时事分析 | 土地房屋及基建 | 2018-09-21 | 《经济日报》

土地大思考系列:私人体育会有何存在价值?



在众多土地供应选项中,将私人游乐场地契约用地改作他用[1],是较多人讨论的一个构思,当中以27幅包括粉岭高尔夫球场在内,由私人体育会持有的契约用地,尤其受到关注。[2]可以预期,即使土地大辩论结束,这类用地大部分(若非全部)仍会存在,其或存或废,依然会备受争议。

以公共康体设施之名出现 后成中上阶层聚脚处

现时各私人体育会共占地约341公顷[3],即接近18个维多利亚公园。[4]追本溯源,其出现与政府希望促进本地体育及康乐发展有关。根据当局说法,在开埠之初,香港欠缺公共体育及康乐设施,一些有志推动体育发展及提供康乐设施的人士,遂组成非牟利的私人体育会,向政府申请拨地,发展有关设施。这些私人体育会得到政府以免收地价或象征式地价批出土地,并透过自行筹募经费或收会费的方式,兴建体育及康乐设施和提供相关服务。[5]

为体育及康乐活动提供场地,并非这类私人体育会的唯一存在原因。香港浸会大学地理系研究人员早前翻查行政会议前身行政局的解密文件,发现行政局曾在1979年的内部讨论提到,这类私人体育会是当时中上阶层以及商界的重要去处,若缺乏这些配套,香港吸引人们到来生活和工作的能力亦会减弱。[6]由此可见,当时这类私人体育会的存在意义,至少还包括为中上层社会人士提供休闲去处,以及吸引海外人才。

政府场地成主流 私人体育会角色改变

时至今天,上述意义是否尚存?在康乐及体育层面,至少可以说是减少了。因为现时康乐及文化事务署(康文署)辖下至少有4,700多个康体设施,包括2,000多个为不同球类活动而设的球场[7],这还未计及现时部分新式私人屋苑会所提供游泳池、羽毛球场等康体设施。[8]与昔日相比[9],现时大部分市民要在居所附近找到康体设施,并不困难。

当然,市民对生活质素日益讲究,上述渠道或未能完全满足对舒展筋骨、休闲的要求。在此情况下,私人体育会的康体场地能够发挥分流作用,纾缓邻近康体场所面对的压力。但无论如何,相对往昔香港缺乏康体设施的情景,私人体育会设施的解困作用经已改变。

为小众提供场地 助精英运动员训练

转变之处,在于政府虽然为部分运动如羽毛球、篮球、足球、网球等,提供数以百计的场地[10],是主要场地提供者,但在某些运动例如高尔夫球(高球)、曲棍球等,由于政府提供的场地仍然不多[11],私人体育会因而成为这些运动场地的重要供应者。以高球为例,康文署下的练习场及障碍球场只有五个。[12]至于由政府借出土地,由赛马会出资兴建的滘西洲公众高尔夫球场,则是全港唯一的公众球场。[13]与之相对,在27幅由私人体育会所持有的私人游乐场地契约用地中,共有六个高球场。[14]又如曲棍球,康文署下只有两个场地[15],私人体育会就提供了同等数量的场地。[16]

另一个私人体育会在本地康体范畴担当的角色,是协助及培训精英运动员。政府称,包括陈芷澄在内的高球运动员,经常会在粉岭高球场受训。[17]此外,当局过往在延续私人游乐场地契约时,已加入条款要求承租人准许28岁以下的运动员,以较低入会费及会费使用会所服务。[18]以纪利华木球会为例,现时普通遴选会籍以及公司提名会籍的入会费由35万至100万元不等,月费为720元,但少年精英体育会员入会费仅500元,月费则为360元。[19]这种做法有助具潜质成为精英运动员的青年,以较可负担的价钱进行训练。

新加坡缺地 高球场让路

不过,除了康乐及体育外,社会同时也有其他逼切需要,例如住屋和公共空间。犠牲只有少数人参与的运动例如高球,将土地资源转作其他用途,成为近年的一种呼声。例如有人提出,粉岭高球场只有约2,000多名会员使用,不合公众利益,主张政府收回球场发展房屋[20],也有政党要求政府加快收回私人游乐场土地。[21]

类似的呼声不只出现在香港,新加坡亦然。当地的市区重建局曾经设立一个焦点小组,探讨当地土地用途分配问题。面对当地可能出现4,000公顷的土地需求短缺[22],焦点小组在2000年所得结论是即使人口增加,当地的高球场数量应在当时的22个「封顶」,并指在邻国有很多便利可达的高球场,可用来满足潜在的增加需求。[23]新加坡政府在2014年亦宣布一间高球会在2021年租约期满后将不获续租,土地将用于发展房屋;另外有两间球会虽然得到新租约,但场地会缩小,以迎合机场的扩展需要。[24]

