政策研究 | 土地房屋及基建 | 2010-08-23

首次置业﹕政策建议



智经研究中心今日(8 月 23 日)发表的研究指出,大部份人组织新家庭及另觅新居,通常因为生育、子女成长或结緍。

智经主席胡定旭表示:「置业是人生其中一个重大决定,关係到终身的财务以至生活安排。从宏观角度,置业对社会和谐及安定亦非常重要。」

智经以超过申请公屋入息上限但又低於过去夹心阶层住屋计划要求的家庭(例如 一个四人家庭收入介乎$16,916 至$39,000)为是次研究对象。他们普遍是社会上的中下阶层。

由於供应不足,一、二手私人住宅的楼价,在过去 18 个月上升近 40%,同期薪酬升幅只有1%至 3%。胡定旭说:「最令人忧虑的是,按揭还款与收入比例中位数持续上升,反映楼价与供楼负担能力的差距扩大。」

私楼租务价格亦同时上升,住宅租金由 2009 年 1 月平均呎价$14.24,升至 2010 年 7 月的$18.81,升幅达 32%。他指出:「这意味租楼人士在目前或不久将来,亦难以有足够储蓄购买物业。部份人士只有依靠长辈或家庭资助,才可达到置业目标。」

一手楼宇於 2010 年(1 月至 6 月)的平均造价达 787 万元;同期二手楼宇的平均楼价亦达 336 万元。他续说:「以现时的楼价而言,收入仅超过公屋入息上限的人士,根本无希望置业自住。」

不论私人住宅价格的升跌,香港的房屋政策一向透过不同程度的资助,以公共房屋及资助房屋为两大方向,解决房屋问题。但政府於 2002 年暂停所有形式的置业资助计划,包括停建和停售居屋,暂停置业贷款计划等。这令到不具备申请公屋资格的人士,得不到任何形式的房屋资助。

胡定旭表示:「租住私人物业的人士在退休後收入骤降,他们或需申请公共房屋,长远将加重公共开支的负担。」

智经提出六大政策建议,协助超过申请公屋入息上限但又低於过去夹心阶层住屋计划要求的家庭(例如一个四人家庭收入介乎$16,916 至$39,000),首次购买楼价不高於 300 万元的物业自住,但置业投资或投机性置业则不在研究範围之内。

1. 提供「零首期」房屋
• 由政府兴建或拨地予有关机构,提供「零首期」的房屋单位,让较低 收入的合资格住户作自住用途。

2. 增加土地及住宅供應
• 为拍卖及勾地表提供稳定的土地供应,以适时地应付市场需求。
• 调节及加快土地更改用途的审批,例如将农地转作住宅发展用途。
• 增加逾期未动工项目或囤积土地的罚则。

3. 鼓励「简约」建築
• 鼓励新建楼宇采用「简约」建築,即不设高级会所、空中花园及豪华 大堂等,避免物业售价及日後经常开支因此增加。
• 政府可推动有关机构(例如港铁和市建局)带头采用「简约」建築;或拨 地规定兴建「简约」的建築项目。

4. 提取强积金支付首期
• 物业作为退休人士重要的终身资产,建议容许合资格首次置业人士一 笔过提取全部或部分强积金款项,支付置业首期。
• 但应设提取上限,避免以此作为套现之用;例如规定5年内如出售物业 需交还已提取的强积金款项。

5. 按揭及税项优惠
• 向合资格住户提供更长的按揭年期及利率风险保障,以减低首置人士 在按揭初期的供楼负担。
• 向合资格首置人士,提供额外的供楼利息税项优惠。
• 合资格首置人士如在一段时限内(如5年)未有出售物业,并符合自住规 定,可豁免印花税。

6. 「半买半租」计划
• 合资格申请人士支付物业售价的五成金额,馀下五成权益由政府指定 的中介机构持有。申请者与中介机构共同持有所购买物业。
• 申请者可用较优惠的租金,租用馀下的五成物业;亦可在指定期内以 原价回购物业。
• 已缴付的全部或部分租金,可用作日後回购物业的款项。
• 计划可提供不同形式的方案,以配合申请者情况及中介机构的条件。




附表

简报摘要