时事分析 | 土地房屋及基建 | 2016-11-18 | 《信报》

房策实验(上): 收紧地契限制,能助港人安居?



位于新蒲岗的首个「绿表置居先导计划」(绿置居)项目「景泰苑」,本月初结束认购申请。截至11月2日晚,房屋委员会(房委会)累积派出近2.2万份申请表,并收到逾3,000份申请,较可供发售单位总数857伙超额2.6倍[1];最终销情如何,则待明年1月拣楼时揭盅。 [2]

为优先照顾本港市民的住屋需要,今届政府自上任以来推出多项新措施,包括上述专供公屋绿表人士申请的绿置居计划,新居屋项目,以及首个「港人港地」住宅项目「启德1号」。绿置居销情有待观望,但新一期居屋项目共3,677个单位销售3个月才沽清[3],时间为近年来最长。 [4]反观位于启德发展区的「启德1号」推出后,市民反应踊跃。 9月初的首两轮推售均即日沽清,一周内累积销售逾500伙单位,占整体一期楼盘逾九成半。 [5]

这些不同类型房屋的共通之处,一是同属小量推出,可视作政策实验;二是销售对象同样只限本地居民,并设严格的地契条款限制。部分性质类同,但市场反应却不一,原因为何?

港人港地:优先照顾有钱港人?

回顾港人港地政策的由来,可见于现任特首2012年的竞选政纲,即建议在政府卖地条款中,规定新住宅单位只可出售予香港居民,以协助入息高于居屋上限的市民置业安居,即「港人港地」措施。 [6]新政府上场后,政策得以落实,计划下两幅启德住宅用地,于2013年由有国企背景的发展商中国海外以45.5亿元投得。 [7]

今年9月,首个港人港地项目启德1号第一期共545个单位推出市场。根据售楼说明书,该盘由批出土地日期起30年内,销售对象仅限于香港永久居民;无论转售、出租或按揭均须取得地政总署同意;业主可出租单位,租户身份亦不受限制,但每份租约租期不得超过五年。此外,业主不得把单位向财务公司抵押,以取得资金周转。 [8]

设定条款限制的原意,是希望减低炒家投资意欲,尤其是非本地投资者,让港人能够购买物业。诸多限制本应令物业价格受压,然而启德1号发售以来却愈卖愈贵,逾500伙单位的平均呎价折实后最低入场费亦要近500万元[9],基本呎价约为1.5万至2万元。若将该定价与同区另一住宅项目「焕然壹居」作对比,计回后者八六折的折让,呎价为1.1万至1.4万元,明显较启德1号为低。 [10]

焕然壹居由市区重建局发展,虽然是资助房屋,但以私楼的标准兴建。相较之下,启德1号开价颇为进取,即使计及15.5%的优惠和折扣,普通市民亦难负担。若是以协助市民置业为目的,港人港地政策似乎失效,发展商也回应称,「特首无讲话可以合理价钱畀香港人买到」。 [11]

为何限制多 定价反而高?

当然,政府曾强调,港人港地的政策目的,并非以抑制房屋需求、物业价格,或资助市民置业[12],更何况,私人市场由发展商自由定价无可厚非。但问题是,合资格的买家减少,道理上物业的价值亦会受压,然而启德1号的定价,骤看却与这种想当然的道理相违背。

发展商之所以开价进取,原因之一,可能是近月楼价回升,推高入市气氛。据差饷物业估价署最新数字,私人住宅售价指数已连续上升6个月,9月份新报295.5点,创今年以来新高,亦逼近去年9月时(306.1点)的高位。 [13]

资料来源:差饷物业估价署

反映二手私人住宅楼价变动的中原城市领先指数(CCL)亦显示,二手楼价自今年4月重拾升轨,10月17日至23日的指数报144.09 点[14],为一年来新高。 [15]现时息口仍较低,楼价回升或令市民担心若现时不入市,将来楼价会愈来愈贵。另外,在新盘开售前数天,发展商一般会开放认购登记。而启德1号首批300伙单位一度超额认购逾36倍,平均约37人争购一单位。 [16]市民反应踊跃,发展商乘势加价加推,几轮推售下来,单位愈卖愈贵。 [17]

港人居屋 销情欠佳

启德1号的定价较预期高,但销售理想。反观同样设地契限制的居屋一手市场,即使以市价七折出售,销情仍差强人意。房委会下位于沙田(嘉顺苑)和元朗(屏欣苑)的两个新居屋项目共2,657个单位[18],由7月开始拣楼至10月底才售罄。[19]同期,香港房屋协会(房协)推出的资助房屋「绿怡雅苑」,亦历时逾两个月才售出全部1,020个单位。[20]

当然,新居屋销售缓慢,与单位定价、销售程序等因素不无关系,例如当局定价到出售的时间相距颇长,其间楼市反覆波动,或令准买家却步。[21]另外,参考地契限制,港人港地和新居屋的销情差异,也不难理解。因为虽然两者均只限港人购买,并设不同的转售、租赁和按揭限制,但居屋另设入息和资产限制,申请资格更为严格,主要针对绿表及白表人士,是财力较为薄弱的本地用家。