新加坡政府当时明言,虽然高球受不少新加坡人欢迎,而球场的存在有助增加新加坡作为商业中心的吸引力,但这项运动及球会用地不少,有需要平衡各种土地需求。因此,用于高球的土地会随时间减少,以改作房屋及公共基建用途。[25]这种「舍高球,作他途」的取态,与现今部分港人可谓互相呼应。

受公共资源补贴 如何规管受关注

这些运动场所的未来命运,留待社会讨论。假如社会认为它们(不管是全部或是部分)仍有保留价值,接下来要关注的,是它们以私人方式营运涉及的监管问题。论私人方式营运,因在可见将来,私人体育会应继续是这类场所的重要营运者,政府不见得会提供更多这类运动设施。政府今年3月称,个别私人体育会提供了政府没有或较少提供的体育设施,例如赛帆、赛艇、高球场、曲棍球场等,若这些设施全部改由政府兴建和管理,相关部门需要研究是否具备所须专业知识和技术。[26]

论监管问题,则是因为私人体育会现可获得免收地价或者只需付出象征式地价的优惠。[27]尽管政府今年3月抛出向私人体育会征收三分之一市值地价的建议[28],但即使落实,私人体育会在营运上仍间接获得不少公共资源扶持。为确保公共资源用得其所,社会对私人体育会的监管,包括当中的设施及其财政营运,相信会有一定期望。

回归初衷须「踢走」非核心设施?

前文提及,现时私人体育会在体育范畴一个举足轻重之处,是为香港提供一些较罕有、政府未必能提供的运动设施,如高球场及木球场等。[29]然而,除了这种运动设施外,私人体育会也会提供一些坊间较常见的体育设施。举例说,九龙木球会除了有木球场,也有羽毛球场和健身中心。[30]此外,过往亦有私人体育会被指提供酒吧、麻雀房、按摩室、蒸汽浴室、足部反射治疗室、理发店等非体育设施。[31]

政府早前建议,在私人游乐场地契约用地上准许提供的设施,应大致符合「体育和直接配套设施」、「康乐设施」和「附属设施」这三类设施,而用地上附属设施类别和比例则参考支援体育「普及化」、「精英化」和「盛事化」三项原则。这些考虑因素适用于新的发展申请以及现有设施的改建申请。[32]

非核心设施有助维持核心设施运作?

另一方面,其他「非核心」设施或许表面与私人体育会的核心运动无关,但现今局势下却可能是左右该会营运的关键。这是因为现在私人体育会的会员,未必只是对于一种运动的设施有需求。

美国加州Toscana高球会,在近年翻新时增加了游泳池、草地滚球场、餐厅以及网球场,球会总经理忆述,在上世纪90年代初,高球会的大部分用途都是围绕高球。[33]不过时移世易,球会的管理公司指现时乡村会所会员不仅想有高球方面的体验,也希望有「家庭乐、好玩以及健康」的体验,因此球会要走在这个转变中的行业的前列,定期发掘有哪些设施及服务最能满足各类用家的需要,并作出回应。[34]

在这情况下,如果本地私人体育会只能提供单一核心的设施,有可能会失去吸引力,使其难以维持营运,连带其提供较罕有的运动设施的作用,也一并失去。

应加强规管会籍炒卖?

除了应否营运一些非核心设施外,社会同时也可能关注私人体育会在财政方面的营运安排。部分私人体育会透过发行债券会籍筹募经费,会籍一般可以自由转让,因而造就了会籍市场,会籍债券持有人不但可借此炒卖图利,私人体育会亦可从会籍转让中收取行政费用。[35]这类炒卖获利的行为,既不合政府当初批地予私人体育会初衷,也未必是恰当运用公共资源的方式。政府应否加强规管这类行为,亦值得社会关注。

当局建议私人体育会须获政府书面同意,才可发行新债券;并考虑要求私人体育会在发行新债券时,加入不得在一段时间内在市场自由转让,或只可用原价售予相关私人体育会的条款。[36]

若肯定「私人」角色 应否要求开放?

