时事分析 | 土地房屋及基建 | 2014-12-04 | 《经济日报》

物业群募:自己社区自己建?



科网时代,集腋成裘钱滚钱,并非稀奇事。群众募资(Crowdfunding),很多文章谈论过,包括智经的时事分析;阿里巴巴藉余额宝发展网上金融,亦早已街知巷闻。但有否想过,在地产霸权之说甚嚣尘上的香港,民众也能借助互联网成为地产发展商,甚至参与规划小区?这不是痴人说梦,并且有不少人付诸实行。

前年,一间纽约公司Prodigy Network从哥伦比亚首都波哥大(Bogota)约3,100名市民中,集资1.7亿美元,凑成总资金约2.4亿美元,准备在波哥大市中心建成一座全国最高的66层摩天大厦,成为物业群募(Real Estate Crowdfunding)的一个案例。

所谓的物业群募,说穿了也是一项金融产品,其发展有赖于2012年美国通过「新创企业融资法案」(Jumpstart Our Business Startups Act),容许企业以群众集资方式出让股权。[2]在此制度下,参与物业群募的人并不会直接拥有物业的一部份,而是就一个投资项目投资在一间物业发展有限公司,而该有限公司会根据投资者的投资模式发放回报。[3]

债权模式vs股权模式

物业群募的投资方式分为两种,分别为债权模式(debt)及股权模式(equity)。债权模式下,投资者借贷予物业发展公司,以赚取定期定额的利息,如同债券,并无物业拥有权;股权模式下,投资者透过公司间接持有物业,其回报取决于物业租金或升值后卖出带来的收益。现时美国国内债权与股权模式的物业群募约为二八之比。[4]

发展房地产项目需要巨额资金。物业群募的出现,将巨额资金分散由众多投资者出资,而每次专注于单一项目,亦令普通投资者易于掌握风险。现时美国国内较著名的物业群募平台有Fundrise、Realty Mogul、RealtyShares等。虽然属新兴的群募模式,不过RealtyShares的行政总裁指出,过去一年,当地各个物业群募平台已为美国数百个房地产项目募得超过1亿美元。[5]

有规管 也有风险

美国物业群募能蓬勃发展,但仍然不是人人可玩的游戏,美国证劵交易委员会规定,只有年收入超过20万美元或资产达100万美元以上者,才被视为合资格投资者(accredited investors),可以自由参与物业群募及其他带金融性质的群众募资。虽然政府已就放宽小投资者参加涉及金融性质的群众募资作出建议,然而证劵交易委员会尚未通过[6],普罗大众仍需等待。

香港前年也曾经出现声言专门投资伦敦物业的物业群募平台[7],投资门坎为物业价格的1%,平台负责管理物业,并于回报达标时将其出售获利。参与者须符合证监会所定义的「专业投资者」资格,即拥有超过800万港元的流动资产。

人人做地产发展商,听来过瘾,不过,在香港参与物业群募乃至一般金融性质的群众募资,皆受规管。证监会今年发出有关群众募资活动的通知[8],指出如果未获证监会认可,宣传或邀约公众参与金融性质的群众募资是违法行为。另外,如果群募项目涉及外国投资,毕竟是隔山买牛,而且二手市场未明,万一投资无人接手,地产大亨梦随时破碎。

刀仔锯大树

风险虽在,不过物业群募确实开启了小投资者参与地产发展项目标机遇。美国的一些物业群募平台,更利用股权群募的特色,让普通市民有权为营造小区发声。

2010年成立的Fundrise,就推动了由本地小投资者投资本地物业项目的计划,实行「自己小区自己建」。其背后的理念,是认为本地人比从远方而来的资金更清楚小区需要什么。因此其目标投资者并非那些坐拥丰厚资金的「高净值」(net worth)投资者,而是一般街上碰到的大叔大妈。Fundrise首批推出的项目中,便有一个位于华盛顿的重建项目,由小区人士出资,平均投资金额为2,000美元。另一个群募平台Groundfloor Inc.同样以面向本土作为卖点,只要是同一州份(乔治亚州)的居民,都可以加入物业群募,门坎低至100美元[9]

