理順樓市宜靈活微調忌急進


房屋、基建及土地 | 2010-03-10 胡定旭 《星島日報》 下一篇 上一篇

下年度預算案提出穩定樓市措施,回應市民對樓價及樓市長遠健康發展的關注。智經早於3年前探討香港長遠競爭力時,已留意到高地價問題,建議政府可因應本地出生率、家庭規模等不同因素,制定中長期預測以安排土地拍賣,取代視乎價格高低賣地的做法,從而令土地供應較為穩定。我們很高興看到預算案中,提出將優化現行賣地政策。

預算案提出針對資產泡沫風險的措施,主要是增加土地供應、增加物業炒賣成本、提高賣樓透明度及監察按揭信貸風險。增加土地供應的其中一項重要舉措是優化勾地表制度,在下年度勾地表的46幅住宅用地中,政府指定6幅市區住宅用地,若沒有被勾出將安排在兩年內拍賣或招標。智經對於不賤賣土地但要有穩定供應的做法,表示支持。

過度打壓弊多於利

事實上,過去數年的私人住宅落成量按年遞減,由2004年的26,000個銳減至2008年的8,800個,去年進一步降至7,200個,影響房地產市場的供求。預算案採取穩定供應的政策,對症下藥,方向正確。政府優化勾地制度,實行勾地與賣地並存,在土地供應上取回主導位置,以便在市場運作失效時,從土地供應層面令供求更平衡,這對樓市長遠的穩定發展深具意義。

此外,本地豪宅價格近期大幅上升,發展局局長亦表示,對於去年樓價升27%,大單位升幅達29%,認為情況罕見。預算案提出調高豪宅印花稅,雖然多繳的稅額輕微,但已向市場明確表達了政府對市場炒賣的關注,相信對減低樓市泡沫風險,避免豪宅市況波及中小型住宅,可發揮一定作用。

預算案採取措施穩定樓市,是社會的共識及訴求。不過,部分人士認為新措施過於溫和,提出要有更強硬手段,例如將未有勾出的土地悉數推出拍賣、將上調豪宅印花稅的範圍由2,000萬元物業擴大至1,000萬元等,務求令樓市迅速降溫。客觀而言,樓市過熱,對物業市場長遠發展絕非好事;市民置業難,亦影響社會和諧,政府確實不可對資產泡沫袖手旁觀,不過,輕言落重藥,後果亦可以相當嚴重。

任何範疇的政策措施,都會對不同持份者產生不同影響,如何平衡各方利益,成為決策過程的關鍵考慮。預算案要採取措施穩定樓市,同樣要在現有業主利益及市民置業訴求之間,作出平衡。政府以強硬手段介入市場運作,有可能對樓市起到即時壓抑的作用,但亦可能導致數十萬業主的資產眨值,對經濟、社會及政治環境造成重創。過度打壓樓市的後果,只要曾經歷97年前後的負資產年代,都會有深切體會,相信大部分市民都不希望負資產重現。

平穩發展利經濟民生

從宏觀角度而言,如何預防資產泡沫風險是預算案另一重任。全球熱錢湧現,刺激本地樓市的投資活動。自2008年第四季至今,流入港元的流動資金已超過6,400億元,利息走向亦出現歷史低位,增加了資產泡沫形成的潛在風險。一旦資金逆轉或利率回升,資產價格將出現大幅波動,不容忽視。現時按揭供款佔市民收入比例38%,較過去20年平均53%為低,房地產市場尚算穩健。預算案在這時候推出穩定樓市措施,正是防患於未然。

樓市直接影響經濟及民生,這情況在香港尤其明顯。不同人士對預算案的穩樓市措施有不同評價,在所難免,但期望政府採取措施調控樓市,已是社會共識。財政司司長亦已明言,若預算案的穩樓市措施未能收到預期成效,政府將另外推出新措施,確保本港樓市平穩及健康發展。

我們認為,政府決心令樓市平穩發展的態度,值得肯定,更重要是以史為鑑,任何措施在預防資產泡沫風險的同時,不會引致樓市失控暴跌。只要大家抱著同一信念,相信對政府密切注視及因應樓市變化,靈活微調穩樓市措施的策略,會有更多理解及更大認同。