如前所述,过往私人体育会的功能,也包括为中上阶层社会人士的休闲去处,以及吸引海外人才。岁月流逝,这些方面的功能又有否改变?有报道指,现时城中有不少行会员制的会所及体育会,入会费以数十万甚至数百万计,又需要排队入会,例如清水湾乡村俱乐部要轮候两年,而香港乡村俱乐部据报更要轮候十年以上。[37]这或可反映中上阶级人士对这类设施的渴求。

至于吸引人才方面,政府仍然相信私人体育会是吸引人才的重要元素,相关理由包括在国际研究机构有关生活质素的研究中,体育和康乐设施足够与否是普遍指标,而跨国机构及公司在考虑派遣员工到海外时,会参考这类报告;政府又认为,不少跨国企业为了招揽及挽留人才,都会为其海外或本地高级雇员提供私人体育会会籍。政府因此估计,若有不少私人体育会关闭,或会影响香港吸引和挽留企业和人才的能力。[38]

以上的讨论,带出了另一个有趣的话题:假使社会认同香港需要私人体育会作为中上阶层社会人士的休闲去处,以及吸引海外人才,那么一些要求私人体育会容许更多人使用的呼声,会否与这些功能相背?

政府在对私人游乐场地契约政策的检讨中,提出私人体育会未来要进一步开放其体育及康乐设施,包括开放予合资格外界团体使用的时数,要至少达到设施的可使用时数三成,以及要与本地体育总会或其属会合作举办体育活动,提供每月最少240活动时数让公众报名参加。[39]

更开放固然可让更多人「分享」相关土地资源及康体设施,但如果私人体育会其中一个主要功能,是为中上阶层社会人士提供一种较「独享」的休闲去处,那相关的政策,便要考虑如何在「独乐乐」与「众乐乐」之间取得平衡,避免私人体育会处于三不像的尴尬位置。

政府跨部门工作小组曾考虑应否要求私人体育会开放体育设施供个别公众人士使用,但基于私隐、保安、管理问题及公平理由,并不建议采用此方案。[40]现时公众人士要透过合资格外界团体才可使用私人体育会的设施,可见政府采取了中间落墨的方法。[41]

维持「独乐乐」 社会仍可得益?

环顾世界,私人体育会也并非只是愈来愈向外开放,而是可能倒过来,愈益「闭门」。这种走向当然不会取得争取开放者的欢心,当局要避免公众认为政府「明益」私人体育会,须考虑是否要求营运者为场地变得私密而付出较高代价。

位于加拿大北温哥华的私人高球会Seymour Golf and Country Club(Seymour),当局在1953年与其订立旧租约时,鉴于当地欠缺公众高球场,故规定Seymour须于周一及周五开放予公众使用。[42]

不过,及后当局兴建了一个公众高球场,形成两间高球场互相竞争的局面,加上高球运动整体较少人参与[43],Seymour遂于2012年提出修订租约内容。结果在新安排下,Seymour只须于周一开放给公众使用,而每年的最低租金则由25万加元增至37.5万加元。[44]租约保留原有的租金计算方法,即相当于Seymour收取指定费用的一成,而当局认为,假若新安排真可令Seymour经营状况改善,当局也会因租约协议而获得更高收入。[45]

回到香港,私人体育会虽然有体育、社会及经济方面的功能,但社会应为此付出多少公共资源,其用家该付出多少,获得珍贵土地资源的私人体育会又需受到甚么规管,在土地大辩论后,相信仍会是市民的讨论话题。

