时事分析 | 土地房屋及基建 | 2016-11-23 | 《经济日报》

共同工作空间还是初创梦工场吗?



本港核心地区优质写字楼水涨船高,内地资金争相押注,成交价屡创新高。共同工作空间(co-working spaces)在香港流行多年,本为个人工作者、初创企业等提供成本低廉的劏房办公室[1],早前却有报道指,连跨国企业也进驻共同工作空间,个人工作者和初创企业的生存空间会否随之收窄,令人担忧。

办公室租金 全球最贵

有国际地产顾问报告指出,2016年第2季香港30层或以上的商厦,呎租已高达每年278.5美元,蝉联全球首位,较第2名的纽约贵逾五成。 [2]政府历史数据显示,香港核心地区──上环、中环、湾仔、铜锣湾及尖沙咀──甲级写字楼的租金及售价指数自2003年跌至谷底之后持续攀升,以1999年为基数,至2015年普遍升逾一倍,个别地区如上环、中环更升近两倍。 [3]其他非核心地区──北角、鲗鱼涌、油麻地及旺角──的平均租金亦呈相同趋势,从1999年到2015年甲级和乙级写字楼均录得逾倍升幅,丙级写字楼升幅亦接近一倍。 [4]

资料来源:差饷物业估价署

但「你有张良计,我有过墙梯」,在香港写字楼租金愈来愈高不可攀的同时,自2009年开始亦有共同工作空间兴起以应对愈租愈贵的问题。截至2015年年底,已有最少40个共同工作空间在香港运作。 [5]财经事务及库务局局长今年初亦认为,随着共同工作空间增加,租金昂贵已非窒碍金融科技发展的原因。 [6]

劏房办公室 另类生存之道

共同工作空间在本地被戏称为「劏房办公室」,因其运作模式与住宅劏房有类似之处,都是把一个空间分拆为多个单位分租,占地两层约数千呎的办公室,分间后可进驻数十间蚊型公司。 [7]办公空间细小,好处是租金较低,在中环、铜锣湾、尖沙咀和观塘都有据点的TGN[8]、位于太子的The Good Lab,以及侧重科技创投的CoCoon,月租一张固定办公台的费用都在3,000元上下。 [9]「蚊型公司」甚或个人工作者,总算能以此栖身。 [10]

然而,最近连汇丰银行都在铜锣湾WeWork劏房办公室租了逾300张写字台,供其数码团队办公。 [11]这令人疑惑,作为市值逾万亿的「大笨象」,为何会进驻本为初创公司而设的共同工作空间?其背后又是否有节约租金成本的考量?

助建立社群 资源运用更灵活

其实共同工作空间的吸引力,并不止于节约成本,它们亦不单单是工作场所。一个真正的共同工作空间,需要帮助租户建立社群、创造体验以及促进商务。 [12]例如美国的RISE Collaborative Workspace,便利用共同工作空间建立一个纯由女性组成,而又各自从事不同行业的社群,让她们连结起来,分享经验。 [13]本地音乐人Heyo搬进unwire位于牛头角工厦的共同工作空间后,亦指走出自己的房间创作,可接触更多各行各业的人,「知道别人如何看待我的音乐,以及我的存在价值。」[14]

共同工作空间的租户互相支援,更有助提升彼此的工作效率。例如一间公司若需要设计商标,只要坐在椅子滑往隔壁的设计公司,便能获取意见。 [15]因此,创业和个人工作者租用这些劏房办公室,固然有成本考虑,但他们在内获得的工作资源与灵感,亦是考虑进驻的因素。

至于大公司,其资金虽不若「蚊型公司」紧绌,但租用共同工作空间能助其灵活增减人手。劏房办公室可按月租赁[16],「易入易出」,方便调度。有这类选择,大公司内那些不用长期存在的工作团队,当然不必动辄长租几层甲级商厦[17],好让日后临时团队解散,亦不必承担空置的租金成本。

