理物业项目已达41个,其中包括约6.2万个住宅单位。[16]

房协为法定非牟利机构,处于政府以及市场之间,与政府联系紧密,兴建公屋以外的资助房屋之余,亦会协助市区重建,如2004年收购深水埗四个项目的业权。[17]最近建成,以长幼共融为概念的乐融轩,亦是房协与市区重建局的合作项目。[18]在某些方面,房协与平民屋宇并无二致,其出租房住客,同样不属房委会公屋居民,重置计划原则上需自行负责。既然房协能在政府与市场之间游走,平民屋宇和政府的分歧,看来亦非无法消弭,关键只在于双方能否建立更深入的合作关系。

旧酒新瓶与破旧立新

若平民屋宇想延续其原有定位,亦非没有空间。截至2012年的3月底,平民屋宇滚存资产超过四亿元,另每年大约收取1,500万元租金,毛利近600万元。[19]与资产值相比,毛利不算很高,却也接近租金四成。以微利营运支持基层的项目,亦算有所作为。重建计划如像当年一样,获得地价寛免和政府贷款,或许能为重置居民带来曙光,而无改当年政府的拨地原则。

大坑西邨的营运模式,跟近年兴起的一些社会企业有点相似。2010年成立的社会地产组织「要有光」,以「光房」计划为贫困单亲家庭提供住所。「要有光」找来一班有心业主,以低于市价的租金借得一些住宅单位,再租予符合资格的单亲家庭,并赚取其中差额。[20]「要有光」以盈利为目标,同时兼顾弱势,虽然不是第一手房屋供应,却是兼顾基层住屋需要和利润的另一范例。

与 「光房」不同的是,平民屋宇的私营廉租屋,规模庞大很多,要平民屋宇和政府为微利而倾出巨资重建,所需要的「我为人人」情操,一点不低。无论结果如何,平 衡盈利及社会责任之间的尝试,不会就此缺席。「光房」的例子告诉我们,私营廉租屋的概念从来没有退出,只不过换了另一个形式存在。能否发扬光大,视乎塞拉 利昂下还有多少有心人。

 

 

1 「全城细价楼疯了 淘大呎价1.4万创神话 嘉湖两房破300万」,《苹果日报》,2014年6月23日。
2 「第一城实呎价破万三创新高」,《信报财经新闻》,2014年6月25日。
3 「全速觅地增建公屋」,运输及房屋局局长张炳良在立法会政府账目委员会有关审计署署长第62号报告书的公开聆讯的开场发言,2014年5月5日,http://archive.news.gov.hk/tc/record/html/2014/05/20140505_112653.lin.shtml
4  同3。
5 「唯一私营廉租屋邨 住客无公屋户身分 大坑西邨拟重建 居民难获安置」,明报,2010年11月9日。
6 「立法会三题:大坑西邨重建计划」,政府新闻公报,2011年3月9日。
7  同5。
8  同6。
9 「大坑西新邨 重建路漫漫 限制多 诱因少」,《香港经济日报》,2014年5月24日。
10「四叔捐大坑西地建居屋 解决邨民安置头号难题」,《信报财经新闻》,2014年6月10日。
11 同9。
12 同10。
13 同6。
14 香港房屋协会网页,http://www.hkhs.com/chI/about/index.asp
15「一楼一古:给基层的 美学建筑」,《苹果日报》,2013年4月15日。
16 香港房屋协会统计资料,http://www.hkhs.com/chI/info/index.asp
17「房协收购四个深水埗重建项目业权」,房屋协会,http://www.hkhs.com/chi/wnew/pr_040731.asp
18「房协角色」,《苹果日报》,2013年11月27日,http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131127/18526028
19「金融云端:不要四叔农地」,《苹果日报》,2013年4月29日,http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130429/18243411
20「光房计划」,要有光网页,http://www.lightbe.hk/scheme.html