时事分析 | 公共行政及法制 | 2017-03-20 | 《经济日报》

私楼价格升 借贷要小心



市民要买楼或遇上财务问题,一般会向银行申请贷款,但若信贷纪录欠佳或所需金额庞大,未必会获批。近年楼价高企,造就高成数按揭及多按贷款需求上升。一些市民为求置业,会另向财务公司申请贷款,令本地财务公司及财务中介遍地开花。

有业界人士估计,目前财务中介公司约有5,000间,从业员不少于20,000人。[1]但近年,涉及不良经营手法的投诉或骗案屡见不鲜。有向财困人士提供咨询服务的非政府机构称,去年接获的求助数字于年中一度回落,但到11月份却有所回升;加上新的不良经营手法涌现,如有中介稍作包装,隐瞒与放债人的关系,令政府部门难以执法。[2]

去年12月,当局就放债人牌照施加更严格的牌照条件,以杜绝财务中介向借款人滥收费用。[3]另外,金融管理局(金管局)早前推行电子二按[4]提示,每当有涉及相关物业的二按文件提交土地注册处办理注册时,土地注册处就会向已为该物业提供「第一按」的银行发出电子提示[5],预料将间接打击财务公司及中介人生意。[6]

加强规管财务中介固然有助保障借款人利益,但用力过猛又会令人担心中介业务失去应有的弹性及生存空间,对有资金需求的市民造成不便。若今年楼价保持升势,相关的借贷需求增加,不良财务中介的经营手法,会否继续困扰监管当局和借贷人?

楼价急升 金管局七度收紧物业按揭

楼价高居不下,已是不争事实。根据差饷物业估价署的数据,本港私人住宅售价指数由2008年的120.5大幅上升至2016年的286.1,升幅高达1.4倍。今年1月的最新指数更升至309,连升十个月,并连续3个月创历史新高。[7]另据金管局资料,2016 年第二季,按揭还款占住户收入的比率平均为 62.9%,远高于50%的长期平均数。[8]

楼市持续升温,当局接连出招,除自2010年以来推出一些需求管理的税务措施之外,金管局自2009年至今,亦实施了七轮物业按揭逆周期措施,最近一次是在2015年初。回顾2014年下半年,楼价再次攀升,尤其是中、小型住宅物业的价格在2014年6月至12月的半年内上升了12%。金管局其后再次收紧楼宇按揭,包括将价值700万以下的自用住宅单位的最高按揭成数由七成下调至六成,以及调低按揭供款对入息比率等。[9]

非银行借贷需求增 不良手法惹争议

市民买楼一般透过银行获得按揭贷款,但楼价拾级而上,有心置业的市民,为筹集额外资金缴付首期,或会转向财务公司贷款。一般做法是,业主向银行借完按揭贷款后(即「一按」),私下向财务公司再借多笔(即「二按」)。

近年的低息环境,也为财务公司及中介的业务提供商机。一些财务公司的广告宣称,可以提供物业贷款,帮助市民偿还高息贷款、重组债务或套现。亦有些中介人游说业主将物业抵押,并表示可在短时间内以优惠的条款获取财务公司贷款,以偿还卡数或其他高息贷款。不过这些贷款当中,部分可能涉及高昂的利息及不同名目的中介人费用,部分贷款申请人往往在签署了合约之后方意识到要支付各种收费,因而惹来争议。[10]

例如有声称是某银行或大型财务公司职员的中介人,表示可以安排申请人以低息贷款,然后又指申请人的信贷纪录评级较低,因而转介他们通过其他中介公司申请。该过程中或涉及多个中介人,申请人便要支付多次中介费,甚至其他第三方费用,如支付物业估价费、律师费等。一些个案中,即使贷款申请人最终撤回申请,仍被中介公司透过收数公司、发律师信或入禀法院进行民事索偿等方式追讨中介费。[11]

现行法例难管中介人

财务中介现时不受《放债人条例》(第163章)及金管局监管[12],但按《放债人条例》[13],放债人及与其有关连的财务中介公司不得收取利息以外的费用,以及任何人均不可以超过年息60%的实际利率贷出款项。[14]但仍有部分不良财务中介和与其有关连的放债人运用各种伎俩,设法隐瞒彼此的关系,以规避禁止向借款人另行收费的规定[15] ,令执法部门难以举证。

