時事分析 | 社會流動及福祉 | 2012-08-20 | 《紫荊論壇》

剖析青年房屋需求 助向上流動



房屋是關係社會和諧的重要民生課題,青年置業尤其令人關注。政府近期宣佈多項房屋政策及措施,包括容許每年5,000名白表人士免補地價購買二手居屋;撥款10億元全數資助非政府機構興建青年宿舍;增建公屋及短期內啟動長遠房屋策略等。這是解決房屋問題的第一步,長遠而言,政府要對症下藥,回應年輕人不同的房屋需求,就需要了解他們對樓市的看法及對政府角色的期望。

年輕人是香港的未來支柱,智經研究中心向來關注香港的青年政策,過去就青年的理想與期望展開多方面研究。與此同時,智經之友於去年九月成立八個政策事務小組,探討重大的社會民生及經濟議題,其中的房屋政策小組會議上,青年房屋政策亦成為討論焦點。就此,智經進行青年房屋需求調查,探討他們對房屋需求的現況、對現有政府支援措施的看法,以至對新政府房屋政策的期望,為社會討論提供數據基礎。

根據智經的調查,954名受訪青年在衡量個人經濟及其他狀況後,逾27%表示計劃在未來五年內置業;另有近20%計劃租屋居住,其中27%是因為樓價太高,無力負擔自置居所而選擇租屋。此外,受訪青年中有近半數現居於出租房屋;另有約67%受訪者現時與父母或祖父母同住,近32%現時與兄弟姊妹同住。由此可見,現時租屋或與家人同住的青年人為數不少,不排除他們日後因樓價回落或自組家庭而置業,顯示青年置業確實存在一定的現有及潛在需求。

進一步剖析青年的房屋需求,可發現在有意置業的受訪者中,近69%傾向購買私人樓宇,25%選擇公營房屋。而在有意租樓的青年中,54%預計租住私人樓宇,選擇公營房屋的逾43%。這反映在私人樓宇與公營房屋之間,年輕人對前者的置業及租住需求亦相對高,更突顯在房屋政策上促進他們向上流動的重要性。政府在制定可持續的公私營土地及房屋供應計劃時,有需要就青年對不同房屋類型的需求加以考慮。

調查並顯示,青年置業的三大原因,包括改善居住環境(30%)、投資/保值(25%)及結婚/與伴侶居住(25%);置業時的考慮主要是單位價錢(67%)、鄰近學習/工作地點(21%)及單位面積(21%)。至於置業的最大障礙,分別是樓價太高,脫離實際負擔能力(59%)及沒有個人儲蓄/首期費用(41%)。這些數據有助推動更具深度及廣度的社會討論,對青年房屋政策的研究及制定,亦有參考作用。

值得留意的是,在473名現居於自置物業的受訪青年中,近25%需要負擔按揭供款,其中近14%是獨力供樓。就需要供樓青年的供款佔每月收入比率而言,介乎三至四成的有27%,介乎二至三成的約21%。換言之,相對本地今年首季置業購買力指標的46%,過半數青年現時的供樓負擔,屬於可接受水平,但也有近18%的供款佔收入比率高達五成或以上,情況未算嚴重卻不容忽視。

此外,954名受訪青年在衡量個人經濟負擔能力後,近40%表示可接受的供款佔每月收入比例是三至五成,近18%的選擇是佔每月收入三成或以下,但亦有近19%表示可接受供款佔每月收入五成或以上。按金管局設下按揭申請人的供款佔每月入息比例上限50%的限制,意味約五分之一青年的置業態度可能過於進取。這是青年人對置業涉及財務及風險管理的意識不足、對樓價調整持保留態度,還是對房屋有迫切需求,箇中原因值得社會及決策者深思。

調查也有指出,在262名計劃在未來五年內置業的受訪青年中,約73%表示有因應置業安排作出計劃,其中有73%是個人儲蓄,逾19%是投資,另逾16%是減低生活開支。至於置業首期的資金來源,在954名受訪者中,逾40%表示主要來自個人儲蓄;其次是銀行/財務機構借貸的近18%,靠父母幫助則有近11%。超過四成年輕人立志憑個人儲蓄支付置業首期,所佔比重相對選擇靠父母或家人幫助的為高,情況令人欣喜。

不過,本港樓價在過去三年上升六成,住宅租金在過去五年亦錄得五成升幅,市民的個人入息中位數在過去十年卻只上升9%,樓價與市民負擔能力的差距持續擴大,本港的按揭供款佔入息比例,亦由1998年底32%升至今年首季的46%。在憂慮難以置業的情況下,年輕人對政府的期望相應提高。調查結果顯示,受訪青年在衡量個人經濟及其他狀況後,認為需要政府協助置業的有67%,需要政府協助租樓的亦有46%。

政府在上年度的施政報告提出,當私人房屋供應短缺及價格上升,脫離市民購買力時,政府有需要介入市場,作出調節。施政報告並提出復建居屋,將新居屋的售價與供樓能力掛鈎,供款不可超過家庭入息水平的四成;以及優化「置安心」計劃的靈活性,容許租戶選擇「先租後買」或新增設的「可租可買」。

就政府現行及即將推出的房屋措施而言,調查發現,在需要政府協助置業的受訪青年中,逾14%期望政府復建居屋,5%期望延長現有的自置居所貸款利息扣稅年期或增加有關利息免稅額,近2%期望政府制定長遠房屋策略,另約1%期望增建「置安心」房屋。至於在需要政府協助租樓的受訪青年中,近29%期望增設青年的公屋名額,政府興建單身青年宿舍則有近4%。現有措施未必能完全準確回應青年的房屋訴求,究竟他們對政府角色有何看法?

從調查可見,67%受訪青年表示需要政府協助置業,其中33%期望政府推出低息或免息貸款計劃;22%期望能調控樓市及穩定樓價;近21%期望能夠提供首次置業貸款計劃。此外,46%受訪青年認為需要政府協助租樓,其中最多人期望增設青年的公屋名額;另有逾20%期望提供優惠租金的房屋;逾18%期望推行低息或免息貸款計劃。數據顯示青年對政府房屋政策的訴求及期望,這是制定政策時重要的考慮元素。

約30%受訪青年表示有意在未來五年內置業,是為了改善居住環境,近19%受訪青年亦是因為同一理由計劃租樓居住,這是青年就房屋問題的切身感受,亦是社會強調需要多聽的年輕人聲音。青年房屋問題處理得宜,既有助促進青年向上流動,亦有助他們建立對香港的歸屬感,對香港構建和諧社會及加強長遠競爭力非常重要。為年輕人提供可安居樂業的環境,政府責無旁貸。

樓市的長遠健康發展需要有更多選擇,讓青年人日後有機會在置業階梯向上流動。復建居屋及「置安心」計劃能優化現有置業階梯,但兩者均存在落成需時的問題。智經於兩年前的「首次置業政策建議」提出「半買半租」計劃,建議讓合資格家庭先購買物業的五成業權,再以優惠租金形式租用餘下五成業權,累積的租金可用作日後以原價購回餘下業權。這計劃可取之處是在現有供應上落墨,可解燃眉之急;原價購回業權更可釋除儲蓄追不上樓價升幅的憂慮,值得社會深入討論。