时事分析 | 社会流动及福祉 | 2012-07-23 | 《经济日报》

多途径助青年置业 增港竞争力



房屋是关系社会和谐的重要民生课题。行政长官早前宣布,将容许每年5,000名白表人士免补地价购买二手居屋,以及拨款10亿元资助非政府机构兴建青年宿舍。

这是解决房屋问题的第一步,长远而言,新政府要对症下药,应对年轻人不同的房屋需求,就需要了解他们对房屋需求的现况、对现有政府支持措施的看法,以至对新政府房屋政策的期望。

智经研究中心最近发表的青年房屋需求调查显示,在473名现居于自置物业的受访青年中,近25%需要负担按揭供款,其中近14%是独力供楼。就需要供楼青年的供款占收入比率而言,介乎三至四成的有27%,介乎二至三成的约21%。换言之,相对本地今年首季置业购买力指标的46%,过半数青年现时的供楼负担,属于可接受水平。不过,供款占收入比率高达五成或以上的受访者,也有近18%,情况未算严重却不能忽视。

两成青年愿冒险5成收入供楼

置业人士在评估个人可承受的供楼能力时,供款占入息比例是重要的参考指标。以25年期的六成按揭计划为例,假设预测按揭息率有两厘上升空间,供楼开支有可能增加24%,供款占收入比率亦将因应上升逾14%。为减低由外围息率引起的潜在风险,金管局于2009及2010年推出多项收紧住宅按揭措施,包括限制按揭申请人的供款占入息比例上限为50%,以维持楼市稳定发展。

根据调查,954名受访青年在衡量个人经济能力后,近40%表示可接受的供款占收入比例是三至五成,近18%的选择是占收入三成或以下,但亦有近19%表示可接受供款占收入五成或以上。约五分之一青年对置业持进取态度,甚至超出以50%为分水岭的供款占入息比例,反映青年人对置业涉及财务及风险管理的意识不足,亦可能是他们对楼价调整持保留态度,当然也有不少是因为他们确实对房屋有迫切需求。

入息难追楼价青年置业障碍

事实上,本港楼价在过去三年急升六成,单是今年四月的整体楼价,已较1997年高峰期高出13%,住宅租金在过去五年亦录得五成升幅,市民的个人入息中位数在过去十年却只上升9%。在此情况下,本港的按揭供款占入息比例,由1998年底32%升至今年首季的46%,楼价与市民负担能力的差距持续扩大。近59%受访青年亦坦言,「楼价太高,脱离实际负担能力」是置业的最大障碍。

政府在上年度的施政报告提出,当私人房屋供应短缺及价格上升,脱离市民购买力时,政府有需要介入市场,作出调节。施政报告并提出复建居屋,将新居屋的售价与供楼能力挂钩,供款不可超过家庭入息水平的四成;以及优化「置安心」计划的灵活性,容许租户选择「先租后买」或新增设的「可租可买」。

从我们的调查看到,67%受访青年表示需要政府协助置业,其中58%期望政府提供不同类型的贷款计划;22%期望能调控楼市及稳定楼价;至于期望复建居屋及增建「置安心」房屋,分别有大约14%及1%。此外,46%受访青年认为需要政府协助租楼,其中近29%期望增设青年的公屋名额;20%期望提供优惠租金的房屋;政府兴建单身青年宿舍则有近4%。数据显示青年对政府房屋政策的诉求及期望,这是制定政策时重要的考虑元素。

半买半租计划纾缓上车需求

楼市的长远健康发展应该有更多选择,让青年人日后有机会在置业阶梯向上流动。复建居屋及「置安心」计划能优化现有置业阶梯,但两者均存在落成需时的问题。

我们于两年前的「首次置业政策建议」提出「半买半租」计划,建议让合资格家庭先购买物业的五成业权,再以优惠租金形式租用余下五成业权,累积的租金可用作日后以原价购回余下业权。这计划可取之处是在现有供应上落墨,可解燃眉之急;原价购回业权更可释除储蓄追不上楼价升幅的忧虑,值得社会深入讨论。

置业难是复杂而亟待处理的社会问题,青年置业更是社会焦点。从宏观角度来看,协助年轻人安居乐业,已不是单纯的福利或「派糖」措施,而是关乎新一代建立对香港归属感,有利香港长远发展及加强长远竞争力的政策。