时事分析 | 土地房屋及基建 | 2017-05-11 | 《经济日报》

纳米楼是必要之恶?



近年新落成的私楼单位愈「劏」愈细,从上车盘、细价楼,到绘影绘声的牙签楼、蚊型盘、豪华劏房以至纳米楼,均折射出私楼「新貌」。纳米楼涌现,舆论抨击亦不绝于耳;有意见要求政府参考外国做法,制定人均居住面积的最低标准,或在卖地时加入限呎、限量条款。不过,观乎市场对纳米楼反应炽热,小型单位的应课差饷租值更逆市上升[1],撇开部分买家属于投资客或受自身财力所限,细看香港社会、人口结构的趋势,纳米楼或许是配合部分香港人的实际需要。

「纳米楼」未有官方定义

在进入纳米楼的讨论前,得先了解香港对私人住宅怎样才算得上「纳米」,其实未有官方定义。浸会大学财务及决策系副教授麦萃才去年指出,上世纪80年代的新市镇私楼「微型单位」,一个单位至少有两房、实用面积200多呎,但近年的纳米楼已慢慢转至一房、只有百多呎,甚至是开放式,即没有房间的单位。[2]

有本地建筑及测量界的意见则认为,若单位扣除厨房、厕所等面积后,实用楼面面积(Usable Floor Area)低于15平方米(约161平方呎)已算「纳米」。早前有传媒以此准则,统计屋宇署过去五年就新建私楼项目批出的动工纸数据,发现去年获准兴建的纳米单位达2,657个,较2012年升逾11倍,占去年新建单位13 %。[3]

单就人均居住面积而言,纳米楼固难称得上是理想居庭,但在商言商,发展商、投资客自是认为纳米楼「有价有市」才放胆投资。其中一类用家是其入息及资产限额超出申请公屋、居屋上限,却无力负担面积较大、楼价更高的住宅。近年楼价、租金高企,加上只有400万元以下的住宅才可享九成按揭,发展商为确保单位售价维持可负担水平,同时符合部分地皮的限量条款,遂推出实用面积不及200呎的纳米盘,以压低楼价,吸引资金不算充裕的客源「上车」。

二人家庭、单身贵族将占香港近半住户

与不少先进城市一样,「大家庭」不再,「单身贵族」比例上升,亦可能带旺细单位市道。根据政府统计处数字,本港家庭住户平均人数已由1982年有纪录以来的3.9人[4],跌至去年的2.8人[5],连「一家三口」都称不上;统计处并推算至2034年,数字会进一步跌至2.7人。统计处解释,小家庭数目上升,主要与从未结婚百分比和离婚率上升、生育率下跌和长者平均预期寿命延长等人口趋势有关。[6]

家庭住户平均人数持续下降,其中一人、二人住户将会是家庭住户数目增长的主要来源。一人住户比例已由2006年的16.5%,升至去年的18.3%[7],预计至2024年会升至18.6%。[8]另二人住户将续占住户人数的最大组别,比例会由去年的26.5%[9]逐步升至2024年的28.6%。[10]换言之,一人、二人住户至2024年将占整体家庭住户近半(47.2%)。对于传统的一家三口甚至三代同堂,蜗居在堪比私家车泊位的单位固然不理想,但一、二人住户在有限的现钱下,未必再视套房、独立厨房和书房为必要条件,麻雀虽小亦已经「够使」。

虽然官方未有公布纳米单位的实际供应量或数字,但观察传媒去年报道的纳米楼盘,主要集中在深水埗、尖沙咀及北角等市区[11],这与香港的工作机会仍然集中在港九传统工商业区[12]一脉相承。对于年轻「打工仔」,尤其是未婚或新婚夫妇来说,住进市区既方便工作、社交生活,亦节省每天舟车劳顿的交通时间和支出。这亦可能是纳米楼集中在市区、吸引年轻买家的原因之一。因此,从需求角度来说,除非香港整体楼市急跌,人人有钱买大单位,否则因应前述原因,纳米楼或许会继续「抢手」。

