时事分析 | 土地房屋及基建 | 2015-10-27 | 《经济日报》

房屋供应虽增 尚仍远离目标



安居乐业,为人向往。然而在楼价、租金不断攀升的香港,安居变作蜗居,置业安家却是不少市民遥远的梦。在刚刚举行的立法会答问大会上,行政长官梁振英重申会大量增加土地供应,以解决房屋问题。 [1]

现届政府上任后多次表明要积极觅地建屋,并在去年年底订下目标,要在十年内新增48万个住宅单位,其中,公私营房屋比例为6:4。依此推算,2015/16至2024/25年度,公私营住宅的建屋目标分别为每年2.88万及1.92万个单位。 [2]

据当局8月底公布的私楼供应数字,连同货尾、未售楼花、可随时动工的项目,预期未来三至四年将增加8.3万个私人住宅单位[3],创自2004年有记录以来新高。换言之,私楼年均供应量将首次突破2万伙,高于私营住宅十年建屋目标的年均数字。

但官方数字公布后不久,有评论质疑当局的计算方法,指私楼预测供应被人为高估。 [4]而另一边厢,公营房屋方面,当局根据目前的觅地进度,称十年内可兴建25.4万个新单位数目[5],但相比起28.8万伙的建屋目标,仍有落差。到2025年,本港房屋供应究竟能否达标?

私楼供应被高估?

先说私楼供应。运输及房屋局(运房局)每隔三个月会更新一次私人住宅一手市场的供应数字,截至今年6月底的数字显示,当局预计未来三至四年大约可提供8.3万个私营单位,包括5,000个「已落成楼宇但仍未售出的单位」(俗称「货尾」)、5.4万个「建筑中的单位(不包括已预售单位)」(即「未售楼花单位」),及2.4万个「已批出土地并可随时动工的项目」(下称「随时动工项目」)。 [6](图一)

但中原集团创办人施永青随后撰文表示,只有入伙并付诸使用的楼宇单位,才可被视作真正供应。以上三项数字中,5,000个货尾供应因去年已被纳入计算,今年不应重复计算;其余两项则属未落成的楼宇,难以确保能够全部在四年内完工,并推出市场,因此实际供应量将大打折扣。 [7]

或许有人认为,预计潜在供应量时,「随时动工项目」应作一并考虑,因为当政府卖出住宅土地,发展商取得「开工纸」后,考虑到物料、人工成本的上升趋势及其他因素,理应尽快施工,以减低成本。但事实反映,即使项目取得「开工纸」,亦不代表发展商会随即动工;市场供求、楼价等众多因素,也会影响发展商决定何时推盘。

举例说,2011年透过政府卖地的住宅项目中,长江实业(长实)投得的前元朗村和元朗牛潭尾地皮,均预计于今年年内推售,算是四年内由潜在供应化为实际供应的例子;但长实另一幅位于中半山波老道的地皮,以及新鸿基地产的东半山司徒拔道前岭南学院地皮,批地至今逾四年,仍然未知何时推出市场,可见未经「打折」的推算,很容易会高估供应量。

「折后」预测供应量占目标八成

按当局的统计方法,以未来四年为计,私营单位供应将按年增加逾2万个。不过若以较保守的方法推算,剔除「随时动工项目」,并假设兴建中但未售楼花单位全部落成,加上货尾楼宇,实际供应量将只有5.9万个(5,000+54,000),即按年新增约1.48万个单位,只及当局承诺的年均增长目标(1.92万个单位)不到八成。

这种算法虽较保守,却是当局早年采取的计算方式。自运房局(前房屋及规划地政局)2004年开始公布有关统计以来,一直只计算「货尾」及「未售楼花单位」;「随时动工项目」则只是提及,并未被正式纳入供应量预测的统计。直至2011年3月,当局首次公布未来三至四年的预测数字,这一项目才被计算在内。 [8]

根据过往资料,即使计及「随时动工项目」,最新的供应量预测仍创历年新高。 2005至2012年期间(各年6月数字),除2006年,政府公布的未来三至四年一手私楼预测供应量,徘徊于五六万伙。 2012年政府换届,解决房屋问题成为政策重点,当局翌年成立长远房屋策略委员会(长策会),为增加房屋供应划下十年蓝图。 2013、2014年的数字飙升至7万及7.3万伙,今年更突破8万伙,一时间供应量看似大增。 (表一)

公屋供应不及预期

不过,若以楼宇落成量作为市场真正供应量,便不容轻看政府达成建屋目标的难度。金融海啸之后,2009至2014年新落成私人楼宇单位[9],由0.71万个反覆增至1.57万个,平均每年约1万个,但仍远远低于1990年代前后,动辄每年落成2至3万个私人单位[10],亦与平均每年增加1.92万个的目标,有一段距离。

至于公营房屋,前文提及,当局计划十年内兴建28.8万个单位[11],包括20万个公屋及约9万个资助出售单位。但据房委会公营房屋建屋量最新数字,2015/16至2019/20年度,当局将兴建7.56万间公屋及1.76万个资助出售单位,共计9.32万个单位,即平均每年1.86万个,跟目标(2.88万)相差超过三成。政府审计署去年4月发表《规划、建筑及重建租住公屋单位》报告亦已指出,房屋署预计的公屋建屋量并不足以应付预测需求。 [12]

私楼的预计供应可能被「高估」,公营房屋供应亦怕难以追上目标。若建屋量真的无法达标,仍然居住于劏房、板间房、工厦等自嘲为「蚁民」的基层民众,是否便难觅安身之所?答案关乎我们对住宅需求量的推算,以及一些难以单靠增建房屋解决的问题,需要另文讨论。

 

 

1 「【答问会】梁振英:香港楼价开始回落」,最自苹果日报网站,http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20151022/54340727,最后更新日期2015年10月22日。
2 《长远房屋策略》,运输及房屋局,2014年12月。
3 「私人住宅一手市场供应统计数字(截至2015年6月30日)」,运输及房屋局,2015年7月31日。
4 施永青,〈房屋供应须清楚界定〉,《AM730》,2015年8月4日,A10页。
5 「长远房屋策略截至2014年12月的最新推行进度」,运输及房屋局,2014年12月。
6 同3。
7 同4。
8 参考各年(截至6月30日)运输及房屋局私人住宅一手市场供应统计数字。
9 差饷物业估价署的「私人住宅落成量」数字,是指已获屋宇署发出「入伙纸」的私人住宅单位数目,但不包括2004年前由资助出售房屋转为私人住宅的单位。来源:「私人住宅一手市场供应统计数字(截至2015年6月30日)」,运输及房屋局,2015年7月31日。
10 「私人住宅-各类单位落成量」,差饷物业估价署,2015年8月7日。
11 同5。
12 《规划、建筑及重建租住公屋单位》,香港审计署,2014年4月4日。