时事分析 | 土地房屋及基建 | 2017-03-09 | 《经济日报》

一手楼交投畅旺 不良销售须警惕



2017年开始至今,多个新盘热卖[1],一手发展商亦陆续推盘,今年一手楼的成交,或会延续过去数年的炽热气氛。一手市场交投活跃,涉及新盘销售的投诉恐怕也会惹人关注。地产代理监管局(地监局)称,2016年共接获74宗与一手住宅有关的投诉个案,按年上升72%。 [2]

虽然《一手住宅物业销售条例》(条例)自2013年4月实施至今近四年[3],但地产代理之间竞争激烈,尤其是在一手楼盘,不良销售手法仍不时出现。今年楼市若同样集中于一手市场,有关条例是否需要完善,不良销售能否杜绝,值得警惕。

销售投诉增 涉一手楼升幅逾七成

现时,本港有多间机构处理与住宅物业有关的投诉,其中一手住宅物业销售监管局,会对一手楼的售楼说明书、价单、销售手法等作出监管,而地监局则负责规管地产代理的执业。去年地监局共接获投诉475宗,较2015年同期上升逾五成;其中74宗与一手住宅物业有关,按年升幅为72%,高于整体投诉升幅。 [4]

一手住宅物业有关的投诉大增,与去年一手楼市炽热有关。土地注册处的统计显示,去年全港住宅楼宇买卖合约共录得54,701宗,较2015年下跌2.3%,但一手住宅物业的交易数据跌幅较少(-0.2%),仅比2015年减少33宗;成交金额方面,一手住宅按年上升15.9%,至1,866亿元,以每份合约平均价值为计,2016年每宗买卖的平均价值为1,111万元,显著高于2015年的957万元。 [5]

事实上,无论是成交量或是成交金额,近年一手楼买卖占整体成交的比例,均持续增加。一手住宅买卖成交量占一手及二手整体交易的比例,由2010年的10.1%显著升至2016年的30.7%;其间一手成交金额所占百分比则上升了20.5个百分点,至43.6%。 [6]

 

 

发展商出招抗辣 买家转投新盘

一手楼渐受垂青,部分源于政府「辣招」对抗炽热楼市,令买家纷纷转投一手楼,尤其是针对现时已经「上车」的买家,再购置住宅物业时需要缴付「双倍印花税」(DSD)。 [7]去年11月,政府再度「加辣」,将住宅物业买卖印花税的税率,划一调高至15%,但首次置业可获豁免。 [8]

再度加辣虽然并非针对二手市场,但经过几轮辣招,楼市交投不免受到影响。发展商亦见招拆招,以贴近二手价推盘,及配以不同的按揭优惠和付款方式吸客,令市场焦点和购买力均落入一手市场,地产代理也转战一手住宅、工厦、商铺、境外物业等市场。 [9]

从地产代理持牌人数来看,2016年本港约有3.7万名持牌代理员,为2013年以来新高[10];一手及二手成交量则由2014年63,807宗,逐年减至2016年54,701宗。 [11]在楼市交投萎缩的情况下,行业竞争激烈,地产代理面对较大压力,个别代理为保饭碗,或会冒险踩界,甚至做出违规行为。

 

 

为求促销 部分代理或铤而走险

投诉情况在新盘市场较为突出,原因之一,是相比二手楼,购买一手楼时除发展商提供折扣优惠外,即使有地产代理作中介人,一手楼买家往往可享免佣优惠,不少代理为招揽买家,更会提出五花八门的回赠等优惠招徕[12],但在好处多多的同时,销售过程中亦出现不少纷争。

地监局去年接获有关一手楼的投诉个案中,主要涉及的违规事项便包括有代理「未有履行回赠承诺」、「发出违规广告」、「代客垫支」,以及「向客户提供误导按揭申请资料」。 [13]

类似的投诉过去时有发生,其中一例,是一名买家透过一名营业员购买一个一手住宅物业单位,在订立临时买卖协议前,该营业员声称当买家的单位入伙后,会提供相等于楼价2%的现金回赠,并在订立协议时以表格形式向买家确认。但该买家迁入单位,并向营业员索取该笔现金回赠时,却未获回覆。买家于是向地监局投诉,地监局纪律委员会亦认为代理未有兑现提供现金回赠的承诺,有关行为已违反了《操守守则》。 [14]