启德1号的的客源则较新居屋广泛,包括本地用家和投资客。对于自住客来说,撇除地点考虑,一来他们的入息和资产可能超出居屋申请上限,而须放眼私人市场;再者,现时二手楼价回升,相较下,启德1号发展商提供最高15.5%的折扣优惠,例如5%的现金优惠付款、8.5%的印花税优惠等,吸引一众买家购买新盘。[22]

而从投资角度,前文提及,启德1号设转售限制,但租赁要求相对宽松,只是规限5年租期,寻求投资出路的本地买家可购入单位出租。对比之下,居屋业主未补地价前,不可将单位转让、抵押或出租。[23]上述原因或令新居屋的潜在买家相对较启德1号为少。

辣招、条款限制难阻楼价升势

启德1号和新居屋分属私人住宅和政府资助出售房屋,但政府的出发点,均是希望借地契限制,协助港人置业。其中启德1号第一期逾500个单位,相对全港250万个家庭住户,数量甚低。即使将政府承诺每年提供1.8万个私楼单位[24],全部转为港人港地,亦只占全港私人住宅供应量(151.9万[25])的1.2%。以如此微小的供应比例影响整体市价,短期内恐怕不容易。何况当局曾于2014年时表示无意「在其他可供出售用地实施『港人港地』措施」[26],启德1号或成为该计划下的唯一试验。

港人港地的附加条款,是为避免外地投资者推高本地楼价,影响港人置业;而该措施落实同年,政府推出俗称「双辣招」的额外印花税(SSD)和买家印花税(BSD),期盼双管齐下,能够遏制炒风,但过去一年,无论是新盘还是二手住宅物业,价格均拾级而上,反映仍有足够具财力的买家支撑高楼价,「双辣招」未必能遏抑到外来需求。今年9月的住宅物业成交个案中,有250宗须缴付针对非本地买家和公司买家的BSD,按月上升34%,创14个月新高。 [27]

各种「辣招」似乎亦无阻本地资金涌入楼市。现时,已拥有住宅物业的买家再购置住宅物业时,需要缴付「双倍印花税」(DSD),今年9月,香港有2,600宗住宅交易涉及这种税项,按月上升50%,创纪录新高;而这2,600宗交易中,有2,300宗交易的买家为香港永久性居民。 [28]

针对不断上升的投资需求,政府本月初将住宅物业买卖印花税的税率,划一调高至15%,但没拥有香港住宅物业的香港永久性居民,可获豁免。 [29]而根据旧制度,印花税税率为1.5%至8.5%。 [30]

「新辣招」长远能否阻止过多资金涌进楼市,有待观望。假如之后仍无法令楼价回落,期望置业的普通市民,或许只能放眼资助房屋,例如针对经济能力较高基层家庭的居屋,或为公屋绿表人士而设的绿置居。其中前者推出后三个月才沽清,销情未算热烈。后者以市价六折出售[31],反应似乎较为理想,逾3,000份的申请表为2012年重售居屋以来最多绿表的一期;而对上一次最多绿表申请为2014年发售的一期居屋,共有1,800份申请。 [32]

不过,即使绿置居能协助部分市民置业,但今次合共857个的单位供应[33],相对现时约2.6万个富户,或近29万宗公屋申请[34],恐怕同样是杯水车薪。 [35]而其按市价六折出售,在楼价高企下,亦未必是很多公屋住户容易负担的水平。要照顾不同阶层的住屋需求,香港是否需要其他的房策实验?

