時事分析 | 區域及經貿發展 | 2021-09-13 | 《星島日報》

利民生 振經濟 為舊區更新注入旅遊元素



屯馬線全線通車後,其途經的九龍城區不時遊人如鯽,更多人認識到該區的文化、歷史和美食。但到訪的市民不難發現,在打卡熱點外,九龍城滿佈日久失修的樓宇,衞生欠佳的橫街窄巷,道路規劃過時,不論作為遊玩或是居住地,都略嫌不足。

九龍城的狀況,是香港不少城市舊區的縮影。這些舊區都具備吸引遊人的地道特色,但隨時日老去,陳舊的社區建設已無法維持居民的生活質素,遑論招待遊人。雖然市區重建可以促進社區更新,但如何在為生活環境、地區經濟帶來新氣象的同時,保留地區特色,是一大難題。市區重建局近日正如火如荼地在九龍城收樓重建,該如何克服這項挑戰?

九龍城區深厚歷史底蘊 多元文化熔爐

九龍城區的歷史充滿故事,所以即使有大量住宅,仍一向深具旅遊發展潛力。該區歷史最早可以追溯至南宋時期,相傳南宋末二帝曾駐紮於九龍城一帶[1],至今區內亦保留不少與宋朝相關的歷史建築及景點,包括宋王臺公園和侯王廟。區內九龍寨城於清代時為軍事前哨站,後來在20世紀中期演變成全世界罕見的垂直型貧民窟,人口密度和犯罪率極高,惡名遠播。現時寨城已被拆除,但遊人仍可在寨城遺址所在的九龍寨城公園[2],一窺昔日低下階層的惡劣居住環境。[3]

九龍城區亦是多元文化熔爐,泰國族群在區內扎根,使該區有「小泰國」之稱,大批潮州移民也聚居於此,泰潮文化相互交融,創造獨特魅力。區內又有牛棚藝術村,吸引藝文社群聚集,遊人可以在紅磚老房中,欣賞前衛的當代藝術。[4]這些元素,對於一些追求深度和獨特旅遊體驗的旅客,不無吸引力。

舊區規劃不合時宜 居民生活質素欠佳

惟九龍城區老化問題日益嚴重,莫說招待旅客,就連保障居民安全,也有困難。區內有2,282幢樓齡逾30年以上的樓宇,佔全港11%,樓齡超過50年和70年的更有1,311幢和127幢,數量冠絕18區。[5]當中不少舊樓殘破失修,亟待更新重建,例如近日獲市建局提出收購重建的兩個公務員合作社,樓齡均達50年以上,部分單位下雨天會漏水或渠道淤塞出現倒灌、石屎剝落甚至牆身露出鋼筋。[6]

 

此外,九龍城區城市規劃在社會經濟急速發展中,也變得不合時宜。由於泊車位不足和街道狹窄,區內違例泊車問題嚴重,即使現時遊客絕跡,違泊在區內亦是常態,往往造成交通阻塞或意外。[7]疫情前,大批內地旅遊團在土瓜灣及紅磡一帶購物和用膳,旅遊巴士在區內違規停車上落客及泊車,更令區內交通塞上加塞。[8]

融入旅遊導向設計理念 助改善生活環境

若要處理上述問題,以「有度開發,民本規劃」為原則,引入旅遊導向的更新改劃理念(tourism-led approach),或是出路。

具體而言,像九龍城般的舊區,需要重整及重新規劃有關的市區範圍、將破舊失修的樓宇重建,成為符合現代標準而又設計環保的新式樓宇、保養和復修有需要維修的樓宇、保存具歷史、文化和建築學價值的樓宇、地點,以及具吸引力的園林景觀和城市設計等工作[9],以提升樓宇質素、美化市容,建立更宜居的社區。由於這些舊區對旅客有一定吸引力,故需引入旅遊導向的重建改劃理念,以助振興地區經濟,並化解旅客活動與居民生活之間的矛盾。

如今市建局在九龍城區的重建工作進行得如火如荼。[10]當局在九龍城區更新規劃過程中,正好可實踐上述理念,例如透過適當的土地運用和街道設計,規劃交通、泊車和旅遊配套設施,重整道路交通等社區秩序,以平衡居民與旅客的訴求。[11]

