多轮楼巿调控措施 诱发细价楼市场需求

04 3月

新闻稿

香港金融管理局(金管局)上周五推出第七轮楼市调控措施,引起全港市民关注。智经研究中心(智经)今日发表《楼市调控措施下市民的置业选择》专题论文,回顾本港私人住宅单位价格、成交量及落成量的走势,分析多轮楼市调控措施如何影响市场,特别是物业按揭监管措施的转变对按揭贷款上限的影响。透过量化分析,了解购买力被压抑的实质幅度,以突显监管措施对一般市民的置业选择所带来的影响。

近年本港楼市持续升温,市民抱怨楼价高企,难以负担。因应樓市炽热发展,政府先后推出三项调控楼市的印花税措施,以遏抑投机活动。然而,有关措施并未能阻止楼价的升势。

研究指,自2004年起,楼价除了在2008年至2009年间受全球金融海啸的短暂影响外,几乎无间断地攀升,小型私人住宅单位的情况尤为突出,其售价指数自2010年起跑赢大市。进一步分析近年楼价的升势,显示私人住宅价格与成交量自2009年起价量齐升,直至2010年11月政府推出额外印花税,楼市才首次出现价升量跌的现象。随后的买家印花税及双倍印花税不但未能阻止楼价进一步上升,更令成交萎缩,以成交金额少于300万港元的单位为例,成交量由2010年全年的82,894宗大幅下跌至2014年全年的不足12,000宗。

相比回归初期每年平均两万多个的私人住宅单位落成量,2004年至2013年十年间的平均落成量只有12,760个,小型单位的平均落成量更只有1,266个。楼价持续上升,成交却有所萎缩,加上过去多年落成量低企,显示市场上的供应难以满足用家的置业需求。

除了政府调控楼市的措施外,金管局及香港按揭证券有限公司(按揭证券公司)亦就银行物业按揭业务推出了多轮监管措施,以减低置业人士的借贷杠杆及物业市场对金融稳定可能造成的风险。今次研究集中探讨有关监管措施对首次置业自住人士的影响。

就按揭成数而言,金管局及按揭证券公司在过去几年分阶段收紧高至低价的住宅物业按揭成数及贷款额上限,直接压低市民的购买力。

数据显示,在金管局及按揭证券公司的多轮监管措施下,购买价值400万以上物业所需支付的首期金额大幅上升。在金管局的限制下,购买价值800万的住宅物业所需支付的首期金额由2010年8月的240万升至现时的320万;而在按揭保险计划下,有关首期金额更由80万增加至320万。在欠缺足够首期的情况下,尽管市民的信贷记录良好,供款能力高,也别无选择地只能负担较低价的物业。

监管措施亦透过压低实际供款与收入比率,以确保在按揭利率上升时,按揭供款不会超出借款人的负担。以一对25至34岁、月入中位數合共30,000元的夫妇为例,在金管局收紧供款与收入比率限制以前,有关上限可达60%,假设按揭利率及供款年期分别为2.15%及30年,他们的按揭贷款上限约为477万。对比现时情况,即借款申请人的供款与收入比率在假设利率上升三个百分点的压力测试下不能超过60%,上述夫妇的按揭贷款上限大幅减少30.9%至约330万。

研究指出,在压力测试下,收入较低人士主要受供款与收入比率所限,而收入较高人士虽然供款能力较强,但在欠缺足够首期的情况下,受制于物业按揭成数限制,亦只能负担较低价的物业。假设有意置业自住人士的储蓄为其两年收入,月入30,000元的贷款人士可负担的最高物业价格由2010年8月主要监管措施刚推出时的约442万下跌9.2%至现时的约402万;而月入60,000元的人士,则由原先可负担864万的物业,下跌30.6%至600万的物业。由此可见,现时市民可负担的置业选择明显减少,当中收入较高人士购买力被压抑的幅度更为显著。

总括而言,物业按揭监管措施虽有助确保银行及其客户有充足的缓冲以应对楼价波动,但另一方面却大幅压抑市民的购买力。有关当局接连收紧物业按揭成数更迫使信贷记录良好和供款能力较强的有意置业人士转向较低价的物业,因而在一定程度上推高细价楼的价格,使市民置业更为困难。当部份人士转投租务市场时,更会进一步推升租金,令市民(特别是低收入人士)的住屋开支负担百上加斤。

为减低物业按揭监管措施对首次置业及换楼自住人士的影响,智经建议按揭证券公司因应他们的信贷记录及供款能力,调整按保计划下住宅物业价格上限和最高按揭贷款的安排。与此同时,按揭证券公司应考虑发展更多元化的按揭贷款计划,以完善第二按揭市场、促进金融体系的稳定和协助市民置业安居。长远而言,楼市的健康发展仍主要取决于土地和楼宇供应能否应对人口变化和工商业发展的需求。在需求殷切、供应短缺的情况下,稳定土地供应,方能更有效地解决长远住屋问题。

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