時事分析 | 土地房屋及基建 | 2014-03-20 | 《星島日報》

發展地下城的機遇與挑戰



行政長官在施政報告提出發展地下空間,表示已揀選尖沙咀西、銅鑼灣、跑馬地及金鐘/灣仔,預備進行先導研究,涉及近390萬平方呎土地。[1]財政司司長早前發表財政預算案時預計,先導研究和公眾諮詢將於今年展開。[2]

發展地下空間,政府早在2009年提出。土木工程拓展署於2011年完成的《善用香港地下空間可行性研究》,也建議將部分政府設施如污水處理廠搬移至岩洞,騰出地皮作其他發展。[3]現時政府有意發展地下城的地區,全數位處黃金地段,其用途及對周遭的影響,值得關注。

用途廣泛 連結大量人口

既然位處黃金地段,發展為商業購物區似乎最理所當然。環顧世界各地,地下商城俯拾皆是,全球最大的地下街PATH,即屬一例。PATH位於加拿大多倫多市中心,佔地37.16萬平方公呎,共有1,200間店鋪,不只提供商業空間,還將交通運輸網絡和地下通道連接,即使是寒冷冬季,人們也能避開外面的惡劣天氣出行。[4]加拿大蒙特利爾的地下城,同樣以隧道接通商場、辦公樓、博物館和大學,每日人流最高達50萬人次。[5]該市只有百多萬人口(1,649,519[6]),50萬人次的人流,是一個頗大的數目。

以商業用途為主的地下城,港人應該不會陌生,因為鄰近地區也有不少。日本東京於1927年開通第一條地下鐵,五年後便在車站大廳設立第一條地下街。[7]台灣不少捷運站亦有地下商場和美食廣場。有統計指,多倫多、大阪及台北地下城共有1,732間商鋪,生活百貨類的比例達三至六成。多倫多和大阪的地下城亦分別有38%及21%屬餐飲商鋪。[8]

商業用途外,地下城可有更多功能。北歐芬蘭設有地下游泳館、藝術中心及音樂廳等公眾設施。[9]也有城市為配合軍事需求而走進地下。於1969年動工,興建十年的北京地下城,便主要用作軍事防禦,內有食堂、醫院、學校,到1980年代,該處又被列為旅遊景點。[10]

廉價出租

活動空間往地底延伸,普遍是因為地面空間難以發展,日本、台灣大都如此。2012年全港土地總面積達1,108平方公里,用於商業/商貿和辦公室的商業用地僅佔0.4%,住宅用地則佔6.9%。份額最大為綠化用地,佔三分二,分布在新界區內地勢較高的土地或郊野地區。[11]

香港的市中心,平日或假期的人流,已給人逼爆鬧市的感覺,近年一些新界地區也人頭湧湧,被指影響市民生活,超出本港的旅遊承載力。旅遊發展局二月中公布數據,預測今年來港旅客會較去年的5,430萬人次增加466.4萬,升約8.6%。[12]商務及經濟發展局早前發表的《香港承受及接待旅客能力評估報告》預測,2017年訪港旅客將超過7,000萬人次,2023年更會超過一億。[13]

地小人多,地價日益高昂。最近銅鑼灣波斯富街的一間「樓上舖」,以4,000萬元易手,平均呎價近六萬元,創香港樓上舖呎價新高。去年銅鑼灣黃金地段的租金,按年上升14.7%,至每呎3,000美元,高於美國第五大道的2,500美元,連續第二年冠絕全球。[14]拓展地下空間,有助增加土地供應,緩和營商者的租金壓力。據國際隧道工程協會於2009年的一份文件披露,芬蘭赫爾辛基的地下租金,僅為同路段地面的一半。[15]

擴充鬧市 安置社區設施

這次政府建議的選址中,鎖定12處地點作可行性研究。其中最大規模的維多利亞公園地下隧道,會連接銅鑼灣及天后地鐵站,另有兩條地下隧道,沿告士打道出海旁及由高士威道通往位於大坑的銅鑼灣徑巴士總站。在另一選址九龍公園,政府建議興建隧道連接尖沙咀站與西九文化區,並與高鐵站相通,吸引未來經高鐵來港的遊客從地底直通尖沙咀一帶。[16]

至於其他地點,如馬場、香港大球場等,有報道指,因位置偏遠,交通不便,政府打算將運動場、圖書館等社區設施、水電等基建及政府部門遷入其中。[17]

技術可行 落實複雜

在香港興建地下城,技術上絕對可行。過往本港也有不少地下空間的例子。一眾私人企業發展的商場,如尖沙咀至尖東站的K11,銅鑼灣的希慎廣場及金鐘的太古廣場,均設有地下商舖,且有通道連接鐵路站。

但有學者表示,興建地下城需避開布滿地底的樓宇地基、輸水管及樹根等,規劃及動工過程相當繁複。[18]2004年規劃署也曾計劃打通銅鑼灣中心地帶的軒尼詩道,連接崇光百貨和前興利中心(現為希慎廣場),後因空間限制及有太多地底設施而擱置。財政司司長曾俊華去年在立法會也表示,工程會令地面停用數年。[19]

要釐清地面及地底權責

地底工程對地面建築結構的影響,是重要考慮因素。高鐵工程香港段就曾被指損壞沿路地面建築的結構,需要政府官員上立法會解畫。[20]2011年,高鐵在元朗區攸潭尾的鑽挖隧道工程,亦被指可能令地下水位下降。港鐵的環評報告承認,鑽挖可能導致地下水位下降兩米。有養魚多年的村民稱,高鐵工程在地底建隧道,將會令水質的變化,不宜養魚,即使港鐵作出賠償,也無法彌補其日後生計。[21]

