时事分析 | 土地房屋及基建 | 2018-07-16 | 《星岛日报》

协助业主成立法团 为「三无大厦」添保障



本港目前有逾一万幢楼龄达50年以上的旧楼。[1]旧楼少不免要维修,但如果它们缺乏业主立案法团(法团)、任何居民组织或管理公司,要业主自行为大厦作检验和修葺,不但他们未必有这个意识,也可能缺乏资金和能力。

这类俗称「三无大厦」的地方,全港有5,680幢[2],不少均面对公用地方和消防安全情况恶劣的问题。[3]虽然政府曾推出多项楼宇维修和消防安全改善援助计划,但主要对象为法团,业主难以受惠。[4]由政府伙拍市区重建局(市建局)推出,刚开始接受申请的「消防安全改善工程资助计划」(「消防资助计划」)及「楼宇更新大行动2.0」(「行动2.0」)[5],又能否协助「三无大厦」业主改善居住环境?

居住环境恶劣但难以修葺

由于「三无大厦」并无成立法团,管理和维修事宜或要由全部业主共同决定,即使居住环境较差,仍不容易整合意见,改善有关情况。[6]而要个别业主处理问题亦有难度,因为他们不少是长者及低收入人士,缺乏经济能力和相关知识。[7]

举例说,在改善大厦的消防安全设施方面,有立法会议员引述业主由于工程费用庞大、难以物色工程公司、对申请楼宇维修资助或贷款的认识不多等原因,故此在进行加装水缸和喉辘等工程上面对不少困难。[8]参考明爱基层组织发展计划在2015年发表的深水埗区劏房调查,探访的大厦当中,「三无大厦」在各个消防安全指标上的情况均较为恶劣。[9]

再以于2012年实施的「强制验楼计划」为例,截至今年4月底,屋宇署已向约600幢「三无大厦」发出约3,000张强制验楼通知,不遵从的比率高达80%。至于业主不遵从通知的原因为何,署方表示并无相关的统计资料。[10]

业主难以受惠于各项支援计划

政府认为,管理私人大厦是业主应尽的责任,同时也鼓励和协助业主成立居民组织,例如法团。[11]政府不少支援楼宇改善环境的计划,受惠对象也是法团而非业主。以本月9日开始接受申请,旨在协助有需要的楼宇业主处理法例下提升消防安全要求的「消防资助计划」为例[12],受惠对象便是已成立法团,或按大厦公契成立业主委员会(业委会)的楼宇。[13]发展局在回复智经查询时说明,如果「三无大厦」于提交申请时未能成立法团,视乎其公契的条款,或须获得全数业主一致同意方可参加计划。[14]

至于以业主为对象的支援计划,目前只有三项,分别为「家居维修免息贷款」、「楼宇安全贷款计划」及「长者维修自住物业津贴计划」。惟前两项是以贷款形式提供支援,「长者维修自住物业津贴计划」则只供60岁或以上业主申请(见表一)。[15]换言之,60岁以下而没有还款能力的业主,未能受惠于这三项计划。

虽然在「楼宇更新大行动1.0」(「行动1.0」)下,屋宇署会向楼宇结构及卫生设施有破损的「三无大厦」业主发出法定命令,且就过期而未履行的命令,代业主进行维修工程,并在扣除津贴后向业主收回费用。[16]但立法会议员郑泳舜接受智经访问时表示,屋宇署所处理的是有即时危险的部分,并不会进行如翻新墙壁等一般维修工程。[17]

至于按法例要求的消防安全改善工程,虽然已被纳入「樓宇安全贷款计划」、「公用地方维修津贴」及「长者维修自住物业津贴计划」的范围[18],但按计划的申请条件(见表一),60岁以下而缺乏还款能力的「三无大厦」业主,看来并不受惠。

就会否考虑参考「行动1.0」,先为全部业主进行所需的消防安全改善工程,再向他们收回费用,当局曾回应,法例并无赋权消防处和屋宇署为目标楼宇进行有关工程,故此不宜代为决定和执行,并强调协助大厦成立法团才是合适做法。[19]

「行动2.0」为业主带来希望?

如果上述计划未能充分支援「三无大厦」业主,同样于本月9日推行的「行动2.0」,会带来什么转变呢?

「行动1.0」及「行动2.0」的主要分别,在于前者的对象为30年楼龄或以上楼宇,并为楼宇的公用部分提供津贴;后者则针对50年楼龄或以上楼宇,并为楼宇的公用部分和私人拥有的伸出物提供津贴。[20]换言之,新计划可望进一步协助50年楼龄或以上楼宇,处理私人拥有的伸出物。

但郑泳舜认为,本港有不少达40年楼龄的楼宇(包括「三无大厦」)情况甚差,故期望政府能尽快就计划进行检讨,并考虑将覆盖范围由50年放宽至40年,甚至30年。[21]

