时事分析 | 公共行政及法制 | 2011-03-18 | 《经济日报》

港府灵活微调 助楼市软着陆



场反应,随即公布将悉数出售居屋及夹屋约四千余个货尾单位,短期内增加住宅单位供应。不过,有部分人士仍然以新措施失效为由,要求政府更大力度遏抑楼市。

预算案发表不足一​​个月,政府再度推出稳定楼市新措施,说明政府正密切注视及因应市场变化而微调政策,显示其稳定楼市的决心。

智经认为现阶段采取微调的做法恰当,因环球息率波动加剧资产泡沫风险,加上预算案措施亦需要时间反映成效,在此形势下不宜贸然重手整顿楼市,避免因楼市硬着陆造成大幅波动。

按出生率 安排土地拍卖

智经早于3年前探讨香港长远竞争力时,已留意到高地价问题,建议政府可因应本地出生率、家庭规模等不同因素,制定中长期预测以安排土地拍卖,取代视乎价格高低卖地的做法,从而令土地供应较为稳定。

预算案提出优化现行卖地政策,采取稳定供应的策略理顺楼市,符合不贱卖土地但要有稳定供应的原则,方向正确。

过去数年的私人住宅落成量按年递减,由04年的26,000个锐减至08年的8,800个,去年进一步降至7,200个,影响房地产市场的供求。

预算案提出优化勾地制度、提高西铁物业项目的中小型住宅供应及活化居屋,配合悉数推售居屋货尾单位,这些措施有助纾缓短期供求压力,亦可减低因忧虑未来供应不足而造成的楼价波动。

各项增加供应的措施之中,以优化勾地制度较受关注。政府在下年度勾地表指定6幅市区住宅用地,两年内没有被勾出便推出拍卖或招标。优化勾地制度,实行勾地与卖地并存,这做法让政府在土地供应上取回主导位置,以便在市场运作失效时,从土地供应层面令供求更平衡,这对楼市长远的稳定发展深具意义。

供地主导 远胜轻下重药

楼市过热,对物业市场长远发展绝非好事;市民置业难,亦影响社会和谐,政府确实不可对资产泡沫袖手旁观,但亦不可轻言落重药。

香港楼市一向对息率十分敏感,利率低往往对楼市有显著利好作用,相反亦然。环球利率现正处于历史低位,本地楼市交投及楼价持续颷升,但一般相信低息口不会维持太久,一旦利率回升,资产价格很大可能出现大幅波动,这对楼市及整体经济前景均构成不明朗因素。

打压过度 将制造负资产

面对经济前景的潜在隐忧,预防资产泡沫风险是当前重要考虑。现时按揭供款占市民收入比例38%,较过去20年平均53%为低,房地产市场尚算稳健。预算案在这时候提出稳定楼市措施,确保楼市长远健康发展,既是回应市民对置业难的忧虑,更重要是防患于未然。

在此前提下,政府对房地产政策的调控力度更需要​​控制得宜,必须慎防在市况逆转时令问题恶化。

任何范畴的政策措施,都会对不同持份者产生不同影响,如何平衡各方利益,成为决策过程的关键考虑。预算案要采取措施稳定楼市,同样要在现有业主利益及市民置业诉求之间,作出平衡。政府以强硬手段介入市场运作,有可能对楼市起到即时遏抑的作用,但亦可能导致数十万业主的资产眨值,对经济、社会及政治环境造成重创。

过度打压楼市的后果,只要曾经历97年前后的负资产年代,都会有深切体会,相信大部分市民都不希望负资产重现。

我们认为,政府决心令楼市平稳发展的态度,值得肯定,更重要是以史为鉴,任何措施在预防资产泡沫风险的同时,不会引致楼市失控暴跌。只要大家抱着同一信念,相信对政府密切注视及因应楼市变化,灵活微调稳楼市措施的策略,会有更多理解及更大认同。