时事分析 | 公共行政及法制 | 2011-10-29 | 《经济日报》

没有土地储备 没有长远房策



今年施政报告以不少篇幅阐述房屋政策,提出复建居屋及优化「置安心」计划等措施,就置业难问题回应了市民诉求。社会讨论焦点近日已转到公屋供应上,各界对未来建屋量亦有不同表述,当中有多少是合理期望,值得公众深思。

增建公屋是社会共识,目的是减轻基层住屋负担;但任何建屋目标的设定,必须具有清晰机制及资料数据作讨论基础。施政报告提出未来5年兴建约7.5 万个公屋单位,即平均每年1.5 万个单位的建屋量,是基于3年上楼的公屋轮候目标制定。若按此逻辑,只有设定了缩减的轮候年期,方可计算所需增建的公屋数量,换言之,要讨论建屋量的具体数目,应先就3 年上楼的轮候目标作讨论。

建屋目标 须有数据作基础

政府资料显示,在过去10 年,一般家庭平均轮候公屋时间为2.2年,长者轮候时间1.2 年;另过去一年获配公屋的申请家庭中,70%是3 年上楼。虽然部份申请因更改资料或入息超额等其他因素,影响轮候时间,但就修改轮候目标而言,社会上未见有强烈诉求。

当然,没有人会反对缩短轮候时间,目标轮候年期更是越短越好,这政策定可赢取不少掌声,但亦需要顾及现实和公共资源运用,目标更进取可能会适得其反,例如要提高居住密度等。如何在两者之间取得平衡,确实需要更多社会讨论。

政府现时要确保每年1.5 万个单位的公屋兴建量,存在土地有限及部份社区人士反对等困难,这是客观现实。另方面,公屋需求的压力正不断增加,截至上半年的公屋轮候册申请,已累积15.5 万宗,一年增加逾2 万宗。可以预见,未来要增建公屋以达到3 年上楼目标,已非常不容易,更遑论要追上太理想化的建屋目标,甚至要求在邻近市区地方选址,可行性实有待商榷。

香港地少人多是不争事实,任何房屋政策必须有实质理据支持,避免流于空谈。公屋政策需要制定长远规划,其他房屋供应亦一样。楼价近年持续颷升,很大程度源于住宅单位供应不足,亦与土地长期供应短缺有关。政府可考虑因应本地出生率、家庭规模等不同因素,制定中长期预测以安排土地供应。

灵活增减供应 平衡市场需求

香港过去也有就房屋需求及供应进行长远规划,主要是评估房屋需求,以预测需求量作为规划未来土地供应的依据。以1987 年发表的长远房屋策略为例,政府按这策略由1986 年至1996 年间,合共推出约680 公顷土地,促使平均每年提供41,000 个公屋及31,000 个私人房屋单位,令没有合适居所家庭占总人口比例,在10 年间由30%大幅减至9%。

至于近期的房屋需求评估,根据政府于2007 年发表的2030 年规划大纲,由2003 年至2030 年的房屋需求约92.4 万个单位,即平均每年需求量是3.4 万个。刚发表的施政报告则在供应上指出,今年度提供可建3.5 万个住宅单位的土地,整体目标是平均每年提供约4 万个单位的土地供应。透过长远规划可提高资讯透明度,增加市场对未来土地发展状况的了解,有助纾缓市民忧虑供应短缺而急于置业的情绪。

此外,在房屋供应的规划上,政府过去主张市场主导,可以是及时供应或稍微落后于需求。不过,面对目前土地及房屋供应不足带来的影响,房屋策略需要因时制宜,未来应以适度超前实质需求为发展路向,避免出现供应短缺的情况。在此前提下,大量开发土地及扩大土地储备,将是长远房屋规划的重中之重,确保政府有能力因应市场变化而灵活增减供应,平衡供求。可以预见,部份开拓土地的方法将遇到一定阻力,例如在维港以外适度填海,这需要政府果敢决策。

房屋政策关系到民生及社会和谐,头痛医头、脚痛医脚的做法,已不能妥善应对复杂的住屋问题。香港需要厘定长远房屋及土地规划策略,令中长线土地及各类房屋供求趋向平衡,这才可确保楼市长远平稳及健康发展,市民居有其所。