當局同時需做好旅遊管理,訂立清晰的人車分流措施。九龍城區現已有多種公共交通工具直達,若然該區銳意發展藝術創作工作坊或多元文化導賞團等深度遊,摒棄動輒數十人一團的大眾旅行團,實無必要讓大批旅遊巴直入其心臟地帶。因此當區的交通規劃,可預留位置較偏的公共交通交匯處,供旅遊巴上落客,安排旅客步行前往區內景點,而旅遊巴在繁忙時段亦不得進入市中心範圍,避免阻塞交通。若當局規劃得宜,藉着市區更新的機會,定可在改善樓宇安全和居民生活質素的同時,創造更理想的旅遊環境,使區內得以發展特色旅遊。

活化保育舊城老街 塑造獨特地標

而為保留地區特色,當局可透過活化保育,將舊城老街塑造為獨特地標。灣仔石水渠街藍屋建築群的保育經驗,可堪借鏡。該建築群由三幢外牆塗上亮麗搶眼的藍色、黃色和橙色的唐樓建築組成,別具嶺南建築特色。[12]藍屋過往曾被用作武館、醫館、義學等的場所。2006年香港房屋協會斥資億元,與市建局合作,將藍屋建築群活化成旅遊景點。[13]

在「留屋留人」的計劃理念下,藍屋建築群「原汁原味」地保留建築群外貌和單位內部,並活化成集住宿、商舖、公共空間於一身的文物保育項目,除了舊街坊繼續住下,亦有新租戶遷入,附近街坊可隨時進入商舖和公共空間休息聊天,維繫社區網絡。[14]

藍屋另設「舊物敘述空間」和「香港故事館」,前者透過藍屋搜集得來的舊物,展示不同年代不同階層的住屋及生活狀況;後者透過民眾參與及連結不同的合作伙伴,舉辦展覽、工作坊等多元化的社區文化活動,推廣本土文化特色[15],吸引了不少遊人到訪,成為文青打卡勝地。[16]

「有度開發,民本規劃」 保留社區情懷

從藍屋的保育經驗可見,保育與更新本可並行不悖,既能改善環境和居民生活質素,也可保留本土文化特色和社區網絡,兼為地區經濟創造條件。箇中關鍵,是理解市區更新不代表全部清拆重建、將社區改頭換面,而是必須尊重「有度開發,民本規劃」的價值,以部分復修、部分保育、部分重建的原則,視居民生活和鄰里網絡為本,保留社區、街道文化特色,延續昔日人文歷史情懷,營造出具人情味的旅遊新地標。[17]

「有度開發,民本規劃」之所以重要,是因為若然原區居民的意願不被尊重,那即使社區建設更新,他們也可能悉數遷出,令翻新後的社區淪為沒有靈魂的地產項目,街道原有的文化特色面貌也將消失殆盡。過去有「囍帖街」之稱的利東街重建項目便是一例。

上世紀五、六十年代,印刷業蓬勃,政府將部分印刷店集中於利東街,方便監管,利東街逐漸成為本港印刷業重地,印製各式各樣的喜帖、利是封、月曆等,使「囍帖街」之名為人熟悉,亦成為外地遊客訪港的必到景點。[18]

市建局在千禧年代啟動利東街重建項目,與私人發展商清拆利東街,重建成為仿歐陸風格的高檔住宅和商場,原有的小店只餘下一家藏在地庫隧道。發展商不時在街道佈置目不暇給的節慶裝飾,雖然吸引遊人打卡,但絲毫不見昔日利東街喜帖印刷舖集中地的人文歷史痕跡,原有社區網絡已遭摧毀,在利東街旁邊的小街窄巷苦心經營的店舖,也要面對租金上漲的壓力。[19]

尊重居民意願 確保居民參與為成功關鍵

若要兼得魚與熊掌,以旅遊導向的社區更新具體規劃不應由政府、市建局或地產發展商獨斷獨行,而是必須讓居民在社區部分復修、部分保育、部分重建,以及發掘地方旅遊潛力當中,有充分參與和「話事權」,確保社區福祉受重視,以爭取居民支持,才會水到渠成。[20]

以發展旅遊項目為例,居民應在景點規劃階段已參與其中,業界及政府需主動了解他們對發展旅遊地標的願景、想像及期望。其後,策劃者需積極諮詢居民意願,給予居民更重大和實質的職責,並共同協商制定項目的目標。例如,若開發農莊郊遊,當區居民會否樂於帶領遊客遊覽農莊,是否願意參與設計郊遊路線或活動等。[21]