地产代理未能履行回赠承诺,在各类投诉中较为常见。另外,就按揭申请,贷款机构在审批按揭贷款时,会就申请者的财政状况作不同考虑,故此地产代理在处理交易时,不应向准买家作出任何按揭条款的保证[15 ];但曾有案例是,代理向客户提供按揭资料时「太积极」,超出银行所能提供的范畴[16],便可能违反地监局制定的操守规定。 [17]

上述个案并非孤例,正如上文提及,市民对私楼需求殷切,二手市场受政府加辣打击,但是发展商透过折扣优惠,减轻买家负担,某程度上令买家集中在一手市场。而一些代理为争抢生意,会向准买家表示提供现金回赠或「回佣」颇为常见,这种情况若处理不当,便容易产生争拗。

法例规管近四年 不良销售遏而不止

为规管新盘推售,2013年4月,《一手住宅物业销售条例》正式生效,就一手住宅物业的售楼说明书、价单、销售安排、广告,以及临时买卖合约和买卖合约等事宜,订立了详细规定,令买家更有保障。 [18]

但消费者委员会(消委会)在2014年发表的《一手住宅物业销售研究报告》中指出,条例实施后,一手住宅物业的销售过程仍存在各种问题[19],尤其在销售手法方面,消委会从实地视察及循规检查中发现,疑似误导的销售手法遏而不止,代客垫支、售樓现场的高压销售手法亦有出现。 [20]

例如有地产代理不断游说准买家在知道抽签结果后,即时作买楼决定,其中一宗个案,是准买家在拣楼时只有三分钟时间考虑。 [21]速战速决的买楼文化,能否让买家得到透明充分的资讯后作出理性决定,令人质疑。 2013至2014年9月期间,消委会便收到75宗涉及一手楼销售的投诉,其中13宗与地产代理有关。 [22]

另外,确保条例有效实施的一手住宅物业销售监管局,至今亦累积收到229宗投诉,包括市民对楼盘广告、失实陈述及/或传布虚假或具误导性资料,以及销售安排等方面的不满;被投诉的人士当中,既有卖方,也有地产代理以及地产代理行。 [23]

展望今年,据截至去年12月底的最新官方数字,现楼「货尾」单位共6,000个,兴建中未售出单位64,000个,位处「熟地」而可随时动工的单位24,000个,即未来三至四年一手私楼潜在供应量预计达94,000伙,为2004年9月以来最高纪录。 [24]

据地监局年报,该局在2014/15及2015/16年度巡查一手楼盘地点和地产代理商铺,分别为2,968和2,685次。 [25]从近来新盘推售情况来看,一手楼需求仍然殷切[26],在一手供应增加的情况下,当局应继续加强循规检查,以及教育宣传,避免不当销售手法出现;同时公众亦应提升自我保障意识,做个精明的消费者。

