时事分析 | 土地房屋及基建 | 2014-01-20 | 《星岛日报》

延续旧城窄巷的经济活动



配合市区重建局(下称「市建局)的重建计划,屹立中环嘉咸街六十多年的新景记面家,需于明年迁出。有报道指,因为嘉威街邻近一带的租金高企,加上重建工程令面店日渐冷清,店主打算结业,不会另觅新铺。[1]新景记去年有幸出现在「家是香港」主题曲的音乐录像,展现「爱在旧城窄巷」的同舟之情,如今若因重建而消失,委实令人惋惜,亦略带讽刺。

新景记的故事,带出了翻新社区的两难。无疑,建筑物和基建设施饱历风霜数十年,以及城市生活模式转变,都为旧社区带来翻新或重建需要。然而大规模的重建活动,对原有社区的特色建设、街坊生活、地道文化,以至经济活动,总会带来一定程度的破坏。

要平衡得失,绝不容易。可幸是由官方到普罗大众,近年已意识到除了安置及赔偿,重建工程还要做到新旧交融,但讨论似乎集中在保留特色建设、街坊生活和地道文化,而较少着眼于原有经济活动的延续。

群聚效应

旧区中的经济活动值得关注,除了因为关乎小商户生计,也因为一些重建工程不只影响个别店铺,而是整个产业。经济学中有所谓的群聚效应(economies of agglomeration),意指同一行业以至同一产业链的经营者集中在一个地区,可促进竞争、降低生产成本、便利顾客。其他本来不在这个地区的经营者和顾客,也会被吸引到来。

本地关于群聚效应的重建案例,最广为人知该属利东街的婚嫁囍帖行业。湾仔利东街在过去数十年形成了一个人称「囍帖街」的囍帖印刷店聚落。政府在2003年启动利东街重建项目,商户四散。有受影响的印刷商于湾仔另觅商铺,然而迁离以囍帖印刷闻名的利东街后,人流不再兴旺,生意大跌九成;亦有原先于利东街以一万元租用600呎铺位的商户,因为负担不起200呎新铺的1.8万元月租,结业收场。[2]在利东街建立数十年的产业聚落,终告消失。

一些尚未开展的重建项目,也有群聚效应消失的隐忧。在「九龙城市区更新计划」(下称「九龙城计划」)中,土瓜湾五街及十三街一带是汽车维修业的集中地,有多达二百多间维修中心;红磡芜湖街与机利士南路一带,则是殡仪及其相关行业的聚落。[3] 重建活动会否削弱这些经济活动的群聚效应,值得社会关注。

市区重建策略

负责以上重建任务的市建局为法定机构,于2001年根据《市区重建局条例》成立,前身为1988年成立的土地发展公司。市建局的工作须依循《市区重建策略》(下称《策略》)的指引进行。2001年制定的《策略》提出四大业务策略,分别为重建发展、楼宇复修、旧区活化及文物保育,目的为减少居住在恶劣环境人士的数目。[4]

利东街重建项目引起社会反响后,政府着手修订《策略》,在原有四大策略之上增加了以人为先、地区为本、与民共议的工作方针。[5]鉴于利东街项目对民意掌握不足,政府依据《策略》建立「市区更新地区咨询平台」(下称「咨询平台」),委任专业及地方人士对地区重建项目的社会影响作出评估和提出建议。[6]另外,政府又设立「需求主导重建项目」,让业主主动提出重建,加强市建局执行者及促进者的角色。[7]而市建局推出的「楼换楼」先导计划,更让获赔偿的住宅业主,可在重建原址购买单位。

根据《策略》在2011年修订,市建局对商铺经营者及商铺业主大致采用与住宅业主及租户相同补偿措施。市建局会物色地点,协助商户于同区继续营业,并协助他们租购原址重建后的铺位。于《市区重建策略》检讨过程中,有公众提出在「楼换楼」外另行「铺换铺」,让商铺回到原址营业。但文件表明,受面积、安全条例、地点及重建后的规划等因素所限,「铺换铺」不可行。[8]

在行将上马的「九龙城计划」,当局也有留意重建对土瓜湾和红磡一带经济活动的影响。在九龙城市区更新地区咨询平台的文件中,当局探讨了如何保留土瓜湾汽车维修的行业,例如研究购入工厦发展汽车维修中心。[9]但提及红磡殡仪馆及相关行业时,文件未见类近措施,反而更关注这些经济活动对居民的滋扰。这从文件建议食环署停止发出新殓葬商牌照可见一斑。[10]

当然,要在大型重建计划顾及所有人的意愿,难度极大,不过参考九龙城市区更新地区咨询平台的组成,地区商户及住户并无参与其中。[11]这种组成方式,未必是吸纳地区意见的最好方法,值得检讨。

再对照《策略》中提及政府重建社区的原则和目标,并未包括延续经济活动。虽然《策略》规定市建局于项目刊宪前须就受影响地区的多个范畴作非公开的评估,当中包括该区的社会经济特点。但刊宪后市建局进行的详细社会影响评估,《策略》未有将地区经济活动独立处理。由此可见,纵使政府和市建局已经日渐关注重建活动对群聚效应的影响,只是在政策、评估和咨询层面,尚有更多可以改进的地方。

中小型商户植根地区,俨如社区网络的一部份。这些商户透过自由市场运作,努力打出名堂,于城市留下改变与创造,是市民行使城市权利(Rights to the city)的体现[12],更是香港经济腾飞的基础。城市翻新后,原先活跃的市场活动能否继续发光,不只关乎同舟之情,也是香港竞争力之本。

 

1 「弃80万赔偿 老面档死守」,《苹果日报》,2013年12月29日。
2 「商户盼获特惠租金续前缘」,《苹果日报》,2013年6月26日。
3 「九龙城市区更新计划规划研究工作文件(五):市区更新计划定稿(拟稿)」,九龙城市区更新地区咨询平台,2013年12月17日。
4 《市区重建策略》,发展局,2011年2月。
5  同上。
6  同上。
7  同上。
8 『市区重建策略检讨:「建立共识」阶段公众意见总结及展望文件』,市区重建策略检讨督导委员会,2010年5月。
9  同3。
10 同3。
11 九龙城市区更新地区咨询平台成员名单,市区更新地区咨询平台网页。http://www.durf.org.hk/main/tc/kc_membership.php
12 法哲列斐伏尔(Henri Lefebvre)于其作《进入都市的权利》(Le droit à la ville)中提出之概念。强调市民对城市进行改变及创造的权利。