部分大厦未能招募居民联络大使

看来若要让「三无大厦」业主受惠于更多改善楼宇环境的援助计划,以及更有效管理大厦,最根本的方法是协助他们成立居民组织。

市建局行政总监韦志成在近月表示,期望上述两个计划能鼓励业主成立法团或业委会,以开展及完成相关工程。他提到筹组业委会的程序较成立法团简单,如不用向土地注册处申请注册,个别委员亦不用为执行管理大厦的职务而宣誓。[22]

但法团和业委会的主要分别在于前者是按法例成立的独立法人组织,由法例赋予相关权责,如诉讼权力、任免物业管理公司(物管公司)及监督其工作;后者是按大厦公契成立的居民组织,只有公契赋予的权责,如协助加强业主和物管公司的沟通、就大厦管理的重要事宜向物管公司提供建议,以及监察其工作。[23]有意见认为,由于公契由发展商订立,而物管公司多数由发展商委任,故此公契部分条文或会对小业主不利,反之成立法团便可按法例有效管理大厦。[24]

除了筹组程序较繁复,业主在成立法团时亦面对其他问题,例如难以联络出租单位的业主,以及要有至少三名住户代表担当主席、司库及秘书。[25]此外,一般法团是根据「一份大厦公契、一个法团」的规定成立,但有些楼龄较高的大厦受多份大厦公契所规范,导致一栋大厦要成立多个法团。[26]

就此,民政事务总署(民政总署)于2011年推出「居民联络大使计划」(「大使计划」),招募楼龄超过30年的「三无大厦」业主或租客,成为居民联络大使(大使),协助政府部门与居民商讨和处理大厦管理事宜,以及推动业主成立法团。[27]民政总署同时推出「大厦管理专业顾问服务计划」(「顾问服务计划」),委聘物管公司为旧楼业主提供支援,包括协助「三无大厦」业主成立法团。[28]

大使担当政府和居民的桥梁,亦推动「三无大厦」成立法团。数据显示,2016年本港的5,680幢「三无大厦」中,有1,256幢已招募大使,占22.1%。[29]

在大使的协助下,当局会与地区居民举行会议。在2012年至2016年期间,当局与深水埗居民举行了102次会议,是众区之首。[30]郑泳舜以该区为例,指「大使计划」能否成功招募大使,视乎所投放的资源及采取的方法。他所属的政党会为大使举办课程和颁奖礼,以提供所需知识及予以鼓励。而为了与居民建立良好关系,该政党亦会透过早上派员清洗「三无大厦」后巷,然后晚上进行家访,希望能吸引更多居民担任大使。[31]

至于由2011年11月至2017年3月、先后推行两期的「顾问服务计划」,曾协助业主成立295个法团。当局由2017年4月至2020年3月,推出第三期「顾问服务计划」,以惠及未纳入第一期或第二期的合资格旧楼业主。[32]

上述计划以外,民政总署亦设有联络主任,职责包括协助成立法团。[33]但有立法会议员认为,联络主任要兼顾其他社区发展工作,难以专注协助大厦管理。加上他们并非专业职系,每隔数年或会被调职至其他部门,其在任时累积的专业训练将变为「无用武之地」,而新到任的联络主任则要从头学习,过程需时。[34]

除了透过大使、地区组织、物管公司和联络主任,当局可考虑吸纳更多持份者协助「三无大厦」成立法团。有组织便建议让社工协助民政总署进行前期沟通工作,因为社工有邻舍层面社区服务的经验,可协助住户建立良好的邻舍关系;并可联系住户及各专业人士,增加住户对大厦的安全和相关法例的认识。[35]

需持续协助业主成立法团

全港有多达5000幢「三无大厦」,不少破损不堪,甚至未符合消防安全标准。如果未能妥善处理有关情况,或为市区埋下多个「炸弹」。尽管政府推出多项协助旧楼改善环境的计划,包括已出台的「消防资助计划」和「行动2.0」,但「三无大厦」业主取得支援,仍然相当有限。在探讨如何让这些业主更能受惠于各项计划的同时,归根究底,协助他们成立法团,从而取得更广泛的支援,仍是要持续努力的工作方向。