此外,共同工作空间亦可帮助大公司显著节省人事成本。共同工作空间The Work Project创办人Junny Lee宣称,香港公司每月平均需要为每名员工支付大约8,000至10,000元的办公室租金,而使用共同工作空间的月租成本,则可低至每10名员工6,600元。 [18]而据报道,除了汇丰银行之外,亦有其他银行为了管理在经济不确定周期中的员工波动人数,将租用共同工作空间列为他们的选项。 [19]

国际营运商进驻核心区

在共同工作空间愈来愈多的同时,竞争亦更为激烈。在亚太地区当中,约七成共同工作空间是位于城市边缘、租金较为廉宜的地带,包括墨尔本、上海、新加坡、悉尼都是如此,但在东京和香港,却有超过五成的共同工作空间座落于城市核心商业区。 [20]另外,在新兴亚太市场当中,虽然本地或区域性的共同工作空间营运商仍有六成市场占有率,但具有国际背景的营运商已在大幅扩张[21],进驻核心地区。

以上述WeWork为例,在2016年上半年登陆香港时,即直接进驻铜锣湾的Tower 535写字楼,而且与本地品牌相较,他们吸纳的楼面面积可以是10倍以上,例如本地The Good Lab总面积大约是4,900平方呎[22],但WeWork光在铜锣湾一处便已接近100,000平方呎。 [23]最近其在湾仔汇汉大厦扩充的据点,亦达59,500平方呎。 [24]有研究显示,香港约五成共同工作空间未来计划在核心地区扩充业务,在亚太地区仅次于东京。 [25]

甲级写字楼空置率低 推高租金

近年香港核心地区如中环、湾仔、铜锣湾等地的甲级写字楼空置率均徘徊在极低水平[26],2月整体空置率为1.8%,创下2007年后新低[27],共同工作空间在核心地区扩大版图,如汇丰这等「大客」又趋之若鹜,核心地区的甲级写字楼,只会更为渴市。

近年内地企业对进驻香港的兴趣增加,亦导致甲级写字楼需求紧张。尤其是2014年沪港通及2015年实施内地与香港基金互认安排后,中环约50%的新租户均来自内地,成为近年香港核心商业区租金成长的主要动力。 [28]上述地区今年首两季租金,增长达4.3%至6.2%。 [29]若预计在今年内启动的深港通进一步刺激商厦租金升势,这对于共同工作空间营运者,肯定不是好消息 。

高档化是否初衷?

租金上升,共同工作空间经营者的盈利当然会被成本挤压,经营者除了向其「劏房」租客加租,亦会选择走向高配备、高增值及高档路线,例如在高速网络、举办活动、公用互动区等常用功能之外[30],提供人力资源解决方案、医疗保健、企业融资和一站式会计等服务[31],甚至设有游戏室与迷你影院。 [32]共同工作空间的定位,因应国际营运商的加入和租金上涨,未来会变得更为复杂,再非所有都适合个人工作者或「蚊型公司」。

将来共同工作空间的生态,相信会走向多元化,目标客群不会局限于初创企业,在核心地区的,会吸引大客进驻,而创业者则留在订价较低的二线地区。过去学者在研究创业生态时,多计算城市中共同工作空间数量来作为一项创业支援指标[33],这指标在未来相信更难一概而论,要审慎应用。而一些常被引用的数据,例如全世界共同工作空间数量的增减,更不宜单纯地视作创业风气转向。因为初创公司和个人工作者日后栖身的,可能已是更为另类的商用空间。

