安內攘外 緩高樓價人口老化


房屋、基建及土地 | 2011-10-15 胡定旭 《經濟日報》 下一篇 上一篇

歐洲主權債務危機的陰霾,令到全球經濟蒙上不穩定的因素,此情況下香港更加要「安內攘外」,為全球金融體系一旦受到衝擊做好準備。我們認為香港須先解決樓價高企及人口老齡化兩大問題,短期內才能達至「安內」的目標。

社會近年關注的置業難問題源於「上車盤」的單位不足,樓價亦超越了市民的負擔能力。過去兩年新落成的私人住宅單位合共不多於3萬個;今年8月的整體樓價與去年同期比較,上升近18%,但同期市民的薪酬升幅只有1%至3%,供款佔入息比例為47%。私人住宅租金亦不遑多讓,同期升幅高達15%。

以上數字不僅反映住宅單位供應不足,同時亦顯示出樓價與供樓負擔能力的差距逐漸擴大,租金開支負擔加重等問題。這意味著租樓人士在目前或不久將來,亦難以有足夠儲蓄購買物業。部份人士只有依靠長輩或家庭資助,才可達到置業目標。

今年的施政報告回應了市民對住屋的訴求,其中復建居屋及優化「置安心」計劃,為市民注入強心劑,避免因樓價急升而貿然倉卒置業。在協助首置人士上車的理念上,與我們提倡的「半租半買」計劃相近。

穩定土地供應 積極開拓來源

不過,第一批新居屋單位預計 5 年後落成,「置安心」最快亦要 2014年落成,未能解決燃眉之急。「半租半買」則循現有供應上落墨,讓合資格家庭先購買物業的五成業權,再以優惠租金形式租用另外五成業權,在一定期限內以原價購回餘下業權,以應對有意短期內置業人士的需要,亦可釋除儲蓄追不上樓價升幅的憂慮。

不同模式的房屋置助計劃,都是以市民的負擔能力為考慮;但要確保樓市穩健及長遠發展,根本之道還是穩定土地供應及開拓土地來源。政府去年實行勾地與賣地並存的制度,優化現行賣地政策;並訂下指標,在未來 10 年平均每年提供 2 萬個單位的用地,在穩定供應上產生一定成效。施政報告提出釋放工業用地作房屋發展、探討在維港以外適度填海等舉措,更體現政府積極開拓土地的決心。

社會近年的環境意識提高,尤其對環境保育、樓宇發展密度和通風等議題的關注,增加了土地發展從高空出發的難度,亦令填海取地的爭議性大增。提升居住質素以落實持續發展的理念,可以理解;但增加住宅單位及土地供應,亦是公眾訴求,如何在兩者間取得平衡,需要社會反思和討論。在維港以外其實很多地方仍可以適度填海,例如九龍西及新界等,這確實需要社會理性討論。

長者支援 社區為本紓緩負擔

高齡化社會是香港面對的另一重大挑戰。根據預測,香港在30年後約870萬的人口中,65歲或以上長者將達到28%。這意味勞動力及從事經濟活動的人口比率,均有可能逐步萎縮,影響政府從直接稅所得的收入;社會服務開支亦因為人口老齡化而增加。

根據聯合國研究指出,未來10至15年的亞太區勞動人口,將會因人口老齡化而萎縮約10%,我們向來關注香港人口老齡化問題,過去提出不少政策建議,包括提倡引入彈性退休,減低勞動人口萎縮及老齡化對香港長遠競爭力的影響;提供逆按揭產品讓長者釋出資產套現,應付退休後的財務需要;以及近期建議的長者交通開支津貼,紓緩其生活壓力。

我們欣悉施政報告提出多項安老措施,如推行長者社區照顧服務券及增加社區照顧服務名額等,回應人口老齡化對長者服務的需求。更重要的是,有關措施正朝著社區為本的長者支援服務方向發展,有助在香港落實「社區共融」和「居家安老」概念,這是發展基層醫療的重要元素,長遠可望減輕人口老齡化對社會帶來的負擔。

眼前要先解決樓價高企及人口老齡化兩大問題,才能達至「安內」,但社會貧富差距產生的矛盾,亦不容掉以輕心。如何解決貧富差距的問題,仍需要社會進行深入的討論。