1 欧志军、邓俊丰,〈韦志成研市建「松绑」 争取扩油旺地积比 全港50岁旧楼 突破一万幢〉,《星岛日报》,2018年6月18日,A02页。
2 「立法会十八题:居民联络大使计划」。取自政府新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201707/05/P2017070500493.htm,最后更新日期2017年7月5日。
3 《深水埗区劏房构成楼宇安全危机调查报告书》,明爱基层组织发展计划,2015年1月,第10至11页。
4 「楼宇更新大行动2.0」,立法会发展事务委员会,立法会CB(1)343/17-18(04)号文件,2017年12月,附件B;「立法会二十题:协助旧楼业主进行改善工程提升消防安全」。取自政府新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201803/28/P2018032800591.htm,最后更新日期2018年3月28日。
5 「消防安全改善工程资助计划」。取自楼宇复修资讯通网站:http://www.buildingrehab.org.hk/Rehabilitation-Resources/Subsidy-Schemes-and-Other-Assistance/FSWS,查询日期2018年6月12日;「楼宇更新大行动2.0」。取自楼宇复修资讯通网站:http://www.buildingrehab.org.hk/Rehabilitation-Resources/Subsidy-Schemes-and-Other-Assistance/OBB-2-0,查询日期2018年6月12日。
6 「成立业主立案法团的目的」。取自民政事务总署─大厦管理网站:https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/formation_of_owners_corporation/4_1.htm,最后更新日期2015年12月4日。
7 「会议过程正式纪录」。取自立法会网站:https://www.legco.gov.hk/yr16-17/chinese/counmtg/hansard/cm20161117-translate-c.pdf#nameddest=mbm01,2016年11月17日,第664页。
8 「立法会二十题:协助旧楼业主进行改善工程提升消防安全」。取自政府新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201803/28/P2018032800591.htm,最后更新日期2018年3月28日。
9 同3,第10页。
10 智经于6月7日透过电邮向发展局查询「三无大厦」业主不遵从「强制验楼计划」通知的数目及原因,其于7月6日回复。
11 「引言」。取自民政事务总署─大厦管理网站:https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/formation_of_owners_corporation/4_1.htm,最后更新日期2015年12月4日。
12 智经于6月7日透过电邮向发展局查询「消防资助计划」的详情,其于7月6日回复。
13 「消防安全改善工程资助计划」。取自楼宇复修资讯通网站:http://www.buildingrehab.org.hk/Rehabilitation-Resources/Subsidy-Schemes-and-Other-Assistance/FSWS,查询日期2018年6月12日。
14 同12。
15 「楼宇更新大行动2.0」,立法会发展事务委员会,立法会CB(1)343/17-18(04)号文件,2017年12月,附件B。
16 「『楼宇更新大行动』单张」。取自屋宇署网站:https://www.bd.gov.hk/chineseT/documents/OBB/OBB_c.pdf,最后更新日期2018年1月18日,第3页。
17 智经于6月8日透过电话访问立法会议员郑泳舜。
18 同8。
19 同8。
20 「『楼宇更新大行动』单张」。取自屋宇署网站:https://www.bd.gov.hk/chineseT/documents/OBB/OBB_c.pdf,最后更新日期2018年1月18日,第1至2页;「楼宇更新大行动2.0」。取自楼宇复修资讯通网站:http://www.buildingrehab.org.hk/Rehabilitation-Resources/Subsidy-Schemes-and-Other-Assistance/OBB-2-0,查询日期2018年6月12日。
21 同17。
22 「楼宇更新大行动2.0 年中接受申请」。取自巴士的报网站:http://www.bastillepost.com/hongkong/article/2990306,最后更新日期2018年4月8日。
23 「大厦管理」。取自民政事务总署网站:https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/building_management.pdf,查询日期2018年7月4日,第7至8页。
24 「业主立案法团及业主委员会之分别」。取自随意窝网站: http://blog.xuite.net/vrindavan/1/100979213,最后更新日期2010年5月20日。
25 〈业主成立法团一波三折〉,《大公报》,2016年10月7日,A14页。
26 「立法会:民政事务局局长就『改善物业管理及业主立案法团运作』动议辩论的总结发言(只有中文)」。取自政府新闻公报网站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201303/27/P201303270728.htm,最后更新日期2013年3月27日。
27 「立法会十八题:居民联络大使计划」。取自政府新闻公报网站:
http://www.info.gov.hk/gia/general/201707/05/P2017070500493.htm,最后更新日期2017年7月5日;「『居民联络大使』计划推动业主成立法团成效佳」。取自民政事务总署网站:https://www.buildingmgt.gov.hk/pdf/RTCA_FROM_C2.pdf,查询日期2018年6月20日。
28 同2。
29 同2。
30 「立法会十八题:居民联络大使计划(附件二)」。取自政府新闻公报网站:http://gia.info.gov.hk/general/201707/05/P2017070500493_262580_1_1499238144449.pdf,最后更新日期2017年7月5日。
31 同17。
32 「大厦管理专业顾问服务计划(第三期)」。取自民政事务总署—大厦管理网站:https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/whats_new/2_18.htm,查询日期2018年6月12日。
33 联络主任职系主要职责包括:在社区建立并维持有效的联络网;传播资讯,并监察社区对政府政策和计划的反应;筹办由政府推行的运动以及协助区议会举办社区参与活动;协助成立互助委员会或法团,并为其提供服务,以及向业委会及其他大厦管理组织提供意见,藉以推广良好的大厦管理措施;办理宣誓和声明;在发生紧急事故时或恶劣天气期间担任联络职务;处理新界的乡郊事务,包括祖堂事务、继承及信托事宜,以及乡郊代表选举等。资料来源:「联络主任职系」。取自民政事务总署网站:https://www.had.gov.hk/tc/about_us/organization/responsibilities/chart22.htm,最后更新日期2018年1月23日。
34 胡志伟,「楼宇管理及大厦维修」。取自香港电台网站:http://app3.rthk.hk/special/pau/article.php?aid=133,最后更新日期2012年11月21日。
35 同3,第12页。