时事分析 | 土地房屋及基建 | 2017-09-20 | 《经济日报》

「港人首置上车盘」政策会引起什么讨论?



差饷物业估价署的全港私人住宅售价指数,7月份上升至336.8 点,连续九个月创历史新高。[1]由于7月份仍有不少新高价成交出现,本月底公布的8月份楼价指数,有可能延续过去16个月的升浪,打破1993年以来的升势纪录。[2]

楼价疯,上车难,供楼苦,财政司司长陈茂波早前亦认为本港楼价与市民负担力脱节。[3]为解决房屋议题,行政长官林郑月娥在其参选时已提出,要在居屋之上建构中产家庭可以负担的「港人首置上车盘」。[4]早前她进一步解释,计划是希望满足年轻家庭置业的期望,因此只限从未置业的香港永久性居民参与,如果已经购买过居屋或现时拥有物业的,不应符合购买资格。[5]

首置上车盘的细节和订价方法,仍有待施政报告交待[6],但参考近年海外政府协助年轻人首次置业的方案,或许也能窥出一点端倪,并预示计划推出后坊间可能会出现的讨论。

英国首置计划:目标为40岁以下人士 设15年转售限制

无独有偶,同样面临上车艰难问题的英国,亦于近年推出首置计划(Starter Homes Initiative),为40岁以下首次置业的英国公民,提供十万个以市价八折出售的单位。[7]2015年,该计划的目标更扩大至在2020年前提供20万个首置居所。[8]

目前英国的建筑商要建屋,除了建筑成本外,平均须为每间屋缴付1.5万英镑(约15万港元)税款。计划以免去建筑商税项为条件,容许他们用成本价发展未被充分利用或未成功开发的棕地,换取它们为年青的首次置业者,提供至少市价八折的单位。[9]为了确保这些首置居所的质素,政府成立了一个委员会负责设计单位[10],希望为年青的英国公民提供价格相宜同时高质的居所。[11]

英国今年2月出炉的房屋白皮书,进一步披露计划详情,以八万英镑家庭年收入上限作申请门槛,伦敦居民的上限则至九万英镑,而且申请人必须为物业作两成半按揭。此外,申请如在15年内转售单位,则需要补回「八折定价」中的部分或全部差价。[12]

社会关注点:建屋时间、政策公平性、对楼市影响

首置计划虽然得到各方支持,英国政府亦推出了多份文件及指引,然而两年多以来,计划依然处于筹备阶段,目前还未落成任何一间首置居所。 [13]除了筹备需时外,计划亦所费不菲,第一阶段拨款已达23亿英镑(约232亿港元),金额却只足够建设六万间首置居所。[14]

此外,有人在计算楼价及按揭等因素后批评,买得起首置居所的年轻一代,是赚取远多于平均薪资的那一群人[15];亦有人质疑,英国政府没有说明如何确保售价是市价折让[16];更有人担心大量首置楼盘会影响正常楼市,及减低购买市价房屋的需求。[17]

首期需要补贴吗?

为增加年轻一代置业比率,当地政府更多管齐下,在首置计划以外引入不同的融资方案及额外津贴,务求令计划更多元,受惠人数更多。这些方案,在「港人首置上车盘」的细节公布后,可能也会被引用到讨论香港的情况。

以「Help to Buy: ISA」为例,就是英国政府在2015年为首次置业人士引入的储蓄配对方案。根据这个方案,成功开设户口者每储1英镑,政府就会额外配对0.25英镑,上限为3,000英镑(约3万港元)。

只要申请者是年满16岁的英国公民,而且在英国及世界各地没有拥有任何物业,其购买25万英镑或以下的首个自住物业时[18] ,就可向政府索取这笔额外津贴。津贴只能用在买楼,不能用以缴付律师费、经纪佣金或其他间接开支。[19]目前当地已经有72万人开设了户口,直至2016年9月,有3.8万人领取津贴,用作购入2.7万个物业。[20]

额外公共财政投入 钱从何来?

协助准备「上车」的人储蓄,非英国独有。在新加坡,当地政府除了推行可作置业之用的强制储蓄计划中央公积金(CPF)外,同样有为国民提供各种「上车」补贴,而且超过八成新加坡人符合申请条件。

各类补贴为不同阶层的人而设,例如为较低收入家庭置业而设的额外公积金购屋津贴(Additional CPF Housing Grant)和特别公积金购屋津贴(Special CPF Housing Grant);以至在2015年推出,鼓励市民靠近父母或已婚子女居住的近居购屋津贴(Proximity Housing Grant)等。各种补助,变相令组屋售价跟随买家负担能力调节,确保有固定收入及工作的新加坡市民有置业机会。[21]

补助背后,问题是政府如何埋单?新加坡政府采用的方法,是向富有的物业持有人和投资者征税,并将所得税款补贴相对低收入家庭置业。期望透过「劫富济贫」,纾缓政府部分财政压力。[22]新加坡的安排,固然未必适用于香港,但如果行政长官提出的置业阶梯涉及较大的公共财政开支,「钱从何来」的讨论,相信也会被列入公众议程。

