时事分析 | 土地房屋及基建 | 2015-10-30 | 《经济日报》

从基层住屋状况看楼市供求



近日二手楼出现劈价、蚀让个案,楼市转势之说嚣尘上。 [1]然而据差饷及物业估价署数字,今年8月份整体私楼售价指数[2]上升至305点的历史新高,40平方米以下的细型单位更按年飙升近两成。 [3]

除此以外,目前公屋轮候册已突破28万宗申请,就连「特快公屋编配计划」下,包括凶宅、垃圾房旁单位在内的不受欢迎公屋单位,房屋署8月亦收到破记录的8.83万份申请,即大约74人争夺一个单位。 [4]

劏房人数被低估?

私楼楼价高企,公营房屋供不应求,有人租住劏房,有人蜗居床位,耀目的钢筋水泥背后,隐藏多少城市悲歌?作为本港基层的缩影,劏房户中有学生、有失业、退休、领取综援的人士。

月前,政府统计处发表主题性报告《香港分间楼宇单位的住屋状况》,首次就本港劏房问题作出详尽的官方调查。结果显示,全港约有8.64万个劏房(分间楼宇单位),住户人数约为19.55万[5],即平均每户约两至三人;而平均人均居住面积为61.8平方呎[6],低于公屋的人均75平方呎。 [7]

报告发表后,有评论认为数据未能反映实况,称统计处的调查对象为楼龄25年及以上的私人住宅或商住两用单位(不包括村屋),意即为25年以下、工厂大厦、寮屋、村屋劏房等并不包括在调查之内。 [8]这些未有被纳入调查的劏房不能忽视。以工厦劏房为例,仅屋宇署早前的巡查行动,便发现近百间工厦单位被分间为劏房,涉及数以千计的劏房户。计及这些漏网之鱼,劏房的实际人数很可能多于官方数字。

至于居住面积,香港中文大学未来城市研究所今年6月的一项研究发现,调查覆盖的60多户劏房户的平均居住面积不足48平方呎[9] ,也低于官方数字的61.8平方呎。 [10]

需求推算错误或误导供应推算

倘若劏房户人数被低估,而居住面积被高估,那么基层的住屋状况,便比官方数字所反映的更为恶劣。为应付住屋需求,当局承诺于2015/16至2024/25年度共提供48万个新住宅单位[11],由此引申的另一问题是:若未来10年房屋供应目标,是依据市民的住屋需求得出,而后者数目出现误差,会否影响供应量的推算?

具体来说,当局在预测所需新增房屋单位数目时,包括四项需求成分:1)住户数目的净增长;2)受重建影响的住户;3)居住环境欠佳的住户,如劏房、工厦、板间房住户;及4)流动居民或非本地买家等其他因素。以上四项住户的增长数目,据政府预计,分别为28.28万、3.91万、10.56万和3.6万户,总房屋需求共计46.35万;再按私营市场的空置单位数目作出调整,可计算出本港未来十年总房屋供应目标为48万个单位。 [12]

前文提及,官方估算的劏房户数目与现实有所落差,若然属实,那么即使48万个新增单位能够达标,也可能不足以应付实际需求。更何况,智经早前时事分析已指出,以目前公营房屋的兴建进度,及未来三至四年私楼预测供应量来看,当局达成建屋目标的挑战颇为巨大。

除此以外,部分原本打算改划用地的工厦住宅,将来亦可能买少见少。政府规划署2009年对全港工业工地作检讨时,曾提出将工业地大幅改为住宅发展。然而今年最新的一轮检讨指出,现存工厦的工业用途使用活跃,建议保留大部分用地。 [13]换句话说,当局冀改划工业用地作住宅用途,以增加短中期房屋供应,将更难实现。

单位供应数目> 家庭住户数目

虽然现时不少私楼、村屋、工厦单位分间出多个楼宇单位,一间变三间、四间、甚至八、九间,或令实际供应量远超官方统计。但毕竟这些劏房单位改变了原有的建筑结构,消防、卫生和楼宇安全等问题令人担忧,其合法性亦受到质疑。 [14]

再换一角度,即使平衡房屋供求,是否意味基层皆可安居?观察过往数据,2003至2013年,本港家庭住户数目由211.4万增加至240.5万,增幅为13.8%;房屋供应量则由236.1万个单位,升12.2%至264.8万。换言之,十年内住户数目与住宅供应的增长趋势相若,且单位数目始终超过住户总数(图1)。

</p>

楼价升幅 > 租金增长

整体房屋供应看似充足,然而其间空置单位却愈见减少。 2003年,永久性住宅单位的空置率为10.4%,至2013年略微下降至9.2%(图1)。同期另一组数字显示,本港租户数目占整体住户的比例,由2003年39.3%上升至2013年44.2%;而自置物业住户的比例,则由53.4%减少至51.2%(图2)。市民由置业改为租住,这一变化与其间楼价及租金的上升趋势不无关系。