1 「增辟土地 你我抉择」,土地供应专责小组,2018年4月,第44页。
2 「【土地大辩论】学者关焯照:粉岭高球场纵有贡献 市民福祉更高」。取自香港01网站:https://www.hk01.com/社会新闻/220327,最后更新日期2018年8月8日;唐健朗,〈粉岭高球场与康体用地规划思考〉,《信报》,2018年6月4日,A18页;郑启源,〈市民斥问卷无得拣收回高球场〉,《苹果日报》,2018年5月27日,A04页。
3 同1。
4 「维多利亚公园」。取自香港旅游发展局网站:http://www.discoverhongkong.com/tc/see-do/great-outdoors/city-parks/victoria-park.jsp,查询日期2018年8月14日。
5 「私人游乐场地契约政策检讨」,民政事务局,2018年3月,第4页。
6 叶钧颂、邓永成,〈私人游乐场地契约政策的谋算 从解密档案解构土地政治〉,《明报》,2018年1月16日,A23页;「【苹果踢爆】解密档案:私人游乐场是港英上流社会遗物」。取自苹果日报网站:https://hk.news.appledaily.com/local/realtime/article/20180303/57898381,最后更新日期2018年3月3日。
7 「统计数字报告」。取自康乐及文化事务署网站:https://www.lcsd.gov.hk/tc/aboutlcsd/ppr/statistics/leisure.html#!,最后更新日期2018年7月25日。
8 陈阮素,〈精装笋盘:青衣青怡花园 上车屋苑 近八成实用〉,《苹果日报》,2014年10月12日,B03页。
9 「土地供应专责小组《私人游乐场地契约》和占地广阔的康乐设施」,土地供应专责小组第01/2018号文件,2018年2月,第1页。
10 同8。
11 同8。
12 同8。
13 「简介」。取自滘西洲赛马会.公众高尔夫球场网站:https://www.kscgolf.org.hk/chi/background.html,查询日期2018年8月16日。
14 包括1个6洞高球场、1个9洞高球场以及4个18洞高球场。资料来源:「私人游乐场地契约政策检讨」,民政事务局,2018年3月,附件四。
15 同8。
16 同5,附件四。
17 同5,第16页。
18 「政府账目委员会就审计署署长2012 ─ 2013年度香港特别行政区政府账目审计结果及第六十一号衡工量值式审计结果报告书提交的报告书」,政府账目委员会,2014年2月,第182页。
19 「会籍资料」。取自纪利华木球会网站:http://www.ccc1894.com/Chinese.htm,查询日期2018年8月16日。
20 「【土地大辩论】学者关焯照:粉岭高球场纵有贡献 市民福祉更高」。取自香港01网站:https://www.hk01.com/社会新闻/220327/,最后更新日期2018年8月8日。
21 彭焯炜,〈工联会晤林郑 提施政报告建议〉,《香港经济日报》,2018年7月25日,A21页。
22 "Concept Plan Review: Focus Group Consultation - Topic: Land Allocation - Final Report," Focus Group on Land Allocation, December 2000, p. x.
23 同22,第29页。
24 "Seven Golf Clubs With Leases Expiring In Next 10 Years Will Be Able To Renew Leases," Ministry of Law Singapore, https://www.mlaw.gov.sg/news/press-releases/golf-club-announcement.html, last modified February 16, 2014.
25 同24。
26 同5,第15页。
27 同5,第20页。
28 同5,第22页。
29 「私人游乐场地契约政策检讨」,民政事务局,2018年3月,第15页;「统计数字报告」。取自康乐及文化事务署网站:https://www.lcsd.gov.hk/tc/aboutlcsd/ppr/statistics/leisure.html#!,最后更新日期2018年7月25日。
30 "Cricket," Kowloon Cricket Club, http://www.kcc.org.hk/sports/cricket, accessed August 16, 2018; "Food & Beverage," Kowloon Cricket Club, http://www.kcc.org.hk/food-and-bevarage, accessed August 16, 2018;「私人游乐场地契约政策检讨」,民政事务局,2018年3月,附件四。
31 「《审计署署长报告书第六十一号报告书》第1章『免地价或以象征式地价直接批出土地予私人体育会所』」,审计署,2013年10月30日,第16页。
32 同5,第31和32页。
33 Larry Bohannan, "Toscana latest club to add non-golf amenities like restaurants, fitness areas to its country club," The Desert Sun, November 29, 2017, https://www.desertsun.com/story/sports/golf/2017/11/28/toscana-latest-club-add-non-golf-amenities-like-restaurants-fitness-areas-its-country-club/886166001.
34 同33。
35 同5,第33页。
36 同5,第33页。
37 Hollie Allman, "10 Of The Most Exclusive Private Members' Clubs In Hong Kong," Hong Kong Tatler, May 29, 2018, https://hk.asiatatler.com/life/10-of-the-most-exclusive-private-members-clubs-in-hong-kong.
38 同5,第21页。
39 同5,第26和29页。
40 同5,第7、29和30页。
41 同5,第29、30页。
42 "Agenda: Regular Meeting of Council - Monday, November 5, 2012," District of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=1956731, p. 32; "Agenda: Regular Meeting Of Council - Monday, July 15, 2013," District of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=2129293, p. 277.
43 "Agenda: Regular Meeting of Council - Monday, November 5, 2012," District of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=1956731, p. 32; "Agenda: Regular Meeting Of Council - Monday, July 15, 2013," District of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=2129293, pp. 277 and 278.
44 "Agenda: Regular Meeting Of Council - Monday, July 15, 2013," District of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=2129293, p. 278; "Minutes of the Regular Meeting of the Council for the District of North Vancouver held at 7:05 p.m. on Monday, July 15, 2013 in the Council Chamber of the District Hall, 355 West Queens Road, North Vancouver, British Columbia," District Of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=2732730, p. 5.
45 "Agenda: Regular Meeting Of Council - Monday, July 15, 2013," District of North Vancouver, http://app.dnv.org/OpenDocument/Default.aspx?docNum=2129293, p. 278.