時事分析 | 土地房屋及基建 | 2014-07-04 | 《經濟日報》

私營廉租屋的「敗部復活戰」



近日個別二手單位以高價成交,再次令有意置業者抓狂。淘大花園一個255平方呎的單位,以357萬元售出[1],沙田第一城的實用呎價亦創新高[2],莫說基層,某些中等收入人士恐怕也高攀不起。

私樓價格高企,基層市民對公共房屋的需求,也創歷史新高。截至2014年3月,公屋輪候冊累積了248,100宗申請[3],平均輪候時間亦由2011年3月底的2.0年,升至2013年3月底的2.7年。[4]雖說逾半的輪候個案屬配額及計分制下的非長者一人申請,當中或會夾雜「申請咗先」而無迫切需要的年輕人。但即使只計一般申請人,申請宗數亦由2007年3月底的70,500,遞增至今年3月底的121,900,對公屋供應構成壓力。

現 屆政府銳意增加公屋供應,又同意檢討配額及計分制,但除此之外,可有良方滿足基層住屋需求?早前傳出恆基兆業地產主席李兆基有意捐出大坑西新邨地皮,名為 「私營廉租屋」的建屋模式再次進入公眾目光。私營市場能否參與解決低下階層住屋需求,在盈利及社會責任之間走出一條新路,值得討論。

大坑西新邨

大坑西新邨為全港唯一以「私營廉租屋」模式建成的廉租房屋。1961年,政府以三份一地價批出石硤尾一幅土地[5],並提供一筆年息五厘的1,000萬元貸款[6],予香港平民屋宇有限公司(平民屋宇)興建最少有1,600個單位的私人住宅,以參考自其他資助房屋租金水平,安置當年因大坑西清拆而喪失家園的居民,並租予其他低收入人士。[7]平民屋宇由當時社會名流牽頭組成,專為大坑西新邨項目而成立,為非牟利團體,也是現時房屋委員會(房委)和房屋協會(房協)以外,唯一的本地資助房屋提供者。

時至今日,大坑西新邨樓齡超過50年,設施老舊,對年老居民造成不便。而其位處地鐵站上蓋,發展潛力優厚。2010年,平民屋宇提出將此重建為私人住宅,城規會亦修改石硤尾分區計劃大綱圖,將大坑西新邨地皮從住宅改為綜合發展區。[8]然而四年過去,只聞樓梯響,大坑西新邨重建計劃始終無法啟動,主要難題為利潤不高,以及未有重置居民的妥善方案。

兩大難題:地積比率及居民重置

大坑西新邨地皮現時的地積比率約為3.2倍,城市規劃委員會當年重新規劃土地用途時,將比率訂為5.5倍,並規定建築物不得高於90及130米,以免阻擋地皮附近的山脊線,並防止重建後會形成屏風效應。[9]

如根據城規會的地積比率重建,住宅單位可增至約3,000個,但仍然惹來平民屋宇異議。[10]當時協助當地居民的民協副主席認為,5.5倍的地積比率無法為發展商提供足夠的重建誘因。[11]

據早年的傳媒報道,平民屋宇當年構思將地皮分三期發展,首兩期仍作廉租屋邨,第三期則建成私人住宅出售。近日的報道則指,李兆基有意與政府合作於該處發展居屋,設想捐出地皮後興建約5,000個單位。但要落實這個構想,地積比率需進一步放寬至7.5倍[12],超出城規會的規定。

如何安置受重建影響的居民,是另一道阻力。大坑西新邨的居民並非房委會轄下的公屋住戶,政府認為若然重建,重置工作應由平民屋宇負責。[13]居民要遷往公屋,亦需按正常程序輪候。另覓住屋的方案一日未明,重建構想恐怕難以討論下去。

參考房協模式

重建障礙重重,突顯了私營廉租屋這一另類建屋模式的弊端。大坑西新邨興建之時,政府的資助房屋發展才剛起步,未及考慮私營廉租屋的重建安排,致令大坑西新邨變成一個「歷史遺留的問題」。

