时事分析 | 土地房屋及基建 | 2020-01-07 | 《信报》

折扣愈高 流转愈难 居屋应引入分期补价机制



新一期居者有其屋计划(居屋)的选樓程序于本月初开始。今期居屋本来以市价五九折发售,但由于近日楼市较早前定价时上升,故折扣率已调整为约五六折至五七折,换言之,买家日后补地价时,也要「畀多啲钱」。[1]这里的「畀多啲钱」,其实反映了现时居屋补价机制的一个重要问题,社会不可不察。

买时低于市价 自由转让需先补价

香港房屋委员会(房委会)所出售的资助房屋,均是以低于市值的价格,将住宅单位售予公屋住户或符合入息限额的家庭。[2]由于现时大部分资助房屋单位都受转让限制约束,业主需先通过补价才能于公开市场进行转让,未补价的资助房屋只能售予持有购买资格证明书,包括现居公屋或中转屋的人士。[3]

而补价金额,是根据单位从房委会购入时所获得的折扣率,乘以补价当时的市值。以居屋2019为例,其中单位售价介乎156万至529万。[4]如果将补价时间锁定于开售时,即市价与当局计算折扣率时相同(即约56至57%),补价所牵涉的金额将约为123万至416万元不等。

一笔过补价窒碍市场流通 当设法方便单位自由流转

当局动用公共资源资助市民置业,要业主转让单位前先向政府补回受资助部分亦属合理要求。但现行补价政策下,业主只可以一次过补地价,而所需金额庞大,业主一般难以负担。[5]翻查资料,现时已出售的居屋项目,其折扣率约为19%至55%不等[6],即补价时也要一笔过缴付相当于现时楼价的19%至55%的金额以完成补价,牵涉金额动辄过百万元,难免会影响业主的补价意欲。

当局一直希望通过扩大公营房屋,特别是资助出售房屋于市场上的所占比例,以重建置业阶梯。[7]在房屋阶梯的蓝图下,公屋旨在照顾低收入人士的住屋需要,资助出售房屋则主要协助中低收入人士以置业为目标,特别是鼓励经济状况已见改善的公屋租户自置居所,释放公屋单位予轮候人士,带动向上流动。[8]

但在现行补价政策下,一次过补地价所需庞大资金,窒碍了单位流转,也使资助出售房屋资源未能得到有效运用。[9]截至今年11月初,约有34万个房委会业主拥有未补价资助出售单位十年或以上。[10]

要让公屋租户及中低收入人士沿房屋阶梯向上流动,最终有能力选择投身私人住宅市场、与全港119.4万个私人住宅单位[11]市场接轨,让资助房屋单位在市场上有效流转,是关键之一。

分期补价剌激买卖 封顶辅以灵活安排补价

有见及此,当局应考虑容许未补价单位的业主分期补价,即按市况及自身经济能力,决定补价的时间及金额比率,以纾缓一次过支付补价所形成的财政负担。[12]

在容许分期补价的情况下,如何厘定实际补价金额亦是关键。纵然补价金额是通过计算折扣率与当时市值而得出,但在分期的情况下,市值可能会随市况改变,例如同样是补10%地价,一个单位的市值如果由首次补价时的500万元,升至第二次补价时的600万元,补价金额便会上升10万元,随时打乱业主预算。

要让业主安心决定补价,引入封顶机制有望进一步提高业主的补地价诱因。[13]封顶机制下,业主可选择以批核有关安排时的市值,或是分期补地价时的楼价计算补价金额。[14]例如在业主作第二次补价时,其单位市值虽然已由首次补价时的500万元,升至600万元,但该业主仍只需付出50万元,便可补回10%的地价,而无需付出60万元;又例如到第三次补价时,该单位市值下跌至450万元,业主亦只需以45万元补回10%的地价。

从1993至2018年,私人住宅楼价指数对比前一年回落的情况出现了八次,当中最高回落幅度达28.2%。[15]楼价起跌无常,封顶机制所提供的保留弹性,能协助业主作好预算。

当然,分期补价安排并非「卖大包」。为免有人试图藉长时间锁定补价金额、由市值及锁定补价金额的差价中谋取利益,封顶机制设有期限。业主可于一定时间,例如十年内自由决定补价比率及时间,若超过十年,则余下部分需以补价时单位市值计算,而无法享有封顶期时的金额上限保障。[16]

通过容许分期补价及设立封顶机制,不仅能促进补价,亦有助释放物业积存的市场价值,让政府更有效收回为资助市民置业而提供的公共资源,作日后发展公营房屋之用。长远亦可增加已补地价单位在公开市场流转,提升整体经济效益[17],属多赢之举。在资助出售房屋折扣已接近市价一半的当下,当局不妨认真考虑有关安排。

1 梁德伦、王洁恩,「调整最新折扣率变五六折 首日53个单位被拣选」。取自香港01网站:https://www.hk01.com/社会新闻/407948/居屋2019-调整最新折扣率变五六折-首日53个单位被拣选,最后更新日期2019年12月9日。
2 「第3至第5年居屋/租置计划转让限制期的补价安排」,香港房屋委员会,2019年3月,第2页;「引入居者有其屋计划–提升归属感」。取自土地注册处网站:https://www.landreg.gov.hk/teaching_kit/sources/sc/03_lessons1and2_info_sheet5_p3.html,查询日期2019年11月27日。
3 「居屋第二市场计划『购买资格证明书』申请书(绿表)」,香港房屋委员会,2019年9月,第1页。
4居屋2019的折扣率为44%至45%,即其最终售价将为市值的100%-44%=56%至100%-43%=57%,即以市值五六折至五七折出售。资料来源:梁德伦、王洁恩,「调整最新折扣率变五六折 首日53个单位被拣选」。取自香港01网站:https://www.hk01.com/社会新闻/407948/居屋2019-调整最新折扣率变五六折-首日53个单位被拣选,最后更新日期2019年12月9日。
5 《审视香港公营房屋资源:用得其效 住得其所》,智经研究中心,2017年5月,第59页。
6 「可供购买的居屋屋苑」。取自香港房屋委员会网站:https://www.housingauthority.gov.hk/sc/home-ownership/hos-secondary-market/available-hos-courts/index.html,最后更新日期2019年10月14日。
7「重建置业阶梯 为市民带来盼望」。取自政府新闻公报网站:http://sc.news.gov.hk/TuniS/www.news.gov.hk/chi/2018/10/20181011/20181011_114501_762.html,最后更新日期2018年10月11日。
8 同5,第11页。
9 同5,第55页。
10 「立法会十二题:未补价资助出售房屋──出租计划」,取自政府新闻公报网站:https://sc.isd.gov.hk/TuniS/www.info.gov.hk/gia/general/201911/06/P2019110600308.htm?fontSize=1,最后更新日期2019年11月6日。
11 「私人住宅-落成量、总存量、空置量及入住量」,《落成量及相关统计数字》,差饷物业估价署,最后更新日期2019年11月6日。
12 同5,第59页。
13 同5,第64页。
14 同5,第59页。
15 「私人住宅—各类单位售价指数」,《物业市场统计资料》,差饷物业估价署,最后更新日期2019年11月6日。
16 同5,第58至60页。
17 同5,第60页。