1 刘耀祥,〈拣个交流好地方〉,《壹周刊》,2016年4月28日,A56至57页。
2 "Global Cities: The 2017 Report," Knight Frank, September 2016, p.12; 「莱坊发表2017年《全球城市报告》」。取自Knight Frank网站:http://www.knightfrank.com.hk/zh-cht/news/莱坊发表2017年《全球城市报告》-09851.aspx,最后更新日期2016年9月15日。
3 「私人写字楼──核心地区甲级写字楼的租金及售价指数(自1984年起)」。取自差饷物业估价署网站:http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_10.xls,最后更新日期2016年10月6日。
4 「私人写字楼──各区不同级别平均租金(自1982年起)」。取自差饷物业估价署网站:http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_6.xls,最后更新日期2016年10月6日。
5 Zen Soo, "Hong Kong start-up launches search platform for flexible work space as city's office rents soar," South China Morning Post, September 29, 2016, http://www.scmp.com/business/article/2023707/hong-kong-start-launches-search-platform-flexible-work-space-citys-office.
6 〈督导小组倡5方面推金融科技 陈家强:吸引初创企业在港发展〉,《成报》,2016年2月27日,A06页。
7 陈芷慧,〈共用工作空间 埋班发围又够悭〉,《苹果日报》,2015年11月14日,E02页。
8 「多用途空间:全球」。取自Tuspark Global Network网站:https://www.tgnglobal.com/workhubs,查询日期2016年10月13日。
9 "Pricing," Tuspark Global Network, https://www.tgnglobal.com/pricing, accessed October 13, 2016;「我想加入」。取自好单位网站:http://www.goodlab.hk/join-us/,查询日期2016年10月13日;「会籍种类」。取自浩观网站:http://www.hkcocoon.org/membership.html,查询日期2016年10月13日。
10 陈芷慧,〈共用工作空间埋班发围又够悭〉,《苹果日报》,2015年11月14日,E02页;吴宛蔚,〈BIG SPENDER:潮租劏房办公室〉,《苹果日报》,2012年10月10日,B13页。
11 "HSBC moves 300 staff into WeWork hot-desking site in Causeway Bay," South China Morning Post, http://www.scmp.com/property/hong-kong-china/article/2021679/hsbc-moves-300-staff-wework-hot-desking-site-causeway-bay, last modified September 23, 2016
12 "The rise of co-working space in Asia pacific: boon or bane?," Bangkok Post, September 27, 2016, http://property.bangkokpost.com/news/1096132/the-rise-of-co-working-space-in-asia-pacific-boon-or-bane-.
13 "About RISE," RISE, http://www.riseworkspace.com/about-rise/, accessed October 13, 2016; "Co-working space for women signs lease in Clayton," ST. Louis Business Journal, September 27, 2016, http://www.bizjournals.com/stlouis/blog/biznext/2016/09/co-working-space-for-women-signs-lease-in-clayton.html.
14 同7。
15 同7。
16 「为何选择WEWORK」。取自wework网站:https://www.wework.com/zh-TW/why-wework ,查询日期2016年10月13日。
17 高天佑,〈汇丰租劏房办公〉,《信报财经新闻》,2016年9月23日,A14页。
18 "Hong Kong co-working space concept looks to hotel industry for inspiration in pricing," South China Morning Post, September 29, 2016, http://www.scmp.com/business/article/2023332/hong-kong-co-working-space-concept-looks-hotel-industry-inspiration-pricing.
19 同11。
20 "Asia Pacific Occupier Markets: The rise of co-working space in Asia pacific: boon or bane?," CBRE, August 2016, p.7.
21 同20,第6页。
22 「The Good Lab 好单位」。取自好单位网站:http://www.goodlab.hk/space/,查询日期2016年10月13日。
23 同20,第8页。
24 「中环甲级写字楼空置率低,推高租金水平」。取自仲量联行网站:http://www.jll.com.hk/hong-kong/zh-hk/news/410/中环甲级写字楼空置率低推高租金水平,最后更新日期2016年6月21日。
25 同20,第7页。
26 「简报:写字楼租赁市场」,第一太平戴维斯,2016年7月,第2页。
27 〈甲厦空置率创九年低〉,《东方日报》,2016年3月23日,B08页。
28 "Global Cities: The 2017 Report," Knight Frank, September 2016, p.38.
29 同26。
30 同20,第3页。
31 同16。
32 〈共用空间中心 洽租铜锣湾Tower 535〉,《香港经济日报》,2016年3月29日,D15页。
33 「香港创业生态系统愈趋成熟令创业前景乐观」。取自香港中文大学网站:http://www.bschool.cuhk.edu.hk/index.php/newsroom/press-release/2153-2014-09-25-09-36-14,最后更新日期2014年9月2日。