時事分析 | 土地房屋及基建 | 2021-12-20 | 《星島日報》

油旺重生規劃 須為旅遊業持續發展提方向



旅客來港想感受地道文化,油麻地廟街和旺角女人街是必到景點。油麻地和旺角(下稱「油旺」)向來是旅遊熱點,在疫情前遊人如鯽,但同時區內樓宇老化問題嚴峻,不少均日久失修,居民生活環境欠佳。

市區重建局(下稱「市建局」)近月完成了「油麻地及旺角地區研究」(下稱「油旺研究」),為重新規劃這兩個舊區制訂藍圖。[1]綜觀整個研究,雖然有心解決區內交通網絡繁忙、休憩空間不足等問題,卻似乎未能就長期而來旅客活動對當區居民造成的困擾,提出圓滿的應對方案。

樓宇老化嚴峻 油旺研究以區域為整體重新規劃

本港市區老化問題日益嚴重,樓齡達50年或以上的私人樓宇,在過去十年由3,900幢急增至8,600幢[2],而油旺的老化情況可謂最為迫切。在油旺研究範圍中的3,350幢樓宇,約六成半樓齡逾50年,其中47%樓宇狀況欠佳、失修或明顯失修。惟區內有超過800幢舊樓的地積比率,已經接近甚至超出現行規劃標準及法例框架所准許的上限,缺乏重建潛力[3],導致區內興建新住宅的速度,遠遠不足以應付現有樓宇的大規模老化[4],為該區更新帶來很大挑戰。

在這背景下,市建局採取了全新市區更新策略。有別於過往以項目主導為原則,將更新工作分散在不同項目,是次油旺研究視兩區為一個整體,全盤重整其規劃,並提出市區更新大綱發展概念藍圖。[5]發展局已表示,日後改劃相關的分區計劃大綱圖,以及城市規劃委員會考慮市建局或私營發展商提交的規劃申請時,會以該概念藍圖的規劃願景作指引。[6]

為重塑油旺成一個宜居、可持續、多元化及具活力的都市核心圈,並加強其代表本港潮流文化和傳承特色的角色,油旺研究不但提出推動區內商貿發展的方案,還就豐富區內歷史文化特色和改善居民生活環境作出建議。例如針對區內交通容量飽和、違例泊車嚴重、公共休憩用地嚴重不足等問題,油旺研究建議為當區提供大量的休憩用地、交通樞紐和公眾停車場,包括將花墟徑水渠改建為水道、興建大型水道公園,以及提供大型地底公共停車設施。[7]

創新地標 毋忘過度旅遊問題

油旺為傳統旅遊區,油旺研究亦有就旅遊發展提出多項建議,包括保育擁有豐富歷史、文化及建築價值的油麻地果欄,將其活化成一個具特色的旅遊景點,並以文物徑串連果欄與鄰近的歷史建築,形成特色歷史文化旅遊景點。該研究的另一建議,是更新鄰近朗豪坊的旺角街市,將小販攤檔整合於特色市集大堂,為其注入餐飲和零售元素,構成一個休閒和社區地標及旅遊勝地。[8]

上述建議主力創造新的旅遊地標,雖然有望為油旺添旅遊競爭力,卻似乎忽視了過度旅遊在該區所衍生的問題。其實在疫情前,過多的旅遊活動已破壞油旺的傳統社區結構。兩區本來有不少小店售賣日常用品,但因大批自由行旅客來港消費,專門做自由行生意的店舖如金舖、藥房,以高昂租金爭奪舖位,成行成市,扼殺小店生存空間。這不僅對當區居民購買日常用品造成不便,物價亦拾級而上。[9]

 

 

建議一:「有度開發,民本規劃」 重視居民支持和參與

智經翻查旅遊業相關文獻和數據,並與38位來自業界、學術界及全港18區的持份者訪談後,發現過往盲目追求旅客量增長的大眾旅遊模式,已經不合時宜,若不改變發展範式,過度旅遊不僅會引致社會矛盾和失序,也將使香港作為旅遊熱點的地位沒落。[10]

其實,近年特色旅遊和深度旅遊的興起,反映旅遊範式正轉向可持續發展,由以旅客的喜好或需要為中心,轉移至以社區和居民的福祉為中心,重視在地居民的參與和考慮其訴求。[11]當旅遊項目得到居民支持及參與,其推展亦自然水到渠成。[12]

因此,香港重建舊區為旅遊目的地時,必須重視「有度開發,民本規劃」理念,視居民生活和鄰里網絡為本,以部分修復、部分保育、部分重建三大原則,保留社區和街道文化特色,延續昔日人文歷史情懷,營造出具人情味的旅遊新地標。[13]過程中,確保居民有充分和自主的參與,甚為關鍵。業界和政府需主動了解居民對發展旅遊地標的願景、想像和期望,賦予他們參與景點規劃和制訂旅遊項目目標的權利。[14]

保育果欄人文歷史 地區溝通不可少

以保育及活化果欄為例,當局必須在地區層面與各持份者,包括居民和攤販,做好溝通,協商出地區再生的目標。果欄一帶於晚上運貨時,會發出不少噪音,亦造成衞生問題,不時引起居民投訴。若當局能諮詢居民,協力減低果欄產生的滋擾,相信將獲得他們支持。[15]

