时事分析 | 土地房屋及基建 | 2013-05-03

规划元朗南 农地再开发



政府4月中就元朗南房屋用地规划及工程研究的勘查研究,开始为期两个月的第一阶段社区参与,收集公众意见,帮助制订下一阶段发展方案及初步发展大纲图。近年牵涉改变新界土地用途的议题,均引起颇大争议,却也促进社会在不同方面的反思,当中包括香港农业何去何从。

政府向来有政策支持本地农业发展,在惹起争议的新界东北新发展区规划过程,也逐渐加入农业元素。不过,政府始终认为,以大规模重新发展农业,提升本地农产品在本地食品供应所占的份额,未必切实可行。[1]智经在早前的时事评论,提出垂直农场技术的出现,为城市重新发展农业带来新的可能。[2]其实在土地规划方面,社会也不妨探讨这个议题。

推动农业政策

政府现行的农业发展政策,是透过提供基础建设、技术支援和低息贷款,并利用蔬菜统营处设立的农业发展基金,协助业界提高生产力及盈利能力,发展现代化和环保的农业技术,生产优质、安全、高增值的产品。

具体措施方面,渔农自然护理署设立的「有机耕作支援服务」,为有意把传统耕作转为有机耕作的农民,提供建议和技术支援,并联同蔬菜统营处和新界蔬菜产销合作社有限责任联合总社(或简称菜联社)推广本地有机农产品的生产和销售。渔护署亦支持香港有机资源中心推广有机耕作的公众认知和有机产品认证,又协助业界建立优质品牌。现时,全港共有263个菜场参加了「信誉农场计划」。

政府并设立或负责管理多个基金,支援业界。蔬菜统营处自1988/89年从其营运盈余拨款成立一个农业发展基金,以支援渔护署和业界推展多个农业发展项目,例如最新引进及推广的全环控蔬菜水耕生产技术。渔护署负责管理三个贷款基金(包括嘉道理农业辅助贷款基金、约瑟信托基金和蔬菜统营处贷款基金),则为农民提供申请手续简单、低息、免抵押借款。在2007至2011年期间,三个基金共向414位农户贷款接近4,000万元。[3]

农地问题

要重新发展农业,如何觅得土地,是一个关键。智经早前介绍的垂直农场概念,是其中一个方案。此外,渔护署现时也充当耕地拥有人和有意耕作者的中介,协助双方接触。2007至2011年间,渔护署合共协助了73人觅地复耕,复耕农地的面积合共约11.1公顷。[4]

但另一方面,香港现时有大量荒废农地。据渔护署在2001年估计,香港约有4,000公顷农地并无耕作活动,主要位于新界西北和东北部。[5]现时不少荒废农地,于早年被地产发展商收购。随近年楼价高企,也使农地投资气氛炽热,农地炒风在三年前已经开始。新界东北的新发展规划,令投资之风更烈,平均呎价由2009年不足100元,升至350元。[6]至于元朗南,在十八乡和屏山一带,有原居民地主开始把部分耕地收回,之后用铁丝网围着,任由杂草丛生。[7]由此可见,香港不缺耕地,只是任其荒废的潜在回报,比租给农民可能更多。

类似的问题,也出现在其他国家。澳洲的农地,近年备受亚洲资金追捧,当地有人担心,投资者拥有农场业权后会闲置农地,不事生产,不利澳洲农业发展。[8]香港有意见认为,政府应该立法限制囤积土地,如透过土地规划限制用途,或惩处长期闲置土地行为,以免农地继续囤积。[9]在现行法例下,地契一般不会规定土地业权人必须使用农地,不得闲置,也没有禁止有关土地自由买卖。

元朗南

根据《元朗南房屋用地规划及工程研究──勘查研究》,研究范围包括具发展潜力区、元朗新市镇、十八乡、大棠及屏山地区,占地约1,560公顷。被初步选定作研究的具发展潜力区,占地约200公顷,位于元朗新市镇的南面及元朗公路、公庵路和大榄郊野公园之间。具发展潜力区包括两大主要部分,分别位于唐人新村以及大棠一带。具发展潜力区的周边地区主要为乡村、斜坡、禽畜养殖场、农地及荒地。北面为元朗新市镇,而南面为大榄郊野公园。

被政府划为具发展潜力区的土地,有93公顷露天贮物场/工场/仓库(47%)、47公顷为荒废农地(24%)、16公顷为住宅发展/乡郊居所(8%),另有14.5公顷为常耕农地(7%)。[10]荒地和常用耕地的面积,占具发展潜力区的总面积近三分之一。社区参与文件提出,荒废土地有潜力作更好的用途,并将应否保育现有相邻及面积相当的常耕农地,列为勘查研究的指导原则之一。

农地作为特色工业

跟《新界东北新发展区规划及工程研究》比较,便会发现政府就元朗南房屋用地规划进行咨询时,或多或少已更为注重农业。回顾《新界东北新发展区规划及工程研究》三个公众参与阶段,政府在首两阶段的文件,均没有在新发展区预留农业地带。直至第三阶段,才分别在古洞北和粉岭北加入农业地带,旨在维持原有的农业活动。[11]到这次研究元朗南的土地用途,政府在第一阶段的公众参与已考虑保育农地,可以见到政府在规划新界用地时,农业已占有更重位置。只是想法仍止于保育,而不是发展。

参考新界东北各个规划阶段的文件,可以见到政府一直有意在区内发展特色工业,在第三阶段公众参与发表的「初步发展大纲图」中,也设有特殊工业区。既然现时政府已引入技术,让农产品在室内生产,规划元朗南时,其实不妨将农业视为特色工业,配合传统农地,为香港重新发展农业带来机遇。再者,香港人已较过往更为关注食品安全,作为香港主要食物来源的内地,自身也要应付内地的庞大需求。若香港能够生产优质农作物,不但能照顾本地需要,也可促进产业多元发展。社会研究元朗南的土地用途时,不妨纳入更多农业考虑。

 

 

1 「立法会二十题:本地农业发展」,政府新闻公报,2013年2月6日。
2 「然后种出大厦」,时事评论,智经研究中心,2013年4月3日。
3  同1。
4  同1。
5 「立法会第十九题:荒废农地所产生的环境问题」,政府新闻公报,2001年10月17日。
6 「新界东北农地 炒贵两倍半」,《苹果日报》,2013年1月15日。
7 「『元朗南房屋用地研究项目』──农民居民再次被规划」,香港独立媒体,2012年5月22日。
8 「澳房协会:忧海外买家不善生产闲置农地」,《亚洲时报在线》,2010年4月23日。
9 「王坤建议筹建「中产公屋」,惩处闲置农地增土地供应」,《香港经济日报》,2012年12月20日。
10《元朗南房屋用地规划及工程研究──勘查研究》,规划署和土木工程拓展署,2013年4月。
11 资料来源:《新界东北新发展区规划及工程研究》各阶段公众参与的摘要及报告。