时事分析 | 土地房屋及基建 | 2016-11-16 | 《经济日报》

中资扫商厦是租金飙升前奏?



近来陆续有中资机构进军本港商厦市场,继今年初光大控股以100亿元买下湾仔大新金融中心[1],最新一笔,是有报道指中资以逾350亿元的作价,收购长实地产中环中心75%的权益,成为本港历来最高单价商厦成交[2],惹来市场关注。

香港楼市去年曾经出现调整[3],但资金充裕的中资机构「落场」后,天价交易频频出现。有国际物业顾问公司指,今年中资购入本港全幢商厦比例高占五成,为近年新高水平,并估计会在未来持续。 [4]实质数字或有待核实,但中资涌进本地商厦市场,已是不争事实。问题是这股热潮还会持续多久?其对香港商用空间的影响又有多大?

资料来源:综合港交所公告及各报章资料

中资「不差钱」 一年「扫货」近380亿

近一年来,中资机构积极投资本港物业。先是去年底,内地民企恒大地产以125亿元购入全幢湾仔美国万通中心,呎价高达3.6万元,创下当时最大额商厦买卖及呎价最高纪录。 [5]再至今年2月,光大控股斥资100亿元,收购同样位于湾仔优质地段的甲级办公大楼「大新金融中心」,以总楼面面积约40万方呎计算,呎价亦高达2.5万元。 [6]

据美联物业的数字,中资在港购入全幢商厦的成交总额,由2012年不足100亿元,升至2015年近200亿元。 [7]自去年下半年,市场上已有5幢商厦由中资机构全幢购入,总作价高达376.6亿元;仅今年上半年的3宗交易,成交总额已逾190亿元,接近去年全年水平。 [8]

租金回报偏低 中资逆势「落场」

反观香港整体楼市,今年上半年,私人住宅、写字楼及商业楼宇的租金升势一度放缓。其中全港私人写字楼的租金,自去年第三季按年增长6.4%后,去年第四季至今年第二季的按年升幅,分别只有5.7%、4.5%和2.5%。 [9]核心地区(上环/中区、湾仔/铜锣湾及尖沙咀)甲级写字楼的按年租金升幅,也由去年第三季的6.2%放缓至今年第二季的3.5%。 [10]

资料来源:差饷物业估价署

再看物业市场回报率[11],根据差饷物业估价署(估价署)的资料,全港甲级写字楼的租金回报率在过去十年反覆下跌,由2006年的4.6%的高位,跌至今年上半年3%的较低水平。 [12]

*上半年
资料来源:差饷物业估价署

租金回报率,即租金与物业售价的比率,是衡量物业是否值得投资的主要因素之一。上述趋势显示,甲级写字楼租金缓缓爬升的同时,租金回报率处于低位,投资甲级写字楼的回报似乎不算吸引。

就在恒大去年底宣布收购美国万通大厦后不久,美银美林发表报告指,该幢大厦2014年总租金收入为1.71亿元,以作价125亿元计,租金回报率只有1.4厘,认为恒大不值得以高价收购该项目。 [13]

内企借买楼买名「走出去」 核心商业区回报仍吸引

回报率看似不高,但现时低息环境下,其他投资产品的回报亦未见得吸引;何况物业投资者不一定只看重租金回报,亦会考虑资产升值潜力。而内地经济调整、人民币趋向贬值等因素,亦是内企「走出去」的诱因。 [14]

更何况,内地企业看中的并不仅仅是直接的投资回报,部份亦希望借收购贵价物业,提升国际知名度。例如近年愈多内企来港上市,稍具财力的,除了在商业地段以高价收购整幢大厦作为公司总部,亦会一并购入商厦的命名权。红磡One HarbourGate东座全幢,转手后将易名为「祥祺中心」[15],美国万通大厦将更名为「中国恒大中心」。拥有大厦命名权,更能彰显公司实力,起到宣传效果。

当然,在商言商,无人愿意做蚀本生意,中资公司若仅仅是为树立形象,不吝下重本买卖,也未必明智;由供求角度,或能找到部分答案。首先在供应方面,估价署的数字显示,去年新落成私人写字楼的总楼面面积,较2014年大增六成,达16.5万平方米,四分之三为甲级写字楼(12.4万平方米) ,但当中约62%来自观塘,即非核心商业地带。政府预计,今年及明年甲级写字楼的落成量[16],将分别按年增加四成和两成三[17],但仍主要集中于九龍,尤其是观塘区。

与此同时,全港甲级写字樓的空置率去年增至7.8%,但位于上环、湾仔、铜锣湾的甲级写字樓空置率均出现下跌[18],反映核心地区仍有较大的市场需求。本港核心地区优质写字楼买少见少,在供应有限的情况下,仍有值得押注的理由。而从近月中资参与的全幢商厦成交个案来看,亦多集中于属核心商业区,例如湾仔一带。

