時事分析 | 創新及科技發展 | 2021-08-30 | 《星島日報》

上落安全隱患 「電梯公交」幫到手?



本港高樓大廈林立,市民出入經常使用升降機,故其日常保養、定期檢驗和維修更新,對確保使用者安全極為重要。惟本港現存大量不符最新安全標準的老舊住宅大廈升降機,有關的改善工程,又因技術所限、業界人手不足、成本高昂等問題,而困難重重。近年內地有公司提出,為沒有升降機的舊式住宅大廈,免費安裝升降機,再於住戶每次使用時收費,形同「電梯公交」,為無力或不願斥資進行工程的業主提供另類選擇。這種商業模式,能否減輕香港舊樓的「上落安全隱患」?

全港4.5萬部升降機未達安全要求

本港升降機事故時有發生,在2018年更有多宗涉及人命傷亡,部分涉事的升降機機齡逾20年[1],令人關注升降機老化及安全的問題。為防範嚴重事故,部分升降機需要加裝安全裝置。資料顯示,全港有64%的升降機(約4.5萬部),未全部安裝符合機電工程署(機電署)《升降機及自動梯設計及構造實務守則》最新標準的安全裝置,例如防止機廂不正常移動裝置,當中多屬機齡較大的舊式升降機。[2]申訴專員公署(公署)今年5月發表主動調查報告,指出機電署對升降機及自動梯安全的監管有六項不足之處,其中一項正是優化舊式升降機的成效不理想。[3]

機電署於2011年發出指引,建議舊式升降機的負責人加裝安全裝置[4];政府又夥拍市區重建局,推出「優化升降機資助計劃」(下稱資助計劃),提供經濟誘因,資助合資格的大廈和業主,為舊式升降機加裝安全裝置或更換整部升降機,及安排免費顧問服務。[5]但公署調查發現,截至去年底,在全港所有老舊升降機中,只有約8,100部進行了優化工程,而未符合最新安全規格的升降機數量,則為其五倍以上。機電署認為,工程進度並不顯著。[6]

新舊裝置不匹配 業界人手短缺 礙工程進度

構成舊式升降機改善工程進度緩慢的障礙有三。第一是技術限制。不少大廈的升降機由於機齡太大,與新式零件不吻合,日常維修已經不易,更遑論加裝安全裝置。[7]受限於個別設備的規格和樓宇空間不足,新增的安全裝置未必能與舊式升降機設備匹配,而舊式設備也未必有足夠空間,加裝新安全裝置。[8]

障礙之二,則與業界人手不足,服務需求殷切有關。2018年,當局評估業界每年能處理約1,500部升降機的優化工程,隨着新工人和學徒入行,到2025年將可增至處理2,500部。為免市場在短時間內湧現大量需求,推高工程費用,當局決定分階段為工程提供資助,每年均設有一定數量配額。首輪資助計劃共接獲1,200宗合資格的申請個案,涉及約5,000部升降機,個案按安全風險釐訂處理的優先次序,最後只有約1,400部升降機納入資助。[9]

業主無力或不願出資 難開展工程

而第三個障礙,就是「錢作怪」。升降機多屬樓宇的公用部分,對業權分散的大廈來說,不容易達成共識集資改善或更換升降機。個別業主亦可能因財政困難,無力承擔工程費用。[10]

改善工程要花多少錢?根據機電署首輪資助計劃批出的工程合約,加裝安全裝置工程每部升降機的費用介乎10萬至60萬元,平均約為40萬元;而更換整部升降機工程則介乎70萬至150萬元,平均花費約100萬元。實際費用視乎現有升降機的設計、狀況和零件相容性,以及優化項目範圍和現場環境狀況等因素而異。[11]

政府已透過資助計劃,為合資格的大廈和個別長者業主減輕工程的財政負擔,大廈可獲資助工程和保用服務費用的六成,上限為每部升降機50萬元,而有關樓宇的60歲或以上長者自住業主,可獲所需分擔工程費用的全數資助,最多五萬元。[12]

資助計劃規定,合資格樓宇內所有住用單位,其平均每年應課差餉租值,巿區單位不得超過16.2萬元,新界單位不得超過12.4萬元。市建局於2019年時指,就此應課差餉租值水平上限,全港約4,000幢大廈、共1.3萬部升降機符合申請資格。[13]

其實需要提升安全水平的老舊升降機,不少皆位於單幢舊樓,首輪資助計劃的申請個案中,約七成便來自單幢樓宇的住戶。[14]這些住戶以長者佔多,即使有官方資助,仍難以負擔剩餘的工程費用。[15]而不符合申請資助計劃資格的舊樓,由於沒有政府補助,加上樓宇可能本身已有多項修葺工程,令每戶要分攤的費用更大,有無收入的長者接受傳媒訪問時坦言無力支付,使改善工程更難召集業主達成共識。[16]

內地推「電梯公交」免安裝費 住戶乘搭按次付費

有說「錢能解決的問題不是問題」,創新的商業模式,或可解決小業主無力或不願一筆過承擔工程開支的問題。在內地,有公司提出「電梯公交」的方案,免費為業主安裝升降機,並負責後續營運和維修保養。住戶只需像乘搭巴士般,在每次使用電梯時才需要付費。[17]

