時事分析 | 公共行政及法制 | 2011-10-29 | 《經濟日報》

沒有土地儲備 沒有長遠房策



今年施政報告以不少篇幅闡述房屋政策,提出復建居屋及優化「置安心」計劃等措施,就置業難問題回應了市民訴求。社會討論焦點近日已轉到公屋供應上,各界對未來建屋量亦有不同表述,當中有多少是合理期望,值得公眾深思。

增建公屋是社會共識,目的是減輕基層住屋負擔;但任何建屋目標的設定,必須具有清晰機制及資料數據作討論基礎。施政報告提出未來 5年興建約 7.5 萬個公屋單位,即平均每年 1.5 萬個單位的建屋量,是基於 3年上樓的公屋輪候目標制定。若按此邏輯,只有設定了縮減的輪候年期,方可計算所需增建的公屋數量,換言之,要討論建屋量的具體數目,應先就 3 年上樓的輪候目標作討論。

建屋目標 須有數據作基礎

政府資料顯示,在過去 10 年,一般家庭平均輪候公屋時間為 2.2年,長者輪候時間 1.2 年;另過去一年獲配公屋的申請家庭中,70%是 3 年上樓。雖然部份申請因更改資料或入息超額等其他因素,影響輪候時間,但就修改輪候目標而言,社會上未見有強烈訴求。

當然,沒有人會反對縮短輪候時間,目標輪候年期更是越短越好,這政策定可贏取不少掌聲,但亦需要顧及現實和公共資源運用,目標更進取可能會適得其反,例如要提高居住密度等。如何在兩者之間取得平衡,確實需要更多社會討論。

政府現時要確保每年 1.5 萬個單位的公屋興建量,存在土地有限及部份社區人士反對等困難,這是客觀現實。另方面,公屋需求的壓力正不斷增加,截至上半年的公屋輪候冊申請,已累積 15.5 萬宗,一年增加逾 2 萬宗。可以預見,未來要增建公屋以達到 3 年上樓目標,已非常不容易,更遑論要追上太理想化的建屋目標,甚至要求在鄰近市區地方選址,可行性實有待商榷。

香港地少人多是不爭事實,任何房屋政策必須有實質理據支持,避免流於空談。公屋政策需要制定長遠規劃,其他房屋供應亦一樣。樓價近年持續颷升,很大程度源於住宅單位供應不足,亦與土地長期供應短缺有關。政府可考慮因應本地出生率、家庭規模等不同因素,制定中長期預測以安排土地供應。

靈活增減供應 平衡市場需求

香港過去也有就房屋需求及供應進行長遠規劃,主要是評估房屋需求,以預測需求量作為規劃未來土地供應的依據。以 1987 年發表的長遠房屋策略為例,政府按這策略由 1986 年至 1996 年間,合共推出約 680 公頃土地,促使平均每年提供 41,000 個公屋及 31,000 個私人房屋單位,令沒有合適居所家庭佔總人口比例,在 10 年間由 30%大幅減至 9%。

至於近期的房屋需求評估,根據政府於 2007 年發表的 2030 年規劃大綱,由 2003 年至 2030 年的房屋需求約 92.4 萬個單位,即平均每年需求量是 3.4 萬個。剛發表的施政報告則在供應上指出,今年度提供可建 3.5 萬個住宅單位的土地,整體目標是平均每年提供約 4 萬個單位的土地供應。透過長遠規劃可提高資訊透明度,增加市場對未來土地發展狀況的了解,有助紓緩市民憂慮供應短缺而急於置業的情緒。

此外,在房屋供應的規劃上,政府過去主張市場主導,可以是及時供應或稍微落後於需求。不過,面對目前土地及房屋供應不足帶來的影響,房屋策略需要因時制宜,未來應以適度超前實質需求為發展路向,避免出現供應短缺的情況。在此前提下,大量開發土地及擴大土地儲備,將是長遠房屋規劃的重中之重,確保政府有能力因應市場變化而靈活增減供應,平衡供求。可以預見,部份開拓土地的方法將遇到一定阻力,例如在 維港以外適度填海,這需要政府果敢決策。

房屋政策關係到民生及社會和諧,頭痛醫頭、腳痛醫腳的做法,已不能妥善應對複雜的住屋問題。香港需要釐定長遠房屋及土地規劃策略,令中長線土地及各類房屋供求趨向平衡,這才可確保樓市長遠平穩及健康發展,市民居有其所。