灵活运用资产 增加单位流转率

另一个可能会引起后续讨论的,是年轻人「上车」后,如何鼓励他们在有能力的时候「细屋搬大屋」,以腾出公共资源予后来等待「上车」的人?特首早前谈论首置上车盘时亦表示,相信参与计划的年轻家庭日后有能力转投私人市场。[23]

在新加坡,政府设有协助市民换住更大单位的住屋提升津贴(Step-up CPF Housing Grant),以配合不同家庭在不同人生阶段时的不同需要。另一方面,为了解决退休人士有足够资产但没有足够资金退休的问题,当地政府除了推出逆按揭外,亦以奖金鼓励退休人士卖出所住单位,转买面积较小的单位,及方便他们购入租赁期较短但价格较便宜的单位。[24]

在香港,智经早前发表的研究报告,建议政府容许未补地价的居屋业主,分期补地价,以促进已补地价居屋单位在市场上流转,并长远更有效地运用房屋资源。[25]这项建议是否也适用于「港人置业上车盘」,值得香港社会讨论。

在房屋兴建需时的情况下,类似新加坡及英国的大型补助政策,较难适用于香港。然而从小处做起,增加资助房屋的流动性,相信亦有助香港逐步重建置业阶梯,改善市民的居住条件。

1 「私人住宅─各类单位售价指数(全港)(自1979年起 )」,取自差饷物业估价署网站,http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_4.xls,最后更新日期2017年9月6日。
2 〈官方楼指7年首见连升16月 累涨逾24% 7月升幅收窄至0.09%〉,《明报》,2017年9月1日,B01页。
3 〈陈茂波:楼价与市民负担力劲脱节〉,《信报财经新闻》,2017年8月7日,A04页。
4 《林郑月娥参选2017行政长官竞选政纲》,取自林郑月娥竞选办公室网站,https://www.carrielam2017.hk/media/my/2017/02/Manifesto_c_v3.pdf,查询日期2017年9月7日。
5 「行政长官会见传媒谈话全文(只有中文)(附短片)」。取自政府新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201709/06/P2017090600531.htm,最后更新日期2017年9月6日。
6 「林郑首谈首置上车盘:只限永久居民申请 装潢朴实」。取自苹果日报网站:http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20170906/57174867,最后更新日期2017年9月6日。
7 "20% discount on your first home announces PM," Prime Minister's Office of United Kingdom, https://www.gov.uk/government/news/20-discount-on-your-first-home-announces-pm, last modified March 2, 2015.
8 "Starter Homes for First-Time Buyers (England)," The Parliament of United Kingdom, http://researchbriefings.parliament.uk/ResearchBriefing/Summary/CBP-7643#fullreport, last modified March 24, 2017.
9 同7。
10 同7。
11 "Starter Homes Design," Department for Communities and Local Government of the United Kingdom, https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/419212/150330_-_Starter_Homes_Design_FINAL_bc_lh_pdf.pdf, March 2015.
12 同8; "Fixing our broken housing market," State for Communities and Local Government of United Kingdom, https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/590464/Fixing_our_broken_housing_market_-_print_ready_version.pdf, February 2017, p.59; Hannah Cromarty, "Starter Homes for First-Time Buyers (England)," House of Commons Library, March 2017, p.4.
13 Jon Stone, "Second major 2015 Tory manifesto pledge dropped in a week," The Independent, http://www.independent.co.uk/news/uk/politics/starter-homes-pledge-200000-housing-minister-policy-tory-manifesto-pledge-gavin-barwell-a7624841.html, last modified March 11, 2017.
14 "New government plans for 1 new home in 5 to be a starter home," Department for Communities and Local Government of the United Kingdom, https://www.gov.uk/government/news/new-government-plans-for-1-new-home-in-5-to-be-a-starter-home, March 29, 2016.
15 同13。
16 Hilary Osborne, "Starter homes initiative – everything you need to know," The Guardian, https://www.theguardian.com/money/2015/mar/02/starter-homes-initiative-discounted-properties-first-time-buyers, last modified March 2, 2015.
17 Hannah Cromarty, "Starter Homes for First-Time Buyers (England)," House of Commons Library of the United Kingdom, http://www.legco.gov.hk/general/english/library/stay_informed_overseas_policy_updates/starter_homes_for_first_time_buyers_england.pdf, March 24, 2017, p.26.
18 "Who is eligible?," Help to Buy, https://www.helptobuy.gov.uk/help-to-buy-isa/who-is-eligible/, last accessed August 17, 2017.
19 "How does it work?," Help to buy, https://www.helptobuy.gov.uk/help-to-buy-isa/how-does-it-work/, last accessed August 17, 2017.
20 "Fixing our broken housing market," State for Communities and Local Government of the United Kingdom, State for Communities and Local Government, February 2017, p.59.
21 Sock-Yong Phang and Matthias Helble, "Housing Policies in Singapore," Asian Development Bank Institute, https://www.adb.org/sites/default/files/publication/181599/adbi-wp559.pdf, March 2016, pp.14 and 16.
22 同21,第16至17页。
23 同6。
24 同21,第14,20至21页。
25 「研究摘要」,《审视香港公营房屋资源:用得其效 住得其所》,智经研究中心,2017年5月。