例如,欠债人可向银行或财务公司申请「债务纾缓」[16],在毋须破产的情况下,与债权人达成新还款安排,解决债务问题。但有机构发现,有中介人以「债务纾缓」包装,以此撇清与放债人关系,并从中收取几万元服务费,令执法部门无法以《放债人条例》提控。[17]

加紧向放债人问责

在此背景下,有业界人士[18]及立法会议员促请政府全面检讨并修订《放债人条例》,将条例的适用范围扩大至监管经营与放债相关业务的公司或机构,并落实设立财务中介牌照制度,以直接规管中介公司。

政府则回应称,设立规管中介制度需要大幅修改法例或制订一套新法例,而不良分子的服务种类名目繁多,立法界定何谓「中介」、订立其服务范围及收费水平等涉及复杂问题,需要长时间咨询,并非即时处理中介公司向借款人滥收费用的最佳策略。[19]

修例或需漫漫长路,去年4月起,政府推出一系列措施加强监管不法中介,保障借款人利益,包括加强执法、增加公众教育及宣传、加强为市民提供的咨询服务,以及于去年12月实施更严格的放债人牌照条件。

其中,按放债人牌照条件新规,放债人在处理涉及中介的贷款申请时,必须做好尽职审查,只能在已符合有关的额外条件后,才能向借款人批出贷款。如果贷款申请涉及中介,该中介不可向借贷人收取任何费用,并必须获放债人委任和载列于放债人登记册,供公众查阅。[20]换言之,政府要求放债人承担更多规管责任,规限财务中介人的活动,尤其是处理中介滥收费用的问题,以及协助警方就不良经营手法或骗案作出举证,实际成效如何,有待观察。

此外,一些业主会未经「一按」银行同意,擅自以同一物业向财务公司借取额外按揭贷款(即违约二按),这些借款人若过度借贷,日后无力偿还,便可能对一按银行带来风险。金管局认为这些行为若不遏止,可能会威胁银行体系稳定,于是在去年10月发出通告,要求银行申请土地注册处的物业二按提示服务,每当有物业二按向土地注册处登记,土地注册处就会通知「一按」银行。[21]

债务负担超经济增长 借钱要谨慎

新例实施后,所有业主申请二按前,必须要经银行同意才可向财务公司借钱,财务生意难免受压。生意难做,近月不少财务公司开始伙拍中介,以低息、长还款期,或申请要求较银行更具弹性等作为卖点,推出按揭保险及高成数按揭[22],但这样一来财务机构或需较长时间才能收回资金,低息亦可能令利润相对减少。有业界人士表示,财务机构或难长期维持这种经营模式。[23]

或者有人担心,财务机构陷入经营困难,也会对借款人构成不便,但有关监管措施并非毫无理据。按揭贷款是最大的家庭债项,占未偿还总额的70%,但除物业借贷外,本港家庭整体债务近年持续飙升。根据金管局数字,住户贷款余额于过去10年累计增长108%,于2015年底高达15,940 亿港元,超越本地生产总值(GDP)的同期增幅。[24]此外,本港家庭负债占GDP的比率亦反覆上升,由2008年底时的51%[25],跃升至2016年第二季的65.8 %。[26]

现时银行按揭市场竞争激烈,加上非银行机构提供的各式楼按招揽,在楼价高企之下,市民的借贷额短期内未必会大幅减少,伴随借贷而来的风险,仍然不容忽视。在现有法例框架下,除了靠当局继续执法和教育宣传,市民亦应小心提防,避免背上意想不到的债务。