除了居民,舊區重建亦涉及商戶、地產商、區議會等地區持份者,並要平衡社區與旅客或旅遊業界之間複雜交錯的利益關係,因此建立多方溝通的有效機制,在地區層面做好溝通和協調,十分重要,以免破壞良好的鄰里關係和社區結構。[22]

九龍城區以外,觀塘、油尖旺區等舊區,同樣面對舊樓失修、規劃過時的問題,導致交通和環境狀況惡化,居民生活質素受損。[23]要改善有關情況,可在重建活化保育的過程中,引入旅遊導向設計理念,將舊區重塑為宜居社區,同時為發展旅遊創造條件。這不僅可為老舊社區重拾活力,也可吸引遊客前往體驗新舊交織的獨特文化。

1 「九龍城市區更新願景回顧與前瞻」,九龍城市區更新地區諮詢平台,2011年6月,第2頁。
2 「九龍城」。取自香港旅遊發展局網站:https://www.discoverhongkong.com/tc/explore/neighbourhoods/kowloon-city.html,查詢日期2021年8月18日。
3 《香港旅遊業未來規劃:接通環球 連繫灣區 營造社區》,智經研究中心,2021年7月,第132及133頁。
4 同2。
5 「審核二零二零至二一年度開支預算」,立法會財務委員會,2020年4月,答覆編號DEVB(PL)060,第147至148頁。
6 王潔恩,「【公務員合作社】九龍城兩項目重建 樓齡50年 鋼筋外露滲水嚴重」。取自香港01網站:https://www.hk01.com/社會新聞/476503/公務員合作社-九龍城兩項目重建-樓齡50年-鋼筋外露滲水嚴重,最後更新日期2020年5月22日。
7 「【違法泊車】警方打擊九龍城區違泊車輛 日內發近1,400張『牛肉乾』拖走8部車」。取自TOPick網站:https://topick.hket.com/article/3029955/,最後更新日期2021年8月11日。
8 「立法會十二題:處理訪港旅客為地區帶來影響的紓緩措施」。取自政府新聞公報網站:https://www.info.gov.hk/gia/general/201905/15/P2019051500373.htm,最後更新日期2019年5月15日。
9 《市區重建策略》,發展局,2011年2月,第2至3頁。
10 「市建局啟動九龍城區新重建項目」。取自市區重建局網站:https://www.ura.org.hk/tc/media/press-release/20210305,最後更新日期2021年3月5日;「市建局啟動九龍城區新重建項目 規劃主導 連接新舊社區」。取自市區重建局網站:https://www.ura.org.hk/tc/media/press-release/20190222,最後更新日期2019年2月22日。
11 同3,第133頁。
12 「舊建築、新趣味」。取自香港旅遊發展局網站:https://www.discoverhongkong.com/tc/explore/culture/travel-back-in-time-with-the-top-revitalised-historic-buildings-in-hong-kong.html,查詢日期2021年8月18日。
13 同3,第129頁。
14 「藍屋復古地磚老過花樣年華 文青打卡新熱點」。取自TOPick網站:https://topick.hket.com/article/2073671/,最後更新日期2018年5月16日。
15 「舊物敍述空間」。取自藍屋網站:https://vivabluehouse.hk/tc/menu/28,查詢日期2021年8月19日;「香港故事館」。取自藍屋網站:https://vivabluehouse.hk/tc/menu/27/story,查詢日期2021年8月19日。
16 同14。
17 同3,第130頁。
18 袁源隆,「從”Street”到”Avenue” 利東街的前世今生」。取自明周文化網站:https://www.mpweekly.com/culture/利東街-舊區重建-仕紳化-173330,最後更新日期2021年3月1日。
19 袁源隆,「從”Street”到”Avenue” 利東街的前世今生」。取自明周文化網站:https://www.mpweekly.com/culture/利東街-舊區重建-仕紳化-173330,最後更新日期2021年3月1日;袁源隆,「遊走今日的利東街 看這些年的街區變化」。取自明周文化網站:https://www.mpweekly.com/culture/利東街-舊區重建-仕紳化-173333,最後更新日期2021年3月1日;袁源隆,「自己當自己社區的主人」。取自明周文化網站:https://www.mpweekly.com/culture/利東街-舊區重建-仕紳化-173337,最後更新日期2021年3月1日。
20 同3,第130頁。
21 同3,第130頁。
22 同3,第130及131頁。
23 同3,第126及131頁。