時事分析 | 土地房屋及基建 | 2011-05-14 | 《經濟日報》

增供應穩樓價 如意算盤難響



政府早前推出多項穩定樓市措施,包括今季主動拍賣12幅土地,以紓緩樓市供求的嚴重失衡。上月底舉行的本年度首次賣地,紅磡地皮以估價上限15.25億元成交;日前推出的3幅豪宅地皮,成交價亦接近甚至超出市場預期。政府遏抑樓價颷升的決心,無庸置疑,但賣地成績如此「理想」,令人質疑連串措施的成效。

香港樓價在過去兩年不斷攀升,豪宅、商舖以至二手居屋皆成為炒賣目標,售價屢創新高。業界用作反映樓價走勢的參考指數節節上升,多個地區的數據更已突破97年高位。在熾熱市況下,地產商固然可賺個盆滿缽滿,市民置業卻遙遙無期,造成民怨日增。

按供求帶動市場調節的原則,土地供應大幅增加,應產生價格逐步回穩的市場反應。加上政府首次引入建築面積「發水」上限1成的規定,在各項因素影響下,這兩次賣地的成交價理應有所回落。為何最終延續去年的高地價,居高不下?高地價現象會否雪上加霜,令不斷颷升的樓價進一步上揚?

維持低稅率 高地價有必要

香港的土地拍賣向來由政府主導,庫房可藉此得到豐厚收入。單是上年度政府拍賣10幅土地,連同補地價及換地、契約修訂等收益,已創下604億元的歷年賣地收入新高。不少學者研究指出,香港自80年代一直奉行高地價政策,土地收益已成為政府主要收入來源,以維持低稅制及提供社會福利,包括興建公屋應付低收入家庭的住屋需要等。作為賣地收益的最大得益者,政府無奈成為高地價的幕後推手。

另方面,在美國量化寬鬆政策下,大量熱錢尋求投資出路,直接受惠於中國強勁經濟增長的香港,成為熱錢流入的首選地,刺激樓市的交投活動。在本地高通脹和低利率的環境下,投資樓市更成為市民抗通脹和增值的主要選擇,高地價和高樓價正切合他們所需。對地產商而言,高地價雖令投資成本大幅上漲,但「麵粉」供應緊絀而「麵包」需求殷切,搶購土地仍然是風險低且增值潛力高的投資。

向高樓價說不 社會未有共識

基於政府、市民用家和地產商等3方的共同期望,高地價成為必然的結果。問題在於:社會是否有共識需要改變這模式?當中的社會成本和影響又是如何?

筆者認為,香港土地儲備是最珍貴的公共資源,而且買少見少,政府將其效益極大化,亦是無可厚非。在應付保育和公共開支未來不斷增加的同時,又要維持低稅率和不開徵新稅項,答案只有繼續維持高地價政策。

事實上,因應香港每年大約2至3萬個單位的住屋需求,政府設下今年提供兩萬個新建單位的建屋目標,即平均每季5,000個單位。不過,今季主動推出的12塊地皮,估計可建住宅單位約2,600個,距離政府目標尚欠2,400個單位。此外,新增土地有不少是公認的超級靚地,例如西半山波老道、司徒拔道嶺南書院舊址及九龍塘又一村等。「麵粉」價颷升乃是意料之事,藉增加供應緩和樓市的如意算盤,恐怕亦會落空。

過份推地損樓市 何不復建居屋

然而,現行政策若絲毫不變,民怨不斷升溫,市民與地產商、政府的矛盾將會加劇,從近期梁展文事件以至美孚屏風樓的爭拗,可見一斑。居屋政策是維持80至90年代香港社會穩定的重要因素,在港推行近26年的歷史中,亦引證這措施未有令樓市大跌。筆者認為,過份增加土地供應以穩定樓市,有可能令樓價大幅回落,復建適量居屋或是影響相對少且各方都能接受的解決方案。

總括而言,政府必須制訂長遠的房屋政策,保持市場上有穩定的新建單位供應;短期則要考慮復建居屋的可行性,幫助夾心階層置業,以促進社會和諧。