「長者住屋按揭」政府須牽頭


房屋、基建及土地 | 2010-07-24 胡定旭 《經濟日報》 下一篇 上一篇

香港人口老齡化已是不爭事實,若不及早作前瞻性部署,長遠將影響經濟及社會發展。智經早前從競爭力角度探討此課題,建議以新思維處理長者住屋問題,包括在港引入長者住屋按揭(亦稱逆按揭或reverse mortgage)。

每月提現金 助福利網外長者

香港的房屋政策,主要透過提供公屋及資助房屋,應付「福利網」內長者的住屋需求。不過,就長者房屋而言,香港既沒有土地用途上的規劃,也沒有賣地計劃上的配合,市場上亦鮮有專為長者用家而設的私人住宅供應,可見現時沒有對「福利網」外長者的清晰政策,特別是擁有自住物業但每月收入有限的一群。

現時本港有46%退休長者擁有自置物業,估計達52萬人次,當中不少是「有資產」但「無資金」。智經在「長者住屋新思維」研究報告指出,業主通過長者住屋按揭將物業抵押後,可於每月提取現金,本金和利息待單位出售後償還,讓長者套現應付退休後的居住及生活所需,又可居於原單位直至離世或自願遷出,一併照顧其住屋及經濟問題。

中國人的傳統觀念是將財產留給子裔,香港引入此類按揭需要克服思想上的轉變。但若長者能夠通過釋出資產的方式套現,大大減輕子女的供養負擔,其實亦是為下一代積聚財富,與傳統觀念沿出一轍。

此外,這一代有不少夫婦選擇不生育,意味他們退休後不可能靠子女供養,長者住屋按揭不失是他們的另類財政來源。

貸款無限期 銀行憂礙資金流

對業界而言,銀行、保險及地產業界,普遍擔心按揭業主在單位出售前不用償還任何款項,意味銀行要無限期鎖住按揭貸款,對銀行的資金流構成不良影響。另方面,以樓價100萬元的個案為例,每月可取得的經常性款項估計介乎1,000至2,000元。這金額可幫補基本生活上的需要,但對長者業主是否具吸引力,從而做到藉龐大需求帶動產品供應的效果,則需進一步研究。

為鼓勵銀行開拓此產品市場,起步時可能需要政府發揮牽頭作用,英澳及美加等國家的長者住屋按揭市場,也是由政府主導。以美國為例,主要由聯邦房屋管理局(Federal Housing Administration,簡稱FHA)營運房屋轉換按揭計劃(Home Equity Conversion Mortgage,簡稱HECM),為貸款機構提供按揭保險,有關按揭貸款由1990年的157宗增至2008年超過11萬宗,值得借鏡。最重要是在港引入此類按揭前,必須就市場接受程度、或然負債及政府角色等元素作充份考慮及討論。

其實除了引入長者住屋按揭,長者對住屋的需要,不單涉及基本生活的經濟考慮,他們亦大多數希望在家安享晚年,最理想是與子女同區居住。

住屋建築指引 便利長者居住

就此,智經提出引進「混合模式發展」概念,即在大廈的設計及裝修上,利用低層提供為長者特設的單人或雙人單位,較高層則讓其子女居住。此模式更可應用在整個社區或屋邨重建,提供更多附設長者支援服務的發展項目,讓長者「居家安老」。

增加長者支援設施,為長者提供安全及便利的居住環境,可減低長者發生意外的風險,當中涉及「社區共融」概念。

據了解,大部分公屋已引進多項方便長者生活需要的設施,但不少舊樓仍存在沒有電梯、走廊通道放不下輪椅、出入有太多梯級等問題。即使新建樓宇已加入對長者需要的考慮,但有關設施在設計上沒有專業標準,效用不一。長遠而言,政府可考慮制訂改裝長者住屋的建築指引,詳列所需規格;並可委託專業團體研究長者單位的設計及改裝,為不同消費力人士提供多種方案。

長者住屋問題影響深遠,而且涉及房屋政策的長遠規劃,需要社會各界發揮想像及創新思維,通過政府主導,結合非政府組織與私營機構的力量,建立三方合作的夥伴關係,共同為應付這社會現狀,作出貢獻。