时事分析 | 社会流动及福祉 | 2012-08-20 | 《紫荆论坛》

剖析青年房屋需求 助向上流动



房屋是关系社会和谐的重要民生课题,青年置业尤其令人关注。政府近期宣布多项房屋政策及措施,包括容许每年5,000名白表人士免补地价购买二手居屋;拨款10亿元全数资助非政府机构兴建青年宿舍;增建公屋及短期内启动长远房屋策略等。这是解决房屋问题的第一步,长远而言,政府要对症下药,回应年轻人不同的房屋需求,就需要了解他们对楼市的看法及对政府角色的期望。

年轻人是香港的未来支柱,智经研究中心向来关注香港的青年政策,过去就青年的理想与期望展开多方面研究。与此同时,智经之友于去年九月成立八个政策事务小组,探讨重大的社会民生及经济议题,其中的房屋政策小组会议上,青年房屋政策亦成为讨论焦点。就此,智经进行青年房屋需求调查,探讨他们对房屋需求的现况、对现有政府支援措施的看法,以至对新政府房屋政策的期望,为社会讨论提供数据基础。

根据智经的调查,954名受访青年在衡量个人经济及其他状况后,逾27%表示计划在未来五年内置业;另有近20%计划租屋居住,其中27%是因为楼价太高,无力负担自置居所而选择租屋。此外,受访青年中有近半数现居于出租房屋;另有约67%受访者现时与父母或祖父母同住,近32%现时与兄弟姊妹同住。由此可见,现时租屋或与家人同住的青年人为数不少,不排除他们日后因楼价回落或自组家庭而置业,显示青年置业确实存在一定的现有及潜在需求。

进一步剖析青年的房屋需求,可发现在有意置业的受访者中,近69%倾向购买私人楼宇,25%选择公营房屋。而在有意租楼的青年中,54%预计租住私人楼宇,选择公营房屋的逾43%。这反映在私人楼宇与公营房屋之间,年轻人对前者的置业及租住需求亦相对高,更突显在房屋政策上促进他们向上流动的重要性。政府在制定可持续的公私营土地及房屋供应计划时,有需要就青年对不同房屋类型的需求加以考虑。

调查并显示,青年置业的三大原因,包括改善居住环境(30%)、投资/保值(25%)及结婚/与伴侣居住(25%);置业时的考虑主要是单位价钱(67%)、邻近学习/工作地点(21%)及单位面积(21%)。至于置业的最大障碍,分别是楼价太高,脱离实际负担能力(59%)及没有个人储蓄/首期费用(41%)。这些数据有助推动更具深度及广度的社会讨论,对青年房屋政策的研究及制定,亦有参考作用。

值得留意的是,在473名现居于自置物业的受访青年中,近25%需要负担按揭供款,其中近14%是独力供楼。就需要供楼青年的供款占每月收入比率而言,介乎三至四成的有27%,介乎二至三成的约21%。换言之,相对本地今年首季置业购买力指标的46%,过半数青年现时的供楼负担,属于可接受水平,但也有近18%的供款占收入比率高达五成或以上,情况未算严重却不容忽视。

此外,954名受访青年在衡量个人经济负担能力后,近40%表示可接受的供款占每月收入比例是三至五成,近18%的选择是占每月收入三成或以下,但亦有近19%表示可接受供款占每月收入五成或以上。按金管局设下按揭申请人的供款占每月入息比例上限50%的限制,意味约五分之一青年的置业态度可能过于进取。这是青年人对置业涉及财务及风险管理的意识不足、对楼价调整持保留态度,还是对房屋有迫切需求,个中原因值得社会及决策者深思。

调查也有指出,在262名计划在未来五年内置业的受访青年中,约73%表示有因应置业安排作出计划,其中有73%是个人储蓄,逾19%是投资,另逾16%是减低生活开支。至于置业首期的资金来源,在954名受访者中,逾40%表示主要来自个人储蓄;其次是银行/财务机构借贷的近18%,靠父母帮助则有近11%。超过四成年轻人立志凭个人储蓄支付置业首期,所占比重相对选择靠父母或家人帮助的为高,情况令人欣喜。

不过,本港楼价在过去三年上升六成,住宅租金在过去五年亦录得五成升幅,市民的个人入息中位数在过去十年却只上升9%,楼价与市民负担能力的差距持续扩大,本港的按揭供款占入息比例,亦由1998年底32%升至今年首季的46%。在忧虑难以置业的情况下,年轻人对政府的期望相应提高。调查结果显示,受访青年在衡量个人经济及其他状况后,认为需要政府协助置业的有67%,需要政府协助租楼的亦有46%。

政府在上年度的施政报告提出,当私人房屋供应短缺及价格上升,脱离市民购买力时,政府有需要介入市场,作出调节。施政报告并提出复建居屋,将新居屋的售价与供楼能力挂钩,供款不可超过家庭入息水平的四成;以及优化「置安心」计划的灵活性,容许租户选择「先租后买」或新增设的「可租可买」。

就政府现行及即将推出的房屋措施而言,调查发现,在需要政府协助置业的受访青年中,逾14%期望政府复建居屋,5%期望延长现有的自置居所贷款利息扣税年期或增加有关利息免税额,近2%期望政府制定长远房屋策略,另约1%期望增建「置安心」房屋。至于在需要政府协助租楼的受访青年中,近29%期望增设青年的公屋名额,政府兴建单身青年宿舍则有近4%。现有措施未必能完全准确回应青年的房屋诉求,究竟他们对政府角色有何看法?

从调查可见,67%受访青年表示需要政府协助置业,其中33%期望政府推出低息或免息贷款计划;22%期望能调控楼市及稳定楼价;近21%期望能够提供首次置业贷款计划。此外,46%受访青年认为需要政府协助租楼,其中最多人期望增设青年的公屋名额;另有逾20%期望提供优惠租金的房屋;逾18%期望推行低息或免息贷款计划。数据显示青年对政府房屋政策的诉求及期望,这是制定政策时重要的考虑元素。

约30%受访青年表示有意在未来五年内置业,是为了改善居住环境,近19%受访青年亦是因为同一理由计划租楼居住,这是青年就房屋问题的切身感受,亦是社会强调需要多听的年轻人声音。青年房屋问题处理得宜,既有助促进青年向上流动,亦有助他们建立对香港的归属感,对香港构建和谐社会及加强长远竞争力非常重要。为年轻人提供可安居乐业的环境,政府责无旁贷。

楼市的长远健康发展需要有更多选择,让青年人日后有机会在置业阶梯向上流动。复建居屋及「置安心」计划能优化现有置业阶梯,但两者均存在落成需时的问题。智经于两年前的「首次置业政策建议」提出「半买半租」计划,建议让合资格家庭先购买物业的五成业权,再以优惠租金形式租用余下五成业权,累积的租金可用作日后以原价购回余下业权。这计划可取之处是在现有供应上落墨,可解燃眉之急;原价购回业权更可释除储蓄追不上楼价升幅的忧虑,值得社会深入讨论。