時事分析 | 土地房屋及基建 | 2014-12-04 | 《經濟日報》

物業群募:自己社區自己建?



科網時代,集腋成裘錢滾錢,並非稀奇事。群眾募資(Crowdfunding),很多文章談論過,包括智經的時事分析;阿里巴巴藉餘額寶發展網上金融,亦早已街知巷聞。但有否想過,在地產霸權之說甚囂塵上的香港,民眾也能借助互聯網成為地產發展商,甚至參與規劃社區?這不是癡人說夢,並且有不少人付諸實行。

前年,一間紐約公司Prodigy Network從哥倫比亞首都波哥大(Bogota)約3,100名市民中,集資1.7億美元,湊成總資金約2.4億美元,準備在波哥大市中心建成一座全國最高的66層摩天大廈,成為物業群募(Real Estate Crowdfunding)的一個案例。

所謂的物業群募,說穿了也是一項金融產品,其發展有賴於2012年美國通過「新創企業融資法案」(Jumpstart Our Business Startups Act),容許企業以群眾集資方式出讓股權。[2]在此制度下,參與物業群募的人並不會直接擁有物業的一部份,而是就一個投資項目投資在一間物業發展有限公司,而該有限公司會根據投資者的投資模式發放回報。[3]

債權模式vs股權模式

物業群募的投資方式分為兩種,分別為債權模式(debt)及股權模式(equity)。債權模式下,投資者借貸予物業發展公司,以賺取定期定額的利息,如同債券,並無物業擁有權;股權模式下,投資者透過公司間接持有物業,其回報取決於物業租金或升值後賣出帶來的收益。現時美國國內債權與股權模式的物業群募約為二八之比。[4]

發展房地產項目需要鉅額資金。物業群募的出現,將鉅額資金分散由眾多投資者出資,而每次專注於單一項目,亦令普通投資者易於掌握風險。現時美國國內較著名的物業群募平台有Fundrise、Realty Mogul、RealtyShares等。雖然屬新興的群募模式,不過RealtyShares的行政總裁指出,過去一年,當地各個物業群募平台已為美國數百個房地產項目募得超過1億美元。[5]

有規管 也有風險

美國物業群募能蓬勃發展,但仍然不是人人可玩的遊戲,美國證劵交易委員會規定,只有年收入超過20萬美元或資產達100萬美元以上者,才被視為合資格投資者(accredited investors),可以自由參與物業群募及其他帶金融性質的群眾募資。雖然政府已就放寬小投資者參加涉及金融性質的群眾募資作出建議,然而證劵交易委員會尚未通過[6],普羅大眾仍需等待。

香港前年也曾經出現聲言專門投資倫敦物業的物業群募平台[7],投資門檻為物業價格的1%,平台負責管理物業,並於回報達標時將其出售獲利。參與者須符合證監會所定義的「專業投資者」資格,即擁有超過800萬港元的流動資產。

人人做地產發展商,聽來過癮,不過,在香港參與物業群募乃至一般金融性質的群眾募資,皆受規管。證監會今年發出有關群眾募資活動的通知[8],指出如果未獲證監會認可,宣傳或邀約公眾參與金融性質的群眾募資是違法行為。另外,如果群募項目涉及外國投資,畢竟是隔山買牛,而且二手市場未明,萬一投資無人接手,地產大亨夢隨時破碎。

刀仔鋸大樹

風險雖在,不過物業群募確實開啟了小投資者參與地產發展項目的機遇。美國的一些物業群募平台,更利用股權群募的特色,讓普通市民有權為營造社區發聲。

2010年成立的Fundrise,就推動了由本地小投資者投資本地物業項目的計劃,實行「自己社區自己建」。其背後的理念,是認為本地人比從遠方而來的資金更清楚社區需要什麼。因此其目標投資者並非那些坐擁豐厚資金的「高淨值」(net worth)投資者,而是一般街上碰到的大叔大媽。Fundrise首批推出的項目中,便有一個位於華盛頓的重建項目,由社區人士出資,平均投資金額為2,000美元。另一個群募平台Groundfloor Inc.同樣以面向本土作為賣點,只要是同一州份(喬治亞州)的居民,都可以加入物業群募,門檻低至100美元[9]