1 「于2016年10月13日接获公众就『政府采取以打击与放债业务有关的不良财务中介手法的规管安排』一事提交的意见书」,专业财务顾问关注组暨香港专业财务顾问协会筹组委员会,LC Paper No. CB(1)61/16-17(03),2016年11月4日,第3页。
2 「财务中介改以『债务纾缓』包装收费 调查:13%债仔萌自杀念头」。取自苹果日报网站:http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20161204/56003800,最后更新日期2016年12月4日。
3 「为打击与放债业务有关的不良手法实施的新措施」,立法会财经事务委员会,立法会CB(1)221/16-17(01)号文件,2016年11月30日,第1页。
4 有业主向银行借完按揭贷款后(即「一按」),会在未经银行同意的情况下,私下向财务公司再借多笔(即「二按」)。
5 「土地注册处的电子提示服务」。取自香港金融管理局网站:http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/guidelines-and-circular/2016/20161026c1.pdf,最后更新日期2016年10月26日;「为何银行要使用楼按提示服务?」。取自香港金融管理局网站:http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/insight/20161026.shtml,最后更新日期2016年10月26日。
6 钟绮敏,〈财务公司煞停楼按 买家失预算〉,《香港经济日报》,2017年1月25日,A04页。
7 「私人住宅 ─ 各类单位售价指数(全港)」,差饷物业估价署,2017年2月28日。
8 「香港家庭面对的财务挑战」,《研究简报2016–2017年度 第1期》,立法会秘书处,2016年11月,第10页。
9 「香港金融管理局总裁陈德霖宣布新一轮按揭的审慎监管措施 2015年2月27日向媒体的发言」,香港金融管理局,2015年2月27日。
10 「抵押物业前 认清贷款公司及中介人」。取自钱家有道网站:http://www.thechinfamily.hk/web/tc/managing-your-money/debts-and-borrowing/borrowing-traps/borrow-by-using-property-as-collateral.html,查询日期2017年2月16日。
11 同10。
12 「立法会二十题:监管财务中介公司」。取自新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201611/09/P2016110900489.htm,最后更新日期2016年11月9日。
13 《放债人条例》(第163章)第29(10)条明文规定,放债人、其委托人、代理人、代放债人行事的人,以及与放债人共谋的人,均不得因促致、洽商或取得任何贷款,或因担保或保证该笔贷款的偿还,向借款人(或拟借款人)追讨开支或收取报酬,违者最高可被处以罚款十万元及监禁两年。
14 「有关财务中介公司收取费用及宣传手法的事宜」,立法会财经事务委员会,CB(1)955/14-15(02),2015年6月。
15 「立法会十二题:打击财务中介公司不良经营手法的措施」。取自新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201611/02/P2016110200684.htm,最后更新日期2016年11月2日。
16 即银行和财务公司给予欠债人士的一种债务通融计划,按个别欠债人士的经济情况和还款能力,商谈新还款安排,令欠债人士在毋须破产下,仍可以靠薪水过正常生活,同时覆行还款责任。数据源:「DRP债务舒缓计划」。取自叶谢邓律师行网站:http://www.ytt.com.hk/practice-areas/drp/,查询日期2017年2月28日。
17 同2。
18 「业界倡政府为财务中介订发牌制度 陈家强称或涉大幅修改法例」。取自华富财经网站:https://www.quamnet.com/newscontent.action?articleId=5064001,最后更新日期2017年2月8日。
19 「立法会:财经事务及库务局局长就「促请政府加强规管放债人及财务中介公司」议案总结发言(只有中文)」。取自新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201702/08/P2017020800873.htm,最后更新日期2017年2月6日。
20 同3,第2页。
21 透过土地注册处为认可机构提供的电子提示服务,每当认可机构已承按的物业有其他按揭文书交付土地注册处办理注册时,相关机构便会收到该处发出的电子提示讯息。银行自2016年2月起可向土地注册处申请二按提示服务。数据源:「土地注册处的电子提示服务」,香港金融管理局,2016年10月26日;「土地注册处推出电子提示服务」,香港金融管理局,2017年1月3日;「为何银行要使用楼按提示服务?」。取自香港金融管理局网站:http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/insight/20161026.shtml,最后更新日期2016年10月26日。
22 「800万可做九成按保 按揭代理伙财仔抢客」。取自东方日报网站:http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160928/bkn-20160928214538946-0928_00842_001.html,最后更新日期2016年9月28日;〈代理纷伙中介 推高成数按揭〉,《星岛日报》,2017年1月11日,C02页。
23 同6。
24 同8。
25 《货币与金融稳定情况半年度报告》,香港金融管理局,2013年9月,第35页。
26 同25。