就投资回报而言,虽然现时本港甲级写字楼的整体回报率偏低,但部分位于核心商业区的物业回报却平稳上升。以位于中环黄金地段的甲级写字楼「花园道三号」(前「花旗银行广场」)为例,过去四年的资本回报率,由2012年的3.3%升至今年上半年的3.6%[19],可见核心地区的优质写字楼,仍不乏可令投资者放手一博的选择。

*上半年
资料来源:冠君产业信托(Champion REIT)

事实上,官方数据显示,本港核心地区甲级写字楼的租金及售价指数自2003年跌至谷底之后持续攀升,至2015年普遍升幅逾倍,个别地区如上环、中环更升近两倍。 [20]

中资购入香港商厦,部分成交金额虽然被指偏高,但假如这些投资者押注成功,日后租金升幅证实物有所值,这对于商用物业租客,肯定不是好消息。而万一核心商业区的「理想回报」只是前奏,其他商用空间的租金随之增加,那么资金紧绌的中小企或初创企业如何应对,将会是一道长远困扰香港的难题。

1 「关连交易成立合营企业(股份代码:165)」,香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司,2016年2月25日。
2 〈中环中心357亿售予中资〉,《信报》,2016年10月31日,A01页。
3 「香港物业售价指数」,差饷物业估价署,2016年8月4日;「香港物业租金指数」,差饷物业估价署,2016年8月4日。
4 刘咏怡,〈中资扫商厦占五成 创近年新高〉,《明报》,2016年10月24日,B01页。
5 「华置以125亿元出售湾仔美国万通大厦予恒大」。取自明报新闻网网站:http://news.mingpao.com/ins/instantnews/web_tc/article/20151112/s00003/1447326546068,最后更新日期2015年11月12日;〈中资天价连吞港商厦恒大125亿购华置总部呎价逾3.6万新高〉,《明报》,2015年11月13日,A02页。
6 同1。
7 「中资涌港 已扫全港最贵3 幢商厦」。取自美联工商铺网站:http://www.midlandici.com.hk/ics/index.jsp?app=dailynews_details&env=&post_id=11568,最后更新日期2016年8月1日。
8 同7。
9 「私人写字楼─各级别租金指数(所有地区)」,差饷物业估价署,2016年8月4日。
10 「私人写字楼─核心地区甲级写字楼的租金及售价指数」,差饷物业估价署,2016年8月4日。
11 即把「租金/应课差饷租值」的平均比率与「售价/应课差饷租值」的平均比率作比较后计算出来的。租金分析与售价分析所涵盖的物业可能并不相同。因此,这方面的数字只能显示普遍的物业回报率及市场趋势。资料来源:「技术附注」,差饷物业估价署,2016年8月4日。
12 「物业市场回报率─私人非住宅楼宇」,差饷物业估价署,2016年8月4日。
13 「美银:难理解恒大高价买写字楼 关注高负债」。取自信报网站:http://www2.hkej.com /instantnews/stock/article/1182178/美银:难理解恒大高价买写字楼关注高负债,最后更新日期2015年11月13日。
14 〈中资买地买楼 商厦鹤立鸡群〉,《香港经济日报》,2016年7月19日,A10页。
15 〈深圳祥祺45亿购One HarbourGate东座 中资不足一年扫4商厦涉328亿〉,《明报》,2016年7月19日,B03页。
16 以楼宇内部楼面总面积计算。资料来源:《香港物业报告2016》,差饷物业估价署,2016年4月,第69页。
17 17.42万平方米和21.51万平方米。资料来源:《香港物业报告2016》,差饷物业估价署,2016年4月,第11页。
18 《香港物业报告2016》,差饷物业估价署,2016年4月,第11页。
19 注:即收益率(cap rate)。资料来源:“2011 Annual Results Investor Presentation ver 1.1,” Champion REIT, accessed August 24, 2016, pp. 8; “2013 Final Results Investor Presentation version 2.1,” Champion REIT, accessed August 24, 2016, pp. 6; “ 2014 Final Investor Presentation version 3.2,” Champion REIT, accessed August 24, 2016, pp. 7; “2015 Final Results,” Champion REIT, accessed August 24, 2016, pp. 4; “2016 Interim Results,” Champion REIT, accessed August 24, 2016, pp. 3.
20 「私人写字楼──核心地区甲级写字楼的租金及售价指数(自1984年起)」。取自差饷物业估价署网站:http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_10.xls,最后更新日期2016年10月6日。