Fundrise與Groundfloor能夠突圍而出,源於懂得在未有規限的空間遊走,才可讓本來不合資格的投資者,也能參與物業群募。例如Fundrise會將其所有的發展項目向美國證交會逐個登記,讓本來不合資格的投資者,也能參與(如果不逐個發展項目登記,便需遵照投資者資格的規定)。當然,這做法頗為費時,也牽涉大量法律工作。[10]Fundrise的其中一個項目,就耗費了兩年時間及80萬美元的法律費用。[11]至於Groundfloor,則利用喬治亞州鼓勵企業的法例──只要是當地項目,每年所募資金不超過100萬,便能自由向該州居民募款,無需符合資產條件。[12]

物業群募中的社區參與

上述兩個物業群募平台的嘗試,未必真的胸懷社會變革的志向,或許更多的是受客觀條件所限的權宜之計。Fundrise創辦人亦曾明言,在證交所未放寬對小投資參與群眾募資的限制下,當地人投資當地房地產項目的計劃暫無經濟效益[13],需要Fundrise補貼。Fundrise現時亦有轉而向合資格投資者募資。

不過Fundrise創新嘗試的客觀效果,是開啟了把社區營造的主動權交回當地居民的可能。有參與Fundrise項目的普通市民,就正是為建設自己社區而出資。[15]智經的時事分析曾經指出市區重建的難題之一,是社區建設無法有效回應當區居民訴求。[16]上述物業群募的形式能有效吸納社區意見,並與居民分享發展成果,或許能夠減少由重建引發的爭議。

Fundrise及Groundfloor的創新物業群募試驗,展示了土地發展與社區需求並存的一條出路。作為金融工具,在資金流竄帶動全球房產價格起跌的今天,物業群募卻令人重新思考,究竟土地資源是可供全球資本追逐生財的工具,還是當地居民才有權主宰的社區資源。

 

1 Max Raskin, “Crowdfunding for Real Estate: Buy a Slice of a Skyscraper,” Bloomberg Businessweek, January 24, 2013.
2「山大斬埋有柴:群眾集資」,智經研究中心,2013年7月26日。
3 Nav Athwal, “The Investor's Guide To Real Estate Crowdfunding,” Forbes, August 19, 2014.
4 JD Alois, “Real Estate Crowdfunding: Debt vs. Equity (Infographic),” accessed October 31, 2014, http://www.crowdfundinsider.com/2014/09/50983-real-estate-crowdfunding-debt-vs-equity-infographic/.
5 同3。
6 “Investor Bulletin: Accredited Investors,” accessed October 31, 2014, http://www.investor.gov/news-alerts/investor-bulletins/investor-bulletin-accredited-investors#.VFGTq1fk0ok.
7 Benjamin Robertson , “Hong Kong company offers crowd funding for London property,” South China Morning Post, October 16, 2013.
8「有關可能適用於眾籌活動的法規及眾籌活動風險的通知」,取自證劵及期貨事務監察委員會網站,http://www.sfc.hk/edistributionWeb/gateway/TC/news-and-announcements/news/doc?refNo=14PR53,2014年10月31日。
9 “Groundfloor,” accessed October 31, 2014, https://www.groundfloor.us/.
10 Bill Flook, “Fundrise, the JOBS ACT and how 'crowdfunding' came to mean everything and nothing at the same time,” Washington Business Journal, September 19, 2014.
11 “Renren-Backed Fundrise Bulks Up In Real Estate Crowdfunding Sector,” accessed October 31, 2014, http://blogs.wsj.com/venturecapital/2014/09/26/renren-backed-fundrise-bulks-up-in-real-estate-crowdfunding-sector/.
12 “Groundfloor Raises $1M, Moves to Georgia to Crowdfund Real Estate,” accessed October 31, 2014, http://blogs.wsj.com/venturecapital/2014/08/19/groundfloor-raises-1m-moves-to-georgia-to-crowdfund-real-estate/.
13 同11。
14 Amy Cortese, “Washington Projects Invite the Small Local Investor,” The New York Times, May 14, 2013.
15 同14。
16「延續舊城窄巷的經濟活動」,智經研究中心,2014年1月20日。