但另一方面,歷史比平民屋宇悠久,同為熱心人士成立的房協,卻在歷史進程中找到定位。其演變經驗,或許值得平民屋宇借鑑。

戰後的香港本無資助房屋。及至1948年,有熱心人士以倫敦市長「空襲救災基金」的1.4萬英磅捐獻,成立一個非牟利機構,即現時的房協。其成立目的,是向香港市民提供可負擔的房屋及相關服務。[14]他們引入英國專業房屋管理制度及人才,並於房屋建築上屢作大膽嘗試,被喻為「房屋實驗室」。[15]到了今天,房協管理物業項目已達41個,其中包括約6.2萬個住宅單位。[16]

房協為法定非牟利機構,處於政府以及市場之間,與政府聯繫緊密,興建公屋以外的資助房屋之餘,亦會協助市區重建,如2004年收購深水埗四個項目的業權。[17]最近建成,以長幼共融為概念的樂融軒,亦是房協與市區重建局的合作項目。[18]在某些方面,房協與平民屋宇並無二致,其出租房住客,同樣不屬房委會公屋居民,重置計劃原則上需自行負責。既然房協能在政府與市場之間游走,平民屋宇和政府的分歧,看來亦非無法消弭,關鍵只在於雙方能否建立更深入的合作關係。

舊酒新瓶與破舊立新

若平民屋宇想延續其原有定位,亦非沒有空間。截至2012年的3月底,平民屋宇滾存資產超過四億元,另每年大約收取1,500萬元租金,毛利近600萬元。[19]與資產值相比,毛利不算很高,卻也接近租金四成。以微利營運支援基層的項目,亦算有所作為。重建計劃如像當年一樣,獲得地價寛免和政府貸款,或許能為重置居民帶來曙光,而無改當年政府的撥地原則。

大坑西邨的營運模式,跟近年興起的一些社會企業有點相似。2010年成立的社會地產組織「要有光」,以「光房」計劃為貧困單親家庭提供住所。「要有光」找來一班有心業主,以低於市價的租金借得一些住宅單位,再租予符合資格的單親家庭,並賺取其中差額。[20]「要有光」以盈利為目標,同時兼顧弱勢,雖然不是第一手房屋供應,卻是兼顧基層住屋需要和利潤的另一範例。

與 「光房」不同的是,平民屋宇的私營廉租屋,規模龐大很多,要平民屋宇和政府為微利而傾出巨資重建,所需要的「我為人人」情操,一點不低。無論結果如何,平 衡盈利及社會責任之間的嘗試,不會就此缺席。「光房」的例子告訴我們,私營廉租屋的概念從來沒有退出,只不過換了另一個形式存在。能否發揚光大,視乎獅子 山下還有多少有心人。

 

 

1 「全城細價樓瘋了 淘大呎價1.4萬創神話 嘉湖兩房破300萬」,《蘋果日報》,2014年6月23日。
2 「第一城實呎價破萬三創新高」,《信報財經新聞》,2014年6月25日。
3 「全速覓地增建公屋」,運輸及房屋局局長張炳良在立法會政府帳目委員會有關審計署署長第62號報告書的公開聆訊的開場發言,2014年5月5日,http://archive.news.gov.hk/tc/record/html/2014/05/20140505_112653.lin.shtml
4  同3。
5 「唯一私營廉租屋邨 住客無公屋戶身分 大坑西邨擬重建 居民難獲安置」,明報,2010年11月9日。
6 「立法會三題:大坑西邨重建計劃」,政府新聞公報,2011年3月9日。
7  同5。
8  同6。
9 「大坑西新邨 重建路漫漫 限制多 誘因少」,《香港經濟日報》,2014年5月24日。
10「四叔捐大坑西地建居屋 解決邨民安置頭號難題」,《信報財經新聞》,2014年6月10日。
11 同9。
12 同10。
13 同6。
14 香港房屋協會網頁,http://www.hkhs.com/chI/about/index.asp
15「一樓一古:給基層的 美學建築」,《蘋果日報》,2013年4月15日。
16 香港房屋協會統計資料,http://www.hkhs.com/chI/info/index.asp
17「房協收購四個深水埗重建項目業權」,房屋協會,http://www.hkhs.com/chi/wnew/pr_040731.asp
18「房協角色」,《蘋果日報》,2013年11月27日,http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131127/18526028
19「金融雲端:不要四叔農地」,《蘋果日報》,2013年4月29日,http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130429/18243411
20「光房計劃」,要有光網頁,http://www.lightbe.hk/scheme.html