時事分析 | 土地房屋及基建 | 2013-05-03

規劃元朗南 農地再開發



政府4月中就元朗南房屋用地規劃及工程研究的勘查研究,開始為期兩個月的第一階段社區參與,收集公眾意見,幫助制訂下一階段發展方案及初步發展大綱圖。近年牽涉改變新界土地用途的議題,均引起頗大爭議,卻也促進社會在不同方面的反思,當中包括香港農業何去何從。

政府向來有政策支持本地農業發展,在惹起爭議的新界東北新發展區規劃過程,也逐漸加入農業元素。不過,政府始終認為,以大規模重新發展農業,提升本地農產品在本地食品供應所佔的份額,未必切實可行。[1]智經在早前的時事評論,提出垂直農場技術的出現,為城市重新發展農業帶來新的可能。[2]其實在土地規劃方面,社會也不妨探討這個議題。

推動農業政策

政府現行的農業發展政策,是透過提供基礎建設、技術支援和低息貸款,並利用蔬菜統營處設立的農業發展基金,協助業界提高生產力及盈利能力,發展現代化和環保的農業技術,生產優質、安全、高增值的產品。

具體措施方面,漁農自然護理署設立的「有機耕作支援服務」,為有意把傳統耕作轉為有機耕作的農民,提供建議和技術支援,並聯同蔬菜統營處和新界蔬菜產銷合作社有限責任聯合總社(或簡稱菜聯社)推廣本地有機農產品的生產和銷售。漁護署亦支持香港有機資源中心推廣有機耕作的公眾認知和有機產品認證,又協助業界建立優質品牌。現時,全港共有263個菜場參加了「信譽農場計劃」。

政府並設立或負責管理多個基金,支援業界。蔬菜統營處自1988/89年從其營運盈餘撥款成立一個農業發展基金,以支援漁護署和業界推展多個農業發展項目,例如最新引進及推廣的全環控蔬菜水耕生產技術。漁護署負責管理三個貸款基金(包括嘉道理農業輔助貸款基金、約瑟信託基金和蔬菜統營處貸款基金),則為農民提供申請手續簡單、低息、免抵押借款。在2007至2011年期間,三個基金共向414位農戶貸款接近4,000萬元。[3]

農地問題

要重新發展農業,如何覓得土地,是一個關鍵。智經早前介紹的垂直農場概念,是其中一個方案。此外,漁護署現時也充當耕地擁有人和有意耕作者的中介,協助雙方接觸。2007至2011年間,漁護署合共協助了73人覓地復耕,復耕農地的面積合共約11.1公頃。[4]

但另一方面,香港現時有大量荒廢農地。據漁護署在2001年估計,香港約有4,000公頃農地並無耕作活動,主要位於新界西北和東北部。[5]現時不少荒廢農地,於早年被地產發展商收購。隨近年樓價高企,也使農地投資氣氛熾熱,農地炒風在三年前已經開始。新界東北的新發展規劃,令投資之風更烈,平均呎價由2009年不足100元,升至350元。[6]至於元朗南,在十八鄉和屏山一帶,有原居民地主開始把部分耕地收回,之後用鐵絲網圍着,任由雜草叢生。[7]由此可見,香港不缺耕地,只是任其荒廢的潛在回報,比租給農民可能更多。

類似的問題,也出現在其他國家。澳洲的農地,近年備受亞洲資金追捧,當地有人擔心,投資者擁有農場業權後會閒置農地,不事生產,不利澳洲農業發展。[8]香港有意見認為,政府應該立法限制囤積土地,如透過土地規劃限制用途,或懲處長期閒置土地行為,以免農地繼續囤積。[9]在現行法例下,地契一般不會規定土地業權人必須使用農地,不得閒置,也沒有禁止有關土地自由買賣。

元朗南

根據《元朗南房屋用地規劃及工程研究──勘查研究》,研究範圍包括具發展潛力區、元朗新市鎮、十八鄉、大棠及屏山地區,佔地約1,560公頃。被初步選定作研究的具發展潛力區,佔地約200公頃,位於元朗新市鎮的南面及元朗公路、公庵路和大欖郊野公園之間。具發展潛力區包括兩大主要部分,分別位於唐人新村以及大棠一帶。具發展潛力區的周邊地區主要為鄉村、斜坡、禽畜養殖場、農地及荒地。北面為元朗新市鎮,而南面為大欖郊野公園。

被政府劃為具發展潛力區的土地,有93公頃露天貯物場/工場/倉庫(47%)、47公頃為荒廢農地(24%)、16公頃為住宅發展/鄉郊居所(8%),另有14.5公頃為常耕農地(7%)。[10]荒地和常用耕地的面積,佔具發展潛力區的總面積近三分之一。社區參與文件提出,荒廢土地有潛力作更好的用途,並將應否保育現有相鄰及面積相當的常耕農地,列為勘查研究的指導原則之一。

農地作為特色工業

跟《新界東北新發展區規劃及工程研究》比較,便會發現政府就元朗南房屋用地規劃進行諮詢時,或多或少已更為注重農業。回顧《新界東北新發展區規劃及工程研究》三個公眾參與階段,政府在首兩階段的文件,均沒有在新發展區預留農業地帶。直至第三階段,才分別在古洞北和粉嶺北加入農業地帶,旨在維持原有的農業活動。[11]到這次研究元朗南的土地用途,政府在第一階段的公眾參與已考慮保育農地,可以見到政府在規劃新界用地時,農業已佔有更重位置。只是想法仍止於保育,而不是發展。

參考新界東北各個規劃階段的文件,可以見到政府一直有意在區內發展特色工業,在第三階段公眾參與發表的「初步發展大綱圖」中,也設有特殊工業區。既然現時政府已引入技術,讓農產品在室內生產,規劃元朗南時,其實不妨將農業視為特色工業,配合傳統農地,為香港重新發展農業帶來機遇。再者,香港人已較過往更為關注食品安全,作為香港主要食物來源的內地,自身也要應付內地的龐大需求。若香港能夠生產優質農作物,不但能照顧本地需要,也可促進產業多元發展。社會研究元朗南的土地用途時,不妨納入更多農業考慮。

 

 

1 「立法會二十題:本地農業發展」,政府新聞公報,2013年2月6日。
2 「然後種出大廈」,時事評論,智經研究中心,2013年4月3日。
3  同1。
4  同1。
5 「立法會第十九題:荒廢農地所產生的環境問題」,政府新聞公報,2001年10月17日。
6 「新界東北農地 炒貴兩倍半」,《蘋果日報》,2013年1月15日。
7 「『元朗南房屋用地研究項目』──農民居民再次被規劃」,香港獨立媒體,2012年5月22日。
8 「澳房協會:憂海外買家不善生產閒置農地」,《亞洲時報在線》,2010年4月23日。
9 「王坤建議籌建「中產公屋」,懲處閒置農地增土地供應」,《香港經濟日報》,2012年12月20日。
10《元朗南房屋用地規劃及工程研究──勘查研究》,規劃署和土木工程拓展署,2013年4月。
11 資料來源:《新界東北新發展區規劃及工程研究》各階段公眾參與的摘要及報告。