另一邊廂,果欄附近商舖可能因復修、翻新,而需要全面停工。當局提供多少補貼金額,將左右商戶是否支持活化。此外,果欄有部分商舖為延伸攤檔,非持有合法牌照,這些無牌攤檔必須得到妥善安置,以免拖慢活化工作。[16]

建議二:設特別規劃地帶 創旅遊發展空間

上文提到,過量的旅遊活動,不但扼殺小店生存空間,更會影響油旺居民的日常生活。可是礙於舊區規劃不合時宜,難以增加旅客容量,令問題一直難以解決。當局應把握更新重整規劃的契機,為當區旅遊業的持續發展提供答案。

具體而言,當局在重新規劃油旺時,可指定一片區域,專供旅遊業創造新的發展空間,又或用於祛除旅遊業對社區的不良影響。類似的概念並不罕見,美國紐約市便設有「特別規劃分區」,透過制訂規劃及設計規則,促進當地獨有的都市特色。[17]在香港,發展局亦有將啟德發展區前跑道末端和毗鄰約5.93公頃的土地,劃為啟德旅遊中樞,在分區計劃大綱圖劃作指定作「與旅遊業有關的用途包括商業、酒店及娛樂」地帶。[18]

故此,當局也可考慮為油旺區制訂「特別規劃地帶」策略,以一系列措施及政策誘因,引導舊區有序重建,且兼容區內旅遊業發展,例如規限部分土地用途專門作旅遊發展,以及容許作旅遊目的地的用地重新整合,甚或轉移地積比率。此等舉措,將有助保留香港獨有的地區與街道特色,建設與社區融洽共存的旅遊點,從而招徠世界各地的旅客。[19]

「特別規劃地帶」應貫徹「民本規劃」理念,讓當區居民充分參與。當局可要求「特別規劃地帶」相關地段或項目負責人,將社區意願反映於規劃成果中。

現時規劃署就本港旅遊規劃訂下了九項標準,當局可在其之上,訂立「特別規劃地帶」策略指引,在未來開展旅遊項目時,評估其位置、規模及對周邊地區或環境的影響,以確保地方旅遊業健康及可持續發展。[20]

面對樓宇急速老化,特首在最新《施政報告》表示,本港須採取更有效的政策手段,加快重建更新步伐。市建局除了會在油旺兩區落實「油旺研究」的方案和措施,更將會在荃灣和深水埗開展同樣的地區規劃研究,以確定更新這兩個舊區的方案。[21]

政府以全盤規劃,將舊區重塑為宜居社區,用心值得肯定。但要對治旅客活動頻繁對舊區造成的種種問題,當局必須引入旅遊導向設計理念,藉「民本規劃」,在保留社區文化特色的前提下,重構旅遊地標;並透過制訂專為旅遊業所用的「特別規劃地帶」,助翻新後的舊區兼容旅遊業發展,讓居民與旅客和諧共存,迎來軟硬件兼備的重生。

 

1 「與市建局積極推動市區更新」。取自發展局網站:https://www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_465.html,最後更新日期2021年10月17日。
2 《行政長官2021年施政報告》,2021年10月6日,第104段。
3 註:約400幢樓宇的地積比率已超過分區計劃大綱圖或《建築(規劃)規例》許可的水平,另有約400幢的地積比率與分區計劃大綱圖許可的水平相若。
4 「油麻地及旺角地區研究結果及建議摘要」,市區重建局,2021年9月,第2頁。
5 「油旺地區規劃研究」。取自市區重建局網站:https://www.ura.org.hk/tc/major-studies-and-concepts/yau-tsim-mong-district-study,查詢日期2021年11月25日;「與市建局積極推動市區更新」。取自發展局網站:https://www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_465.html,最後更新日期2021年10月17日。
6 「市區重建局油麻地及旺角地區研究」,發展事務委員會,立法會CB(1)1347/20-21(02)號文件,2021年9月,第2頁。
7 「油麻地及旺角地區研究結果及建議摘要」,市區重建局,2021年9月,第2至4、10頁。
8 同7,第5及7頁。
9 《香港旅遊業未來規劃:接通環球 連繫灣區 營造社區》,智經研究中心,2021年7月,第132頁;「旺角97間藥房 多過便利店」。取自晴報網站:https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/1701704/,最後更新日期2014年4月2日。
10 《香港旅遊業未來規劃:接通環球 連繫灣區 營造社區》,智經研究中心,2021年7月,第40及58頁。
11 同10,第58至60頁。
12 同10,第130頁。
13 同10,第130頁。
14 同10,第130頁。
15 同10,第132頁。
16 同10,第132頁。
17 同10,第135頁。
18 「起動九龍東辦事處研究項目及活動—飛躍啟德」。取自起動九龍東網站:https://www.ekeo.gov.hk/tc/activities/KT_Fantasy.html,最後更新日期2017年9月22日;「啟德跑道末端發展的規劃及城市設計檢討可行性研究」,觀塘區議會房屋、規劃及地政事務委員會,KTDC(HPLC)文件第 14/2020 號,2020年5月21日,第5頁。
19 同10,第135至136頁。
20 同10,第136頁。
21 同2,第105段。