以需求较大的细型单位为例,据差饷物业估价署数字,港岛区40平米以下私人住宅单位,每平米月租由2003年的152元,增至2013年的377元,升约1.5倍;[15]而同期、同类细型单位的平均售价,由每平米25,746港元增加至123,304港元,升幅高达3.8倍。 [16]可见即使整体房屋供应能够大致跟随住户数目增长,但楼价却以更大的幅度上升,迫使市民,尤其是低收入人士,投向租务市场。

说来荒谬,过去数十年,社会整体累积财富的同时[17],基层市民却愈住愈细,愈住愈贵。统计处报告在问及市民居于劏房的原因时,最多受访住户表示,较私楼更易负担的租金是最大考虑。然而劏房租金的升幅同样令人咋舌,早前有团体调查发现,71个受访劏房住户中,有48户的租金在过去两年有所上升,加幅平均为18%,远高于同期租金指数整体升幅的11.8%。 [18]

面对楼市持续升温,当局承诺增加房屋供应,并已陆续实施印花税及收紧按揭等多项措施,但楼价与供求并非简单的数学题,其他因素如在联系汇率的机制下,香港与美国的利率走势基本一致,长期低利率环境,亦可导致市场对楼价有所预期而令价格上升。

增加供应 ≠ 满足需求

楼价因素之外,住户选择劏房的其他理由,还包括为方便上班上学,以及因经济困难而居住在劏房单位。 [19]或许有人会说,若是经济困难,大可申请公屋,而要简单且直接解决劏房户的住屋难题,政府增加公屋供应便是。

然而据统计处调查,劏房住户的每月入息中位数为1.18万港元[20],而公屋单位一人家庭申请的入息上限为每月1.01万港元,部分单身人士可能因超出此上限而不符合资格申请公屋,被迫栖身劏房。

另外,如今当局正计划多个新市镇发展项目,数万房屋将拔地而起,但这些新增住屋的位置相对偏远,区内的交通配套、社区设施在初时往往未够完善,或会令部分人情愿暂住就近上班上学的市区劏房,而不愿到偏远地区上楼。

不久前,行政长官梁振英在网志中感慨传媒报道「有青年人成家不能立室」的个案,「令人神伤」,并重申将增加土地供应速度,回应市民住屋需求。 [21]然而以上种种反映,每一个劏房户有着自己的故事,基层住屋面对的困难,不单止是土地供应不足。房屋政策以外,也需配以良好的社会流动阶梯和社区规划,才能真正令基层市民安居乐业。

 

 

1 〈二手劈价潮有因楼市闷局难破〉,《香港经济日报》,2015年9月22日,A10页。
2 所有类别的私人住宅单位售价指数。
3 「私人住宅─各类单位售价指数(全港)(自1979年起)」,取自差饷及物业估价署网站: http://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/index.html ,最后更新日期2015年10月8日。
4 〈凶宅公屋申请破纪录8.8万人争1200单位〉,《明报》,2015年9月5日,A15页。
5 包括约1,400名外籍家庭佣工及短期留港人士。
6 「香港分间楼宇单位的住屋状况」,《主题性住户统计调查第57号报告书》,香港政府统计处,2015年7月。
7 〈20万人住劏房青壮年居多四成为方便上班上学〉,《明报》,2015年7月30日,A14页。
8 〈劏房问题何时终结〉,《信报》,2015年8月10日,A19页。
9 「中大未来城巿研究所与全港关注劏房平台联合公布香港劏房研究」。取自香港中文大学网站: http://www.cpr.cuhk.edu.hk /tc/press_detail.php?id=2045 ,最后更新日期2015年6月25日。
10 同7。
11 「长远房屋策略截至2014年12月的最新推行进度」,运输及房屋局,2014年12月。
12 同11。
13 “2014 Area Assessments of Industrial Land in the Territory,” The Planning department, August 11, 2015.
14 「常见问题:分间楼宇单位(劏房)」,取自屋宇署网站: http:// www.bd.gov.hk/chineseT/services/index_faqJ.html ,最后更新日期2014年12月23日。
15 「私人住宅─各类单位平均租金(自1982年起)」,取自差饷及物业估价署网站: http://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/index.html ,最后查询日期2015年9月11日。
16 同15。
17 「表030: 本地生产总值、本地生产总值内含平减物价指数及按人口平均计算的本地生产总值」,取自政府统计处网站: http://www.censtatd.gov.hk/showtableexcel2.jsp?tableID=030&charsetID=2 ,最后更新日期2015年8月14日。
18 〈基层劏房租金加幅高于大市〉,《苹果日报》,2015年9月7日,A06页。
19 同6。
20 同6。
21 「成家,立室?」。取自政府行政长官网志网站: http://www.ceo.gov.hk/chi/blog /blog20150831.html ,最后更新日期2015年8月31日。