如果陸上和地下空間業權未能清晰界定,地下城工程造成的損壞,同樣會惹來上述爭議;若地下工程毋須為陸上空間的損毁負責,恐怕又難以服眾。前車可鑑,政府落實地下城計劃時,必須釐清地面及地底的權責。

建造及運作成本不菲

建築成本是另一問題。新加坡於去年開始興建巨型地下油庫。作為亞洲首個地下儲油設施,建成後可騰出約150英畝(約60公頃)土地,用於房屋供應。同時,當地政府有意將發電、水務、垃圾處理、港口等設施遷至地下。不過新加坡國家發展部部長指,地底建築需要地質勘探,營運費用也較高,成本可能是地面建築的四倍。[22]

此外,去年廣州市提出打造國際金融城,其中金融城的起步區將建成五層地下空間。但有指地下空間需要使用大量空調及製冷排氣設備,或會抵觸內地節能環保規定。[23]也有環保團體擔憂,發展地下空間會製造很多建築廢料,增加堆填區負荷,且甚為消耗能源。[24]

最後,在本已興旺的地區發展地下城,若然成功,將會吸引更多人流。到時各種基建配套能否配合,不容忽視。以交通運輸系統為例,在2013年,鐵路港島綫由天后到銅鑼灣的載客率已達93%[25],荃灣綫由尖沙咀到金鐘的載客率則為98%,幾近飽和。[26]政府表示已要求港鐵公司提升載客量,港鐵研究時,相信也要考慮地下城因素。

正如大部分發展項目,發展地下空間既有好處也有成本,社會除了討論日後用途和技術問題,也要顧及興建地下城的連帶影響,權衡輕重,再作選擇。

 


1 「地下城研究 料2017年完成」,《香港經濟日報》,2014年2月6日。
2 《二零一四至一五財政年度政府財政預算案》,香港特別行區政府,2014年2月26日。
3 《善用香港地下空間可行性研究》行政摘要,土木工程拓展署土力工程處,2011年3月。
4  PATH - Toronto's Downtown Underground Pedestrian Walkway, City of Toronto, retrieved March 6, 2014. http://www1.toronto.ca/wps/portal/contentonly?vgnextoid=f537b454b35a2410VgnVCM10000071d60f89RCRD&vgnextchannel=04708b7a29891410VgnVCM10000071d60f89RCRD.
5  Getting Around, Tourism Montreal, retrieved March 7, 2014, http://www.tourisme-montreal.org/Travel-Information/Getting-Around-Montreal.
6  Census Profile, Statistics Canada, January 8, 2014, http://www12.statcan.gc.ca/census-recensement/2011/dp-pd/prof/details/page.cfm?Lang=E&Geo1=CSD&Code1=2466023&Geo2=PR&Code2=24&Data=Count&SearchText=Montreal&SearchType=Begins&SearchPR=01&B1=All&GeoLevel=PR&GeoCode=2466023.
7  黃健峯,《台北市捷運地下街空間區位與經營管理之用後評估研究》,國立台北科技大學,2007年6月。
8 《施政報告之地下商城 - 訪港旅客數字持續上升 核心區商舖供不應求 本港發展地下商城潛力大》,美聯工商舖研究部報告,2014年2月5日。
9 「日本地下街舉世知名」,《文匯報》,2014年2月10日。
10「北京秘密地下城 神秘宮殿可容納三十萬人」,新華網,2011年1月13日。
11「香港土地用途2012」,規劃署,2013年8月16日。
12「立法會經濟發展事務委員會香港旅遊發展局2014-15 年度工作計劃」(CB(1)899/13-14(03)),商務及經濟發展局旅遊事務署 2014年2月。
13《香港承受及接待旅客能力評估報告》,商務及經濟發展局,2013年12月。
14 Chris Oliver, “Causeway Bay rents continue to outpace New York's Fifth Avenue,” South China Morning Post, November 19, 2013, http://www.scmp.com/property/hong-kong-china/article/1360237/causeway-bay-rents-continue-outpace-new-yorks-fifth-avenue.
15“Underground Master Plan of Helsinki – A city growing inside bedrock,” ITA World Tunnel Congress 2009 Open Session Budapest, retrieved March 7, 2014, http://www.hel.fi/hel2/kv/geo/Underground_Master_Plan_of_Helsinki_ORAL.pdf.
16「維園九龍公園勢建地下商城」,《文匯報》,2014年2月10日。
17 同16。
18「地下城規劃繁複技術可行」,《成報》,2014年1月16日。
19「政府研究運用地下空間增加土地供應」,《香港經濟日報》,2013年6月3日。
20「立法會十五題︰廣深港高速鐵路香港段建造工程對附近樓宇結構的影響」,政府新聞網,2012年12月19日,http://www.info.gov.hk/gia/general/201212/19/P201212190255.htm
21「遲來的高鐵苦主:新田牛潭尾村的地下水荒」,香港獨立媒體,2011年7年26日,http://www.inmediahk.net/遲來的高鐵苦主:新田牛潭尾村的地下水荒
22「新加坡擬建地下城」,《星洲日報(馬來西亞)》,2013年9月28日。
23「金融城地下空間2016年基本建成」,《南方日報(廣州版)》,2013年11月15日。
24「環保撐小商戶優先進駐」,《文匯報》,2014年2月10日。
25 以每平方米站立四人計算,下同。
26「港鐵列車的可載客量和載客率」(CB(1)980/13-14(03)),立法會交通事務委員會鐵路事宜小組委員會文件,運輸及房屋局,2014年2月。