時事分析 | 社會流動及福祉 | 2013-01-28

小家庭.銀髮戶.新時代



政府統計處今年一月的專題文章《至2041年的香港家庭住戶推算》(下稱「住戶推算」)顯示,全港家庭住戶數目將由2011年的237萬,增至2041年的305萬,增幅接近30%。未來的住戶主要由2人或3人家庭組成,長者住戶會不斷增加。家庭結構改變,人口趨於老齡化,預示港人須要新的住屋安排。

新一屆政府在剛發表的施政報告中,提出住屋供應短缺的問題,目標在未來五年提供約16萬個公私營房屋單位。在2012年3月,公私營房屋共有接近260萬個單位,[1]假設至2041年政府建屋目標維持不變,以每年新增3.2萬個單位計算,將合共提供約350萬個單位,整體數字可滿足當時305萬住戶的住屋需要。

增加小型住宅

根據「住戶推算」,香港的平均住戶人數,自1981年的3.9人,不斷下降至2011 年的2.9人。這段期間,2人及3人住戶的比例出現增長,2011年分別佔總住戶人數的25.2%和24.3%;1人住戶的比例,同告上升,至17.1%;5人及以上的住戶比例則由1981年的36.8%顯著下跌至2011年的12.2%;4人住戶也由1996年高峰時期的24%,降至21.2%。報告分析,受到低生育率、遲婚及現今年青人傾向獨居等因素影響,這種趨勢將會持續,預計至2021年,2人住戶將上升至29%。

目前全港私人住宅單位中,超過一半的實用面積不足500平方呎,為此,特首在施政報告中問:「為了下一代,我們是否有勇氣許下提高居住面積這個願景?」[2]改善居住空間,相信沒有人會反對,但與此同時,政府亦須考慮家庭結構改變帶來的新住屋需求。4人及5人的家庭住戶已非主流,1 人住戶的比率仍在增加,小型單位的需求預料會相應提升。社會需要多少500平方呎以上的住宅單位、住戶人數漸減的家庭有否足夠能力負擔更大的單位、資助房屋政策能否顧及更多1人住戶的需要,均是政府制訂房屋政策時需要探討的問題。

長幼同居

雖然平均住戶人數在可見將來仍會減少,不過這並非必然的趨勢。美國的平均住戶人數,由1950年代開始也一直下跌,但2005年卻調頭回升。有研究預計升勢會持續到2030年。[3]幾年前的升勢,相信跟美國當時的樓市泡沫有關。當年居住成本太高,新一代難以負擔,只好跟父母同住。到後來泡沫爆破,失業率高企,兩三代人同一屋簷下,同樣有實際需要。在2008年,美國兩代成年人同住一屋佔人口的16%,較1981年高四個百分點。平均住戶人口止跌回升,令泡沫爆破後的美國樓市顯得更供過於求。

現時香港的情況,或多或少跟幾年前的美國相似。樓價飛升,新一代難以置業,恰巧政府統計處剛公布的資料顯示,在2011年,15至24歲與配偶及/或子女同住的人口中,有29.9%與父母同住,遠高於2006年的17%。[4]「住戶推算」也顯示,長幼同居(與60歲及以上長者同住的住戶)的百分比,在1996至2006年間本來一直下跌,但到2011年卻升至25.7%,超越96年的水平,預計至2021,相關數字會升至29.8%。

以上的變化是否與樓價有關,住戶人數會否受這些因素影響而偏離「住戶推算」預測,有待研究,但美國的前車可鑑,政府調整房屋供應時,須顧及住戶人數變化,並預留彈性,應對樓市起落對短、中期住屋需求的影響。

居家安老

長幼同居帶出了另一議題──居家安老。統計顯示本港65歲及以上的人口將由2011年約90萬人(13%)增加至2041年的256萬,約佔香港人口三成。[5]「住戶推算」顯示長幼同居的比率上升,一家人互相照應,理論上有助長者安老(雖然現時的情況可能是父母照應子女),紓緩人口老齡化帶來的社會需求。不過,長者住戶(只有60歲及以上長者居住的住戶)的比率的增幅更為顯著,從1981年的6.5%上升至2011年的12.9%,預計至2021年,相關數字更會升至17.9%。因此,居家安老仍是香港不能迴避的議題。

社會曾有聲音鼓勵私營機構參與,在新發展區及舊區重建計劃中加入長者住屋元素;[6] 香港房屋協會亦已於將軍澳及佐敦谷推行「長者安居樂住屋計劃」,為中等入息的長者提供包括出租住屋、社區康樂及醫療護理等一站式服務的「長者房屋」。[7]智經在2010年發表的《長者住屋新思維》報告,從土地規劃、財務安排、設施配套提出多項建議,其中逆按揭的提議,現已引入香港。其他可參考的建議,包括:

1. 引進「混合模式」概念。在個別的大廈、樓層,提供設備齊全,專為長者而設的單位,他們的子女則可住在附近的樓層和大廈。

2. 在土地用途規劃時將人口老齡化列入考慮因素,例如興建低密度退休邨,在大型公園或屋苑周邊,興建長者設施。

3. 調整土地政策。通過局限性投標或意向書等途徑,讓有興趣的公司或機構參與興建長者房屋。調整地價,或在出售住宅地皮時,規定興建一定數量的長者單位。

4. 修改地契。以更透明的政策處理更改地契條款申請、歸還和重新批地;鼓勵私人發展商透過旗下的「信託基金」或「基金會」發展項目;鼓勵擁有土地及資源的非牟利團體,提供長者住屋和支援服務。

5. 保險業界可考慮研發長者住屋保險計劃,讓投保人供滿保單後,有足夠資金購買類似房協「長者安居樂計劃」的「終身租約」單位。

6. 改裝長者住屋。由政府委託相關專業團體,按不同長者的消費力,研究長者住屋的設計和改裝。業主立案法團計劃大型維修時,考慮長者的需要。

7. 檢討對長者家庭提供的支援服務,著眼改善起居出入和減少在個案管理的重疊,未來亦需要研究如何改善公私營機構在住屋及支援服務上的協調,包括義務工作。

8. 持續推行宣傳教育,帶出社會共融的信息和技巧,並積極推廣改裝適合長者起居生活的單位對長者的好處。

隨著長者住戶比例增加,意味將來可能出現更多長者社區、家庭。政策配套以至診所、扶手電梯、公共交通等硬件,均須要及早預備,迎接銀髮族群的需要。

1 《房屋統計數字2012》,香港房屋委員會

2 《2013年施政報告》,2013年1月

3 “ Increase in household size could slow economic recovery”, USA Today, 7 May 2010.

4 政府統計處,《2011人口普查主題性報告:青年》,2013年1月

5 政府統計處,《香港人口推算2012-2041》,2012年7月

6 《探討香港未來人口政策》,星島日報,2011年11月18日

7《2013年施政報告——運輸及房屋局有關房屋事務的政策措施》,立法會房屋事務委員會,2013年1月