时事分析 | 公共行政及法制 | 2011-10-15 | 《经济日报》

安内攘外 缓高楼价人口老化



欧洲主权债务危机的阴霾,令到全球经济蒙上不稳定的因素,此情况下香港更加要「安内攘外」,为全球金融体系一旦受到冲击做好准备。我们认为香港须先解决楼价高企及人口老龄化两大问题,短期内才能达至「安内」的目标。

社会近年关注的置业难问题源于「上车盘」的单位不足,楼价亦超越了市民的负担能力。过去两年新落成的私人住宅单位合共不多于3万个;今年8月的整体楼价与去年同期比较,上升近18%,但同期市民的薪酬升幅只有1%至3%,供款占入息比例为47%。私人住宅租金亦不遑多让,同期升幅高达15%。

以上数字不仅反映住宅单位供应不足,同时亦显示出楼价与供楼负担能力的差距逐渐扩大,租金开支负担加重等问题。这意味着租楼人士在目前或不久将来,亦难以有足够储蓄购买物业。部份人士只有依靠长辈或家庭资助,才可达到置业目标。

今年的施政报告回应了市民对住屋的诉求,其中复建居屋及优化「置安心」计划,为市民注入强心剂,避免因楼价急升而贸然仓卒置业。在协助首置人士上车的理念上,与我们提倡的「半租半买」计划相近。

稳定土地供应 积极开拓来源

不过,第一批新居屋单位预计5 年后落成,「置安心」最快亦要2014年落成,未能解决燃眉之急。 「半租半买」则循现有供应上落墨,让合资格家庭先购买物业的五成业权,再以优惠租金形式租用另外五成业权,在一定期限内以原价购回余下业权,以应对有意短期内置业人士的需要,亦可释除储蓄追不上楼价升幅的忧虑。

不同模式的房屋置助计划,都是以市民的负担能力为考虑;但要确保楼市稳健及长远发展,根本之道还是稳定土地供应及开拓土地来源。政府去年实行勾地与卖地并存的制度,优化现行卖地政策;并订下指标,在未来10 年平均每年提供2 万个单位的用地,在稳定供应上产生一定成效。施政报告提出释放工业用地作房屋发展、探讨在维港以外适度填海等举措,更体现政府积极开拓土地的决心。

社会近年的环境意识提高,尤其对环境保育、楼宇发展密度和通风等议题的关注,增加了土地发展从高空出发的难度,亦令填海取地的争议性大增。提升居住质素以落实持续发展的理念,可以理解;但增加住宅单位及土地供应,亦是公众诉求,如何在两者间取得平衡,需要社会反思和讨论。在维港以外其实很多地方仍可以适度填海,例如九龙西及新界等,这确实需要社会理性讨论。

长者支援 社区为本纾缓负担

高龄化社会是香港面对的另一重大挑战。根据预测,香港在30年后约870万的人口中,65岁或以上长者将达到28%。这意味劳动力及从事经济活动的人口比率,均有可能逐步萎缩,影响政府从直接税所得的收入;社会服务开支亦因为人口老龄化而增加。

根据联合国研究指出,未来10至15年的亚太区劳动人口,将会因人口老龄化而萎缩约10%,我们向来关注香港人口老龄化问题,过去提出不少政策建议,包括提倡引入弹性退休,减低劳动人口萎缩及老龄化对香港长远竞争力的影响;提供逆按揭产品让长者释出资产套现,应付退休后的财务需要;以及近期建议的长者交通开支津贴,纾缓其生活压力。

我们欣悉施政报告提出多项安老措施,如推行长者社区照顾服务券及增加社区照顾服务名额等,回应人口老龄化对长者服务的需求。更重要的是,有关措施正朝着社区为本的长者支援服务方向发展,有助在香港落实「社区共融」和「居家安老」概念,这是发展基层医疗的重要元素,长远可望减轻人口老龄化对社会带来的负担。

眼前要先解决楼价高企及人口老龄化两大问题,才能达至「安内」,但社会贫富差距产生的矛盾,亦不容掉以轻心。如何解决贫富差距的问题,仍需要社会进行深入的讨论。