小型公寓乃世界潮流

事实上,纳米楼并非香港独有,东京、纽约及伦敦等大城市,即使人均居住面积比香港大得多,亦因为近年愈来愈多学生、年轻专业人士迁入寻找发展机会,同样令这些大城市变得寸土尺金。与纳米楼相近,开宗明义以「小」作为卖点的小型公寓(Studio Apartments)应运而生,各地政府亦推出规管措施。举例指,美国矽谷所在的三藩市因吸引大批科技人才进驻,政府于2012年以试行方式,容许发展商兴建约200平方呎的小型单位,但订明发展商要提供最少150平方呎的生活空间,另包厨、厕,再由政府评估政策成效。[13]

社区或难容纳大批住户

不过,即使纳米楼在某程度上是反映市场需求,其为社会带来的影响亦需注意。因应纳米单位细小,发展商可增加每层楼的单位数目,例如红磡「环海.东岸」一梯就多达36伙[14],变相有机会容纳较原定更庞大的居住人口。更多住户摊分升降机、走火梯和走廊等公用设施,自然有机会为住户带来不便,大批小家庭涌入,社区设施例如私家车泊位等能否应付需求,亦是楼盘所在地区要面对的难题。

另一方面,同样建有大量小型单位的三藩市,有当地租户代表担心,倘若小型公寓吸引大批高薪创科界专才入住,或令社区士绅化(Gentrification),推高租金水平。 [15]香港不少豪华新盘都是从市区收购旧楼重建,例如西环、湾仔、油麻地等,新盘建成后,扎根多年的老街坊多了一批年轻、具置业能力的中产邻居,消费群结构的转变,为社区带来更多高消费的选择,却可能加重了原有社群的生活负担。

纳米楼有此称号,固然反映它们未必是香港人推祟的住屋选择,但在人口结构正在转型、房屋政策短期内难有翻天覆地的变革的大前提下,纳米楼或许是「必要之恶」,但除面积细小以外,其对社区带来的影响同样需要警剔,毕竟「必要之恶」,最好还是可免则免。

1 钟雅宜、谭静雯,〈单身族住屋需求劲 豪华劏房抢手  租值升 纳米楼跑赢十大屋苑〉,《苹果日报》,2017年3月21日,A03页。
2 「微型盘变纳米盘供应达标祸抑福?」取自香港经济日报网站:http://paper.hket.com/article/1516635/,最后更新日期2016年10月7日。
3 〈不足161呎纳米楼4年飙11倍政府:需要时卖地条款或增要求〉,《明报》,2017年2月20日,A02页。
4 「表005: 家庭住户统计数字」。取自政府统计处网站:http://www.censtatd.gov.hk/showtableexcel2.jsp?tableID=005&charsetID=2,最后更新日期2017年 2月20日。
5  「按年划分的家庭住户平均人数」。取自2016年中期人口统计网站:http://www.bycensus2016.gov.hk/tc/bc-mt.html,最后更新日期2017年2月27日。
6 「至2049年的香港家庭住户推算」,《香港统计月刊》,政府统计处,2015年10月,第FC11页。
7 「按住户结构及年划分的家庭住户数目」。取自2016年中期人口统计网站:http://www.bycensus2016.gov.hk/tc/bc-mt.html,最后更新日期2017年2月27日。
8 同6,第FC11至FC12页。
9 「按住户人数及年划分的家庭住户数目」。取自2016年中期人口统计网站:http://www.bycensus2016.gov.hk/tc/bc-mt.html,最后更新日期2017年2月27日。
10 同8。
11 「2016年新楼细单位占四分一劏盘、纳米楼继续『斗细』」。取自香港01网站:https://www.hk01.com/article/63174,最后更新日期2017年1月1日。
12 「按工作地点、年及居住地区划分的工作人口」。取自2016年中期人口统计网站:http://www.bycensus2016.gov.hk/tc/bc-mt.html,最后更新日期2017年2月27日。
13 〈纳米单位急增不能放任自流〉,《明报》,2017年2月22日,A03页。
14 同11。
15 Elaine Porterfield, “'Micro' Apartments Are New Housing Trend,” Business Insider, June 3, 2013, http://www.businessinsider.com/micro-apartments-2013-6.