「電梯公交」的出現,是緣於內地七層以下的住宅無需安裝升降機,但隨着住戶年紀漸長,以及希望提升生活質素,各地老舊小區漸漸出現加裝電梯的訴求。加裝的電梯多數採用「外掛式」,即在大廈旁邊興建一座電梯,並在大廈每層開設出入口,連接電梯。在各地政府的老舊小區改造項目中,為樓齡高的住宅大廈加裝電梯是重點項目之一。一般來說,政府會提供一筆補貼,再由業主分攤餘下開支,落成後交由物業管理公司負責營運和維修,並向業主收取相關管理費。[18]

杭州臨安區一個近20年樓齡的碧桂苑屋苑,於2019年嘗試號召業主加裝電梯,地方政府分別給予每部升降機20萬元人民幣(下同)補貼,另加五至十萬元的供水、電力、燃氣等管道的遷移費用。業主則需分攤設計、基礎建設、安裝等費用約30萬元,以及後期運作的電力、清潔與維修保養費用。[19]

惟與香港一樣,即使政府提供一筆大額資助,卻由於財政問題,業主們往往難以就工程達成共識。高層業主迫切希望加裝升降機,以方便出入;中層住戶認為自己使用頻率不高,對昂貴的工程費用存在顧慮;低層住戶則覺得自己無需乘搭,卻要共同承擔各項費用並不公平,加上考慮到噪音、遮擋採光、私隱等問題,而反對工程。而內地法律規定,既有住宅加裝電梯必需得到總人數三分之二以上的業主同意,結果低層業主的反對和中層業主的搖擺不定,使工程無法推行。[20]

多用多付 消除高低樓層住戶分歧

「電梯公交」模式的出現,則為消除高低樓層住戶的分歧帶來契機。因為所有業主均不用一筆過付巨額的工程費用,而是透過按次收費,令更多使用升降機的高層住戶,作出更多的經濟承擔;中層住戶免除了一次性大筆開支,自然樂意支持加裝電梯;至於低層住戶只要不使用升降機,便一分也不用付出,其他持份者只需集中處理這些住戶對噪音、私隱被侵犯的憂慮。[21]

「電梯公交」的收費模式,則按情況而定,上述的碧桂苑屋苑是每次乘搭劃一收費一元,亦有屋苑是經過前期調查後,按樓層訂立不同收費標準,最高不超過兩毫。[22]而住戶如有訪客到訪,需在電梯公司專屬應用程式,購買訪客通行證,分享予訪客以掃瞄二維碼方式乘搭電梯。另外,有電梯公司與業主協商後,將電梯內的廣告收益收歸所有。[23]

前期投資大 定價成持續營運關鍵

不過有電梯業界人士分析,這種營運模式前期投資大,利潤率不高且回報周期長,相當考驗電梯公司的成本控制能力、利潤開發能力和精準營運能力,其收入模式和定價,必須兼顧不同樓層住戶的需求,同時確保電梯公司有利可圖,才可持續營運。假如定價過低,無法為電梯公司帶來一定收益,甚至難以收回成本,模式就無法持續;相反若定價過高,少人使用,電梯公司同樣難以營運。有電梯公司坦言,業主的使用狀況不確定性大,難言能否和何時回本。[24]

單幢舊樓住戶少 更難回本

若然香港引入「電梯公交」模式,需要克服甚麼困難?能否集合多幢舊樓一次過安裝,是其中之一。在內地,電梯公司或一次承包整個屋苑的電梯營運,上述碧桂苑屋苑便一共興建114部電梯[25],涉及住戶數量龐大,「薄利多銷」之下較大機會回本。而且內地社區普遍設立居民委員會,由居委會多次召開居民大會,在居民與電梯公司之間居中協調溝通,讓電梯公司當面回應並解決居民的疑問,亦是「成功爭取」的重要因素。[26]

本港的老舊升降機多數位於單幢舊樓,住戶基數少,「電梯公交」如何定價使業務得以持續營運,將更具挑戰。另外,業主立案法團和物業管理公司或可負起居委會的角色,組織及協助業主和電梯公司溝通,推動以「電梯公交」模式落實優化升降機工程。

三無大廈欠商討平台

惟本港部分單幢舊樓是「三無」大廈(即沒有業主立案法團、沒有任何居民組織、及沒有管理公司),業主和住戶缺乏平台討論和處理共同關注的問題,單憑電梯公司難以齊集業主。民政事務總署自2011年起,透過大廈管理專業顧問服務計劃,聘用物業管理公司免費為三無大廈的業主,提供管理大廈專業意見和支援服務,包括協助他們成立法團和申請各類維修資助和貸款計劃。[27]計劃或許在「電梯公交」模式中也可發揮作用。

