政策研究 | 土地房屋及基建 | 2010-06-09

长者住屋新思维



智经研究中心(智经)继早前公布弹性退休研究报告後,今日(2010 年 6 月 9 日)发表人口老龄化的第二项竞争力专题研究,以新思维探讨长者住屋的议题。

根据「长者住屋新思维」报告,香港到 2036 年时,60 岁或以上的长者人数将升至 2,739,500 人,占总人口 32%(2006 年:15.9%),而抚养比率亦将从 2006 年的 176 增至 2036 年的 456。随着配偶去世或子女迁出, 香港将有更多单身长者住户。而根据统计处 2008 年的主题性住户统计调查,70.4% 长者报称有长期病患, 需要支援服务。这反映长者未来 30 年对住屋及支援服务的需求将不断上升。

智经主席胡定旭说:「不论经济状况,长者均有特定住屋需要,包括生活起居及居住环境等配套。一直以 来,香港的长者住屋政策主要透过出租公屋丶政府资助房屋及残旧私楼修葺资助等针对『福利网』内的长者。但对『福利网』以外的长者,则没有清晰政策。」

「『福利网』以外长者的经济状况差别很大,当中不少是独居或与配偶同住,并只拥有自住物业,每月收 入不多。智经这次专题研究,正以这群长者为研究对象。」

智经理事暨研究小组召集人伍颖梅指出:「这次研究从竞争力角度出发,引入『社区共融』和『居家安老』 概念,朝着以社区为本的长者支援服务方向发展,减少对院舍的依赖。」

她续说:「智经提倡以政府带动,配合非政府机构及私营机构的资源,一方面改善长者的生活质素,长远而言更可望减轻人口老龄化对社会带来的负担。」 智经就土地规划丶财务安排及设施配套等三个方向,提出长者住屋九项政策建议,具体内容如下。

土地规划

(1) 「混合模式」概念
在大厦设计和社区层面上,均可以引进「混合模式」概念,例如父母居於设备齐全的低层单位,而子女则住较高层单位;以及同一社区内有专供长者入住的大厦,但同时有一般格式大厦供他们的子女入住。「混 合模式」概念适用於公营和私营房屋。

(2) 规划住屋供应
土地用途规划须反映此人口老龄化状况。有关建议包括:
• 在市区大型公园边缘及私人与公共屋邨周边,加建多用途长者活动中心及支援服务设施,方便长者享 用文娱设施,实现居家安老的愿景;及
• 在新界东北和西北部的绿化带丶郊野公园附近等兴建低密度退休邨。

(3) 土地政策
• 有关长者的房屋土地政策应更加透明,可通过局限性投标或意向书等途径,让有兴趣的公司或机构参 与;
• 对地价作出适当调整,以反映入住者的年龄丶入息和资产审查规则;及
• 当局可考虑出售更多住宅地皮(住宅(甲类)地带和住宅(乙类)地带),但项目须包含一定数量专为此用 途而设的单位。

(4) 修改地契
• 鼓励私人发展商透过旗下的「信托基金」或「基金会」的形式来发展这些物业项目;
• 不少非牟利团体拥有土地及资源,可提供长者住屋和支援服务;及
• 应有更透明的政策处理更改地契条款的申请丶归还和重新批地等(包括估值原则和补地价的计算方 法)。

财务安排

根据 2008 年的主题性住户统计调查,47.3%长者对未来的财务需要未有任何安排。同年相关调查亦指出,逾半受访者忧虑高昂生活费,还担心没有足够储蓄或收入维持日後生活。此外,强积金历史还短,普通收入员工到退休时,所得强积金款项可能不足以维持退休前的生活水平。这些资料反映长者退休後的财务需要。智经报告内提出的其中两项财务安排建议,即逆按揭和长者住屋保险计划,值得社会深入探讨。

(5) 逆按揭
逆按揭可帮长者套现资金,改善居住环境和应付生活所需外,又让他们可居於原单位,直至离世或自愿迁出。涉及的本金和利息则待单位出售後偿还。虽然香港暂未引入逆按揭计划,但按揭证券公司已表明会就逆按揭作可行性研究。智经认为,本港在引入逆按揭前,必须充份考虑市场接受程度丶或然负债及政府角色等议题。

(6) 长者住屋保险
近年市场开始推出长者退休生活的理财计划。保险业界可考虑研发长者住屋保险计划,让投保人供满保单後,有足够资金购买类似房协「长者安居乐计划」的「终身租约」式单位。若「终身租约」式住屋供应大增,市场规模足以吸引银行和保险公司发展这些住屋保险计划。

设施配套

(7) 改装长者住屋市场
政府可委托相关专业团体,例如香港建筑师学会,研究长者住屋的设计和改装事宜,提供各种套餐供不同消费力的长者参考。此外,对楼龄 40 多年的楼宇来说,业主立案法团可在计划大型维修时,把改善长者出入的设施纳入维修方案,并协助长者住户改装他们的单位。

(8) 协调支援服务
政府宜检讨对长者家庭提供的支援服务,着眼改善起居出入和减少在个案管理的重叠,未来亦需要研究如何改善公私营机构在住屋及支援服务上的协调,包括义务工作。

(9) 宣传教育
持续推行宣传教育活动,带出社会共融的信息和技巧,并积极推广改装适合长者起居生活的单位对长者的好处。

伍颖梅补充:「报告的建议需要公众充份讨论,但老龄化问题日益严重,影响到大部份家庭的将来,应及早处理。」




附表

报告全文(只有英文版本)
报告撮要