Fundrise与Groundfloor能够突围而出,源于懂得在未有规限的空间游走,才可让本来不合资格的投资者,也能参与物业群募。例如Fundrise会将其所有的发展项目向美国证交会逐个登记,让本来不合资格的投资者,也能参与(如果不逐个发展项目登记,便需遵照投资者资格的规定)。当然,这做法颇为费时,也牵涉大量法律工作。[10]Fundrise的其中一个项目,就耗费了两年时间及80万美元的法律费用。[11]至于Groundfloor,则利用乔治亚州鼓励企业的法例──只要是当地项目,每年所募资金不超过100万,便能自由向该州居民募款,无需符合资产条件。[12]

物业群募中的小区参与

上述两个物业群募平台的尝试,未必真的胸怀社会变革的志向,或许更多的是受客观条件所限的权宜之计。Fundrise创办人亦曾明言,在证交所未放宽对小投资参与群众募资的限制下,当地人投资当地房地产项目的计划暂无经济效益[13],需要Fundrise补贴。[14]Fundrise现时亦有转而向合资格投资者募资。

不过Fundrise创新尝试的客观效果,是开启了把小区营造的主动权交回当地居民的可能。有参与Fundrise项目的普通市民,就正是为建设自己小区而出资。[15]智经的时事分析曾经指出市区重建的难题之一,是小区建设无法有效响应当区居民要求。[16]上述物业群募的形式能有效吸纳小区意见,并与居民分享发展成果,或许能够减少由重建引发的争议。

Fundrise及Groundfloor的创新物业群募试验,展示了土地发展与小区需求并存的一条出路。作为金融工具,在资金流窜带动全球房产价格起跌的今天,物业群募却令人重新思考,究竟土地资源是可供全球资本追逐生财的工具,还是当地居民才有权主宰的小区资源。

 

 

1 Max Raskin, “Crowdfunding for Real Estate: Buy a Slice of a Skyscraper,” Bloomberg Businessweek, January 24, 2013.
2「山大斩埋有柴:群众集资」,智经研究中心,2013年7月26日。
3 Nav Athwal, “The Investor's Guide To Real Estate Crowdfunding,” Forbes, August 19, 2014.
4 JD Alois, “Real Estate Crowdfunding: Debt vs. Equity (Infographic),” accessed October 31, 2014, http://www.crowdfundinsider.com/2014/09/50983-real-estate-crowdfunding-debt-vs-equity-infographic/.
5 同3。
6 “Investor Bulletin: Accredited Investors,” accessed October 31, 2014, http://www.investor.gov/news-alerts/investor-bulletins/investor-bulletin-accredited-investors#.VFGTq1fk0ok.
7 Benjamin Robertson , “Hong Kong company offers crowd funding for London property,” South China Morning Post, October 16, 2013.
8「有关可能适用于众筹活动的法规及众筹活动风险的通知」,取自证劵及期货事务监察委员会网站,http://www.sfc.hk/edistributionWeb/gateway/TC/news-and-announcements/news/doc?refNo=14PR53,2014年10月31日。
9 “Groundfloor,” accessed October 31, 2014, https://www.groundfloor.us/.
10 Bill Flook, “Fundrise, the JOBS ACT and how 'crowdfunding' came to mean everything and nothing at the same time,” Washington Business Journal, September 19, 2014.
11 “Renren-Backed Fundrise Bulks Up In Real Estate Crowdfunding Sector,” accessed October 31, 2014, http://blogs.wsj.com/venturecapital/2014/09/26/renren-backed-fundrise-bulks-up-in-real-estate-crowdfunding-sector/.
12 “Groundfloor Raises $1M, Moves to Georgia to Crowdfund Real Estate,” accessed October 31, 2014, http://blogs.wsj.com/venturecapital/2014/08/19/groundfloor-raises-1m-moves-to-georgia-to-crowdfund-real-estate/.
13 同11。
14 Amy Cortese, “Washington Projects Invite the Small Local Investor,” The New York Times, May 14, 2013.
15 同14。
16「延续旧城窄巷的经济活动」,智经研究中心,2014年1月20日。