本港有大量老舊升降機已跟不上時下的安全要求,其更新進度亦不理想,形成城市隱患。內地的「電梯公交」,示範用創新商業模式,平衡不同樓層業主的利益,消除業主之間的分歧,減少工程障礙。雖然模式能否持續,仍有待驗證,但至少可啟發社會跳出傳統框框,去解決存在已久的問題。若財政問題得以克服,舊樓或可直接汰舊換新,繞開升降機新舊裝置不匹配的問題,惟仍要想方設法,鼓勵新人入行,才可加快改善升降機安全的步伐。

1 《升降機及自動梯的監管機制》,申訴專員公署,2021年5月13日,第35至39頁。
2 同1,第3至4頁。
3 同1,第42至53頁。
4 同1,第53頁。
5 「第二輪優化升降機資助計劃」。取自樓宇復修平台網站:https://brplatform.org.hk/tc/subsidy-and-assistance/limss,查詢日期2021年7月6日。
6 同1,第7至8頁。
7 「舊樓整𨋢資助 小修補未見效」。取自文匯報網站:http://paper.wenweipo.com/2019/04/15/HK1904150005.htm,最後更新日期2019年4月15日。
8 同1,第8頁。
9 「優化升降機資助計劃」,發展事務委員會,2018年10月,立法會CB(1)35/18-19(03)號文件,第6頁;「兼顧居民需要 與社區同行支援優化升降機」。取自市區重建局網站:https://www.ura.org.hk/tc/media/blog/blog_20200202,最後更新日期2020年2月2 日。
10 同1,第8頁。
11 「審核2021-22年度開支預算—管制人員的答覆(答覆編號:DEVB(W)071)」。取自機電工程署網站:https://www.emsd.gov.hk/filemanager/tc/content_1438/DEVB(W)071-2298.pdf,查詢日期2021年7月7日。
12 同5。
13 「資助優化升降機 業主轟條款離地」。取自東方日報網站:https://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20190702/00176_055.html,最後更新日期2019年7月2日。
14 「全面支援、協助業主籌組優化工程 讓樓宇升降機更安全可靠」。取自市區重建局網站:https://www.ura.org.hk/tc/media/blog/blog_20190804,最後更新日期2019年8月4日。
15 同7。
16 朱雅霜,「【升降機】『食人𨋢』險象環生 優化升降機資助欠全面」。取自香港01網站:https://www.hk01.com/周報/253102/升降機-食人𨋢-險象環生-優化升降機資助欠全面,最後更新日期2018年11月2日。
17 顧鴻儒,「一次一元, 杭州”電梯公交”收費惹爭議」。取自中國新聞周刊網站:http://www.inewsweek.cn/society/2021-05-27/12658.shtml,最後更新日期2021年5月27日。
18 王鐘的,「”電梯公交”為老樓加裝電梯探索新路」。取自中國經營網網站:http://www.cb.com.cn/index/show/zl/cv/cv13455391859,最後更新日期2021年5月28日。
19 同17。
20 「裝不裝都一樣?”共享電梯”裝上後, 6樓民眾:還是多鍛煉吧」。取自百度網站:https://mbd.baidu.com/newspage/data/landingsuper?context=%7B%22nid%22%3A%22news_9015758982692229251%22%7D&n_type=1&p_from=4,最後更新日期2021年7月6日;王鐘的,「”電梯公交”為老樓加裝電梯探索新路」。取自中國經營網網站:http://www.cb.com.cn/index/show/zl/cv/cv13455391859,最後更新日期2021年5月28日。
21 王鐘的,「”電梯公交”為老樓加裝電梯探索新路」。取自中國經營網網站:http://www.cb.com.cn/index/show/zl/cv/cv13455391859,最後更新日期2021年5月28日;「”電梯公交”來了 能否化解老舊小區”上下兩難”頑疾」。取自央視網網站:https://news.cctv.com/2021/05/19/ARTIuQwS7jOjgSeOj9J0Xrvl210519.shtml,最後更新日期2021年5月19日。
22 李行健,「多地老舊小區改造加裝”公交電梯”如何運作?能否複製推廣?」。取自央廣網網站:http://china.cnr.cn/gdgg/20210519/t20210519_525490585.shtml,最後更新日期2021年5月19日。
23 同17。
24 李行健,「多地老舊小區改造加裝”公交電梯”如何運作?能否複製推廣?」。取自央廣網網站:http://china.cnr.cn/gdgg/20210519/t20210519_525490585.shtml,最後更新日期2021年5月19日;顧鴻儒,「一次一元, 杭州”電梯公交”收費惹爭議」。取自中國新聞周刊網站:http://www.inewsweek.cn/society/2021-05-27/12658.shtml,最後更新日期2021年5月27日。
25 同17。
26 「”電梯公交”來了 能否化解老舊小區”上下兩難”頑疾」。取自央視網網站:https://news.cctv.com/2021/05/19/ARTIuQwS7jOjgSeOj9J0Xrvl210519.shtml,最後更新日期2021年5月19日。
27 「新措施提升『三無大廈』管理」。取自民政事務總署網站:https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/Whats_New/2_4_9.html,最後更新日期2021年7月8日;「立法會十二題:向三無大廈的業主提供支援」。取自政府新聞公報網站:https://www.info.gov.hk/gia/general/202001/15/P2020011400585.htm,最後更新日期2020年1月15日。