专题论文 | 土地房屋及基建 | 2014-05-19

香港私营房屋落成比例及落成量与楼价的关系



近年私营房屋楼价不断上涨,房屋需求形成社会上强烈的诉求。根据差饷物业估价署的统计數字,2013年8月的私营房屋价格指數为246.3,创下歷史新高。与此同时,全球性资金充裕和持续的低息环境,亦推动私营房屋价格上涨。

智经最近完成了一项数据研究分析,探讨私营房屋落成比例及落成量与楼价是否存在着关系,综合各种相关数据分析,我们可归纳出以下两个重点:

一、 香港私营房屋落成比例与楼价之间没有显著的关系。近年香港的私营房屋落成量下跌,在私营房屋落成量持续偏低的环境下,楼价不断上升,与一般市民的负担能力脱节。根据长远房屋策略督导委员会作出的推算,2014至2023年的10年,香港每年私营房屋需求量为1.88万个,但2003至2012年,每年的平均落成量约为1.45万个。因此,市民能否置业,楼市可否健康发展,关键不在于新落成房屋中的公私营的目标比例,足够的私营房屋落成量才是重点;以及

二、 一般来说,过去的私营房屋落成量对楼价理应有一定的影响,但研究结果显示,香港的情况并非如此,一年前、两年前或三年前的私营房屋落成量变化与楼价变动均没有领先滞后的关系。这很可能是过去10年(2003至2012年)本港的私营房屋落成量持续偏低,在偏低的基数下,其变化的增减便未能对楼价有一定的影响。然而,从更长时间(1991至2012年)的数据发现,私营房屋落成量的变化受到五年前的楼价变动所影响,这结果反映出发展商可能受到当时经济不景气的影响而变得审慎保守,随后的私营房屋落成量便可能受到影响。

总括来说,政府要解决房屋问题,必须从增加土地供应着手。此外,政府自推出需求管理措施 后,楼价在2013年第三季终于出现回落,但仍然跟一般市民的负担能力脱节。我们认为政府一方面需要加快供应土地的速度;另一方面,政府需要继续实施需求管理措施,以压抑因投机活动而导致楼价持续上涨的情况。

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