時事分析 | 公共行政及法制 | 2011-03-18 | 《經濟日報》

港府靈活微調 助樓市軟著陸



自財政預算案推出穩定樓市措施,房地產市場動態頓成輿論焦點。政府迅速回應市場反應,隨即公布將悉數出售居屋及夾屋約四千餘個貨尾單位,短期內增加住宅單位供應。不過,有部分人士仍然以新措施失效為由,要求政府更大力度遏抑樓市。

預算案發表不足一個月,政府再度推出穩定樓市新措施,說明政府正密切注視及因應市場變化而微調政策,顯示其穩定樓市的決心。

智經認為現階段採取微調的做法恰當,因環球息率波動加劇資產泡沫風險,加上預算案措施亦需要時間反映成效,在此形勢下不宜貿然重手整頓樓市,避免因樓市硬著陸造成大幅波動。

按出生率 安排土地拍賣

智經早於3年前探討香港長遠競爭力時,已留意到高地價問題,建議政府可因應本地出生率、家庭規模等不同因素,制定中長期預測以安排土地拍賣,取代視乎價格高低賣地的做法,從而令土地供應較為穩定。

預算案提出優化現行賣地政策,採取穩定供應的策略理順樓市,符合不賤賣土地但要有穩定供應的原則,方向正確。

過去數年的私人住宅落成量按年遞減,由04年的26,000個銳減至08年的8,800個,去年進一步降至7,200個,影響房地產市場的供求。

預算案提出優化勾地制度、提高西鐵物業項目的中小型住宅供應及活化居屋,配合悉數推售居屋貨尾單位,這些措施有助紓緩短期供求壓力,亦可減低因憂慮未來供應不足而造成的樓價波動。

各項增加供應的措施之中,以優化勾地制度較受關注。政府在下年度勾地表指定6幅市區住宅用地,兩年內沒有被勾出便推出拍賣或招標。優化勾地制度,實行勾地與賣地並存,這做法讓政府在土地供應上取回主導位置,以便在市場運作失效時,從土地供應層面令供求更平衡,這對樓市長遠的穩定發展深具意義。

供地主導 遠勝輕下重藥

樓市過熱,對物業市場長遠發展絕非好事;市民置業難,亦影響社會和諧,政府確實不可對資產泡沫袖手旁觀,但亦不可輕言落重藥。

香港樓市一向對息率十分敏感,利率低往往對樓市有顯著利好作用,相反亦然。環球利率現正處於歷史低位,本地樓市交投及樓價持續颷升,但一般相信低息口不會維持太久,一旦利率回升,資產價格很大可能出現大幅波動,這對樓市及整體經濟前景均構成不明朗因素。

打壓過度 將製造負資產

面對經濟前景的潛在隱憂,預防資產泡沫風險是當前重要考慮。現時按揭供款佔市民收入比例38%,較過去20年平均53%為低,房地產市場尚算穩健。預算案在這時候提出穩定樓市措施,確保樓市長遠健康發展,既是回應市民對置業難的憂慮,更重要是防患於未然。

在此前提下,政府對房地產政策的調控力度更需要控制得宜,必須慎防在市況逆轉時令問題惡化。

任何範疇的政策措施,都會對不同持份者產生不同影響,如何平衡各方利益,成為決策過程的關鍵考慮。預算案要採取措施穩定樓市,同樣要在現有業主利益及市民置業訴求之間,作出平衡。政府以強硬手段介入市場運作,有可能對樓市起到即時遏抑的作用,但亦可能導致數十萬業主的資產眨值,對經濟、社會及政治環境造成重創。

過度打壓樓市的後果,只要曾經歷97年前後的負資產年代,都會有深切體會,相信大部分市民都不希望負資產重現。

我們認為,政府決心令樓市平穩發展的態度,值得肯定,更重要是以史為鑑,任何措施在預防資產泡沫風險的同時,不會引致樓市失控暴跌。只要大家抱著同一信念,相信對政府密切注視及因應樓市變化,靈活微調穩樓市措施的策略,會有更多理解及更大認同。