1 〈启德嘉汇客1.4亿扫15伙 首日开卖沽清 投资者占六成〉,《苹果日报》,B01页。
2 「监管局回顾2016年工作及简介2017年工作重点」,地产代理监管局,2017年1月24日。
3 条例就一手住宅物业的售楼说明书、价单、示范单位、参观已落成一手住宅物业的安排、成交纪录册、销售安排文件须提供的数据、广告,以及临时买卖合约和买卖合约须载有的强制条文等事宜,订立详细规定。条例亦禁止任何人士在促销一手住宅物业时作出失实陈述,或传布虚假或具误导性资料。数据源:「立法会十一题:一手住宅物业销售条例」。取自新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201412/03/P201412030428.htm,最后更新日期2014年12月3日。
4 同2。
5 「统计数字 - 2011-2015年住宅楼宇买卖合约统计数字:一手及二手买卖」。取自土地注册处网站:http://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agt-pri-3.htm,最后更新日期2016年1月11日;「统计数字-2016年住宅楼宇买卖合约统计数字:一手及二手买卖」。取自土地注册处网站:http://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agt-primary.htm,最后更新日期2017年1月10日。
6 同5。
7 「最新政府房策一览」。取自GoHome网站:https://www.gohome.com.hk/mortgage/government-measure/#dsd,查询日期2017年2月8日。
8 「新一轮需求管理措施应付过热的住宅物业市场」。取自新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201611/04/P2016110400762.htm,最后更新日期2016年11月4日。
9 「逆境中必须慎行」。取自精明委托地产代理网站:http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/consumer-columns-zh-hant/01-zh-hant/逆境中必须慎行,最后更新日期2016年12月22日。
10 《监管局二零一五至二零一六年年报》,地产代理监管局,查询日期2017年2月10日,第63页;《监管局二零一四至二零一五年年报》,地产代理监管局,查询日期2017年2月10日,第66页。
11 同5。
12 陈嘉敏,〈新盘点拣 3部曲助筹谋〉,《香港经济日报》,2011年4月29日,D07页。
13 同2。
14 地监局纪律委员会指该名营业员违反了《操守守则》第3.7.2段:「地产代理和营业员应避免做出可能令地产代理行业信誉及/或名声受损的行为」,决定谴责该名营业员、罚款港币10,000元,以及暂时吊销其牌照一个月;同时在其牌照上附加条件,要求他在12个月内取得持续专业进修计划下核心科目的12个学分。资料来源:「未能兑现现金回赠承诺」。取自精明委托地产代理网站:http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/consumer-columns-zh-hant/02-zh-hant/未能兑现现金回赠承诺,最后更新日期2016年12月29日;「《操守守则》实例」,地产代理监管局,2013年6月,第67页。
15 「不可向准买家就按揭贷款作出保证」。取自精明委托地产代理网站:http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/consumer-columns-zh-hant/02-zh-hant/不可向准买家就按揭贷款作出保证,最后更新日期2016年7月4日。
16 「【地产投诉】地监局:2016年接475宗投诉 按年升51%」。取自苹果日报网站:http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170124/56216794,最后更新日期2017年1月24日。
17《〈操守守则〉实例》,地产代理监管局,2013年6月,第37页。
18 例如,新盘面积及售价只能以「实用面积」表达、卖方必须在出售日期的最少7日期间内提供售楼说明书、必须在出售日期的最少3日期间内提供价单和销售安排文件,以及卖方如要改动价单及销售安排,有关改动必须等待3日后才生效等,均加强保障了买家权益。数据源:「立法会十一题:一手住宅物业销售条例」。取自新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201412/03/P201412030428.htm,最后更新日期2014年12月3日。
19 包括售楼书信息庞杂但欠缺物业管理费用等重要数据、价单所列单位并非全部放售因而令准买家感混淆、同一人可重复作「购楼意向登记」令需求被夸大等。数据源:「立法会十一题:一手住宅物业销售条例」。取自新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201412/03/P201412030428.htm,最后更新日期2014年12月3日。
20 《一手住宅物业销售研究报告 报告摘要》,消费者委员会,2014年11月11日,第3至5页。
21 同20。
22 “Study on the sales of first-hand residential properties,” Hong Kong Consumer Council, November 2014, p. 117.
23 「数据及统计数字」。取自一手住宅物业销售监管局网站:http://www.srpa.gov.hk/tc/data-n-statistics.html,最后更新日期2017年2月7日;严俏婷 梁子谦,〈《条例》实施3年 研检讨修例?〉,《Property Times》,2016年4月30日,014页;严俏婷 梁子谦,〈今年首季已录5宗广告投诉〉,《Property Times》,2016年4月30日,014页。
24 「私人住宅一手市场供应统计数字(截至2016年12月31日)」,运输及房屋局,2017年1月27日,第7页;「一手楼潜在供应创新高」。取自政府新闻网:http://www.news.gov.hk/tc/categories/infrastructure/html/2017/01/20170127_102812.shtml,最后更新日期2017年1月27日。
25 《监管局二零一五至二零一六年年报》,地产代理监管局,查询日期2017年2月24日,第75页。
26 〈启德嘉汇客1.4亿扫15伙 首日开卖沽清 投资者占六成〉,《苹果日报》,B01页;〈上月新盘销售额158亿 沽600伙套56亿 柏傲湾成吸金王〉,《信报》,2017年2月1日,A07页。