1 〈绿置居收表三千一百份 超额2.6倍〉,《信报》,2016年11月3日,A10页。
2 「出售绿表置居先导计划单位」。取自香港房屋委员会网站:http://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/gsh2016/tc/general-info.html,查询日期2016年11月1日。
3 「根据《一手住宅物业销售条例》第60条所备存的成交记录册」。取自香港房屋委员会网站:http://www.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2016/common/pdf/transactions/transactions-ping-yan.pdf,最后更新日期2016年10月25日;「根据《一手住宅物业销售条例》第60条所备存的成交记录册」。取自香港房屋委员会网站:http://www.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2016/common/pdf/transactions/transactions-ka-shun.pdf,最后更新日期2016年10月25日。
4 李彤,〈新居屋定价不贴市 恐永续赶客 卖足一季 破销售期最长纪录〉,《香港01》,2016年10月28日,A09页。
5 〈启德「港人港楼」热卖 即日沽清221伙 焦点盘连环报捷 用家投资客追捧〉,《星岛日报》,2016年9月12日,A04页。
6 「行政长官竞选政纲 梁振英」,梁振英竞选办公室,查询日期2016年9月14日。
7 「【港人港地】中海外3年前呎价约5000元投得地皮(15:24)」。取自明报新闻网网站:http://www.mpfinance.com/fin/instantp2.php?node=1472111244159&issue=20160825, 最后更新日期2016年8月25日。
8 「售楼说明书」。取自启德1号网站:http://www.onekt.com.hk/ONE/tc/,最后更新日期2016年8月22日;「『港人港地』盘热卖限量地应否续存」。取自香港经济日报网站:http://paper.hket.com/article/1499179/「港人港地」盘热卖限量地应否续存,最后更新日期2016年9月9日。
9 「价单」。取自启德1号网站:http://www.onekt.com.hk/ONE/tc/,查询日期2016年9月14日。
10 「『港人港地』盘热卖 限量地应否续存」。取自香港经济日报网站:http://paper.hket.com/article/1499179/「港人港地」盘热卖限量地应否续存,最后更新日期2016年9月9日。
11 〈【港人港地】中海外:特首无讲话可以合理价钱买到〉,《苹果日报》,2016年8月25日。
12 「立法会五题:『港人港地』政策」。取自政府新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201406/11/P201406110668.htm,最后更新日期2014年6月11日。
13 「私人住宅─各类单位售价指数(全港)(自1979年起)」,差饷物业估价署,2016年10月31日。
14 「中原城市领先指数」是一个每周发布的指数,它是基于在中原地产代理有限公司的合约成交价编制,用于反映最新的地产市场价格变动。计算方法如下:以1997年7月的第一周为「指数的基期」,某周的中原城市领先指数(CCL)=(该周成份屋苑的总市值/对上周成份屋苑的总市值)*对上周的中原城市领先指数。资料来源:「中原城市指数(CCI)香港地产价格指数」取自中原数据网站:http://www1.centadata.com/cci/notes_c.htm,查询日期2016年11月2日。
15 「查询过往数据资料」。取自中原数据网站:http://202.72.14.52/p2/cci/SearchHistory.aspx?tab=1,查询日期2016年11月1日。
16 〈启德1号收票1.1万 超额36倍〉,《晴报》,2016年9月2日,P02页。
17 〈港人港地越卖越贵〉,《文汇报》,2016年9月6日,B1页。
18 「一般资料 - 出售居者有其屋计划单位2016」。取自香港房屋委员会网站:http://hos.housingauthority.gov.hk /mini-site/hos2016/tc/general-info.html,查询日期2016年11月2日。
19 「根据《一手住宅物业销售条例》第60条所备存的成交记录册」。取自香港房屋委员会网站:http://www.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2016/common/pdf/transactions/transactions-ping-yan.pdf,最后更新日期2016年10月25日;「根据《一手住宅物业销售条例》第60条所备存的成交记录册」。取自香港房屋委员会网站:http://www.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2016/common/pdf/transactions/transactions-ka-shun.pdf,最后更新日期2016年10月25日;李彤,〈新居屋定价不贴市恐永续赶客卖足一季破销售期最长纪录〉,《香港01》,2016年10月28日,A09页。
20 「根据《一手住宅物业销售条例》第60条所备存的成交记录册」。取自绿怡雅苑网站:http:/ /www.greenhillvilla.com.hk/wp-content/uploads/2016/01/gh_rt_20161013.pdf,最后更新日期2016年10月13日;〈绿怡雅苑1020单位售罄〉,《星岛日报》,2016年10月6日,A14页。
21 同4。
22 「价单第4号」。取自启德1号网站:http://www.onekt.com.hk/ONE/uploaded_files/news/46/OKT(I) PL4 20160907 (final).pdf,最后更新日期2016年9月7日,第24至26页。
23 「香港房屋委员会『出售居者有其屋计划单位2016』及香港房屋协会『资助出售房屋项目』申请须知(适用于白表申请者)」,香港房屋委员会,查询日期2016年9月13日,第9页。
24 「《长远房屋策略》2015年周年进度报告」,运输及房屋局,最后更新日期2015年12月18日,第3页。
25 「房屋统计数字2016」,香港房屋委员会,2016年8月29日。
26 同12。
27 〈9月涉BSD成交250宗 14月新高〉,《明报》,2016年10月24日,B01页。
28 「行政长官出席新一轮需求管理措施记者会答问全文(二)」。取自新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201611/04/P2016110400840.htm,最后更新日期2016年11月4日。
29 「新一轮需求管理措施应付过热的住宅物业市场」。取自新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201611/04/P2016110400762.htm,最后更新日期2016年11月4日。
30 「印花税收费」。取自香港政府一站通网站:http://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm,最后更新日期2016年3月。
31 「绿置居暂定10月接受申请」。取自政府新闻网网站:http://www.news.gov.hk/tc/categories/infrastructure/html/2016/09/20160912_190624.shtml,最后更新日期2016年9月14日。
32 同1。
33 同2。
34 「香港房屋委员会资助房屋小组委员会议事备忘录 各类公屋需求的优先次序」,香港房屋委员会,2016年10月28日。
35 〈「绿置居」六折订价下月接受申请〉,《大公报》,2016年9月13日,A06页。