时事分析 | 土地房屋及基建 | 2011-03-12 | 《经济日报》

荒弃农地拓建住宅 解长远楼荒



打击通胀、稳定楼市及投资未来,是今年财政预算案的三大重点。财政司司长在预算案演辞以楼市打头阵,着墨近十分之一篇幅阐释来年加推土地部署,并且视资产泡沫风险为通账以外,香港来年面对的主要挑战,反映政府对楼市现况的高度关注。

按人口增长供地 严惩囤积

我们提交的预算案建议亦指出,楼价颷升是通胀的两大源头之一。针对土地供应不足导致楼价上升,资助置业是政府中期的治标措施;以稳定供应缓和市场价格,才是从根本处理问题的政策方向。因此,我们建议政府可因应本地出生率、家庭规模等不同因素,制定中长期预测以安排土地拍卖;为拍卖及勾地表提供稳定的土地供应;增加逾期未动工项目或囤积土地罚则;更重要是以创意思维开拓更多土地。

预算案承诺下年度推出可建35,400个单位的住宅土地,并有11,200个新建公屋单位落成,将有助减低市民对供应短缺的忧虑。为达到下年度及日后的建屋目标,政府有物色大量用地的迫切性;加上预计未来10年有近66万新增人口,衍生逾20万住宅单位的潜在需求。在此情况下,加快释放土地既是政策方向,亦是实际需要,否则,市民的基本居住问题亦将雪上加霜,更遑论置业。

据发展局表示,现时香港只有25%属已发展土地,很多土地仍有发展空间,不存在不敷应用之忧。换言之,关键是政府要敢于以新思维,审视现有土地用途及开拓土​​地来源,例如市区重建、填海、开发新区及改变土地用途等。预算案投放3亿元探讨增加土地供应的新方案,包括在维港以外进行适度填海及发展岩洞等,方向可取。

免建屏风楼 新界离岛可开发

香港地少人多,为应付住屋需求,楼宇建筑在过去20年不断向高空发展,由初期楼高30层到现在动辄60层。楼宇越起越高、越建越密,「屏风楼」现象引起公众广泛关注。社会上有强烈诉求,希望日后在市区重建及城市规划上,尽量避免作高密度发展,增加了这方面在土地发展的难度。

移山填海是香港过去开发土地的主要模式,随着环保意识加强,填海取地的争议性大增。智经认同保护维港的原则,不可轻言改变。不过,增加土地供应亦是社会共识,向高空发展的「屏风楼」既不被社会接受,就需要开拓更多土地来源,配合日后向平面发展的需要。在维港以外其实很多地方仍可以适度填海,例如九龙西及新界等,这确实需要社会理性讨论。

市区住宅用地买少见少,这是不争事实。动辄一小时车程在外国司空见惯,香港今后可能有如其他大城市,在市中心楼价高昂下,市民普遍搬到市中心以外的地方居住。开发离岛及新界等区域,善用大量未开发土地,将是开拓土地资源的可行方案。以大屿山为例,因香港国际机场而与全球联系,又邻近港珠澳大桥而与珠三角城市相连,具有地理优势。只要加强大屿山与市区的交通对接,方便市民出入,大可成为首选的新区开发地。

据政府资料显示,现时逾九成人口聚居在44平方公里用地,占地约全港面积4%。另方面,农业用地占全港土地6%,却有近70%在过去10年已经荒废,涉及的41平方公里面积,差不多是600万人口的住房所需,这无疑是资源浪费。

7成农地荒废 足安置600万人

事实上,新界有不少农地已获城规会同意改变用途,估计可兴建两至三万个住宅单位;有关当局亦愿意探讨在行政上配合,鼓励发展商加快发展新界农地。

不过,农地发展越来越受到社会关注,担心会影响生态保育;若不致力为未来增加土地资源,却又忧虑市场供不应求会促使楼价上调。这需要市民以长远目光看待问题,深入反思,谋求共识。沙田及荃湾等多个媲美市中心的重要社区,现在能满足数十万人的居住需要,当初亦是由农地改变用途而来,这说明此路可行。政府有需要调节及加快土地更改用途的审批,特别是将农地转作住宅发展用途,大前提是得到足够民意支持。

土地发展及房屋政策从来都是棘手问题,既要兼顾现有业主及准买家的利益,又要在环保及增加土地供应之间取得平衡,可见要平衡各方利益,做到皆大欢喜,殊不容易。政府去年推出的遏止炒风措施,立竿见影,投机活动大为收敛。预算案把握此良好势头,将重点放在增加土地及住宅供应上,可见政府要从根本处理炒风问题,稳定楼市长远发展的决心。