时事分析 | 土地房屋及基建 | 2010-03-10 | 《星岛日报》

理顺楼市宜灵活微调忌急进



下年度预算案提出稳定楼市措施,回应市民对楼价及楼市长远健康发展的关注。智经早于3年前探讨香港长远竞争力时,已留意到高地价问题,建议政府可因应本地出生率、家庭规模等不同因素,制定中长期预测以安排土地拍卖,取代视乎价格高低卖地的做法,从而令土地供应较为稳定。我们很高兴看到预算案中,提出将优化现行卖地政策。

预算案提出针对资产泡沫风险的措施,主要是增加土地供应、增加​​物业炒卖成本、提高卖楼透明度及监察按揭信贷风险。增加土地供应的其中一项重要举措是优化勾地表制度,在下年度勾地表的46幅住宅用地中,政府指定6幅市区住宅用地,若没有被勾出将安排在两年内拍卖或招标。智经对于不贱卖土地但要有稳定供应的做法,表示支持。

过度打压弊多于利

事实上,过去数年的私人住宅落成量按年递减,由2004年的26,000个锐减至2008年的8,800个,去年进一步降至7,200个,影响房地产市场的供求。预算案采取稳定供应的政策,对症下药,方向正确。政府优化勾地制度,实行勾地与卖地并存,在土地供应上取回主导位置,以便在市场运作失效时,从土地供应层面令供求更平衡,这对楼市长远的稳定发展深具意义。

此外,本地豪宅价格近期大幅上升,发展局局长亦表示,对于去年楼价升27%,大单位升幅达29%,认为情况罕见。预算案提出调高豪宅印花税,虽然多缴的税额轻微,但已向市场明确表达了政府对市场炒卖的关注,相信对减低楼市泡沫风险,避免豪宅市况波及中小型住宅,可发挥一定作用。

预算案采取措施稳定楼市,是社会的共识及诉求。不过,部分人士认为新措施过于温和,提出要有更强硬手段,例如将未有勾出的土地悉数推出拍卖、将上调豪宅印花税的范围由2,000万元物业扩大至1,000万元等,务求令楼市迅速降温。客观而言,楼市过热,对物业市场长远发展绝非好事;市民置业难,亦影响社会和谐,政府确实不可对资产泡沫袖手旁观,不过,轻言落重药,后果亦可以相当严重。

任何范畴的政策措施,都会对不同持份者产生不同影响,如何平衡各方利益,成为决策过程的关键考虑。预算案要采取措施稳定楼市,同样要在现有业主利益及市民置业诉求之间,作出平衡。政府以强硬手段介入市场运作,有可能对楼市起到即时压抑的作用,但亦可能导致数十万业主的资产眨值,对经济、社会及政治环境造成重创。过度打压楼市的后果,只要曾经历97年前后的负资产年代,都会有深切体会,相信大部分市民都不希望负资产重现。

平稳发展利经济民生

从宏观角度而言,如何预防资产泡沫风险是预算案另一重任。全球热钱涌现,刺激本地楼市的投资活动。自2008年第四季至今,流入港元的流动资金已超过6,400亿元,利息走向亦出现历史低位,增加了资产泡沫形成的潜在风险。一旦资金逆转或利率回升,资产价格将出现大幅波动,不容忽视。现时按揭供款占市民收入比例38%,较过去20年平均53%为低,房地产市场尚算稳健。预算案在这时候推出稳定楼市措施,正是防患于未然。

楼市直接影响经济及民生,这情况在香港尤其明显。不同人士对预算案的稳楼市措施有不同评价,在所难免,但期望政府采取措施调控楼市,已是社会共识。财政司司长亦已明言,若预算案的稳楼市措施未能收到预期成效,政府将另外推出新措施,确保本港楼市平稳及健康发展。

我们认为,政府决心令楼市平稳发展的态度,值得肯定,更重要是以史为鉴,任何措施在预防资产泡沫风险的同时,不会引致楼市失控暴跌。只要大家抱着同一信念,相信对政府密切注视及因应楼市变化,灵活微调稳楼市措施的策略,会有更多理解及更大认同。