時事分析 | 土地房屋及基建 | 2015-10-27 | 《經濟日報》

房屋供應雖增 尚仍遠離目標



安居樂業,為人嚮往。然而在樓價、租金不斷攀升的香港,安居變作蝸居,置業安家卻是不少市民遙遠的夢。在剛剛舉行的立法會答問大會上,行政長官梁振英重申會大量增加土地供應,以解決房屋問題。[1]

現屆政府上任後多次表明要積極覓地建屋,並在去年年底訂下目標,要在十年內新增48萬個住宅單位,其中,公私營房屋比例為6:4。依此推算,2015/16至2024/25年度,公私營住宅的建屋目標分別為每年2.88萬及1.92萬個單位。[2]

據當局8月底公布的私樓供應數字,連同貨尾、未售樓花、可隨時動工的項目,預期未來三至四年將增加8.3萬個私人住宅單位[3],創自2004年有記錄以來新高。換言之,私樓年均供應量將首次突破2萬伙,高於私營住宅十年建屋目標的年均數字。

但官方數字公布後不久,有評論質疑當局的計算方法,指私樓預測供應被人為高估。[4]而另一邊廂,公營房屋方面,當局根據目前的覓地進度,稱十年內可興建25.4萬個新單位數目[5],但相比起28.8萬伙的建屋目標,仍有落差。到2025年,本港房屋供應究竟能否達標?

私樓供應被高估?

先說私樓供應。運輸及房屋局(運房局)每隔三個月會更新一次私人住宅一手市場的供應數字,截至今年6月底的數字顯示,當局預計未來三至四年大約可提供8.3萬個私營單位,包括5,000個「已落成樓宇但仍未售出的單位」(俗稱「貨尾」)、5.4萬個「建築中的單位(不包括已預售單位)」(即「未售樓花單位」),及2.4萬個「已批出土地並可隨時動工的項目」(下稱「隨時動工項目」)。[6](圖一)

但中原集團創辦人施永青隨後撰文表示,只有入伙並付諸使用的樓宇單位,才可被視作真正供應。以上三項數字中,5,000個貨尾供應因去年已被納入計算,今年不應重複計算;其餘兩項則屬未落成的樓宇,難以確保能夠全部在四年內完工,並推出市場,因此實際供應量將大打折扣。[7]

或許有人認為,預計潛在供應量時,「隨時動工項目」應作一併考慮,因為當政府賣出住宅土地,發展商取得「開工紙」後,考慮到物料、人工成本的上升趨勢及其他因素,理應盡快施工,以減低成本。但事實反映,即使項目取得「開工紙」,亦不代表發展商會隨即動工;市場供求、樓價等眾多因素,也會影響發展商決定何時推盤。

舉例說,2011年透過政府賣地的住宅項目中,長江實業(長實)投得的前元朗邨和元朗牛潭尾地皮,均預計於今年年內推售,算是四年內由潛在供應化為實際供應的例子;但長實另一幅位於中半山波老道的地皮,以及新鴻基地產的東半山司徒拔道前嶺南學院地皮,批地至今逾四年,仍然未知何時推出市場,可見未經「打折」的推算,很容易會高估供應量。

「折後」預測供應量佔目標八成

按當局的統計方法,以未來四年為計,私營單位供應將按年增加逾2萬個。不過若以較保守的方法推算,剔除「隨時動工項目」,並假設興建中但未售樓花單位全部落成,加上貨尾樓宇,實際供應量將只有5.9萬個(5,000+54,000),即按年新增約1.48萬個單位,只及當局承諾的年均增長目標(1.92萬個單位)不到八成。

這種算法雖較保守,卻是當局早年採取的計算方式。自運房局(前房屋及規劃地政局)2004年開始公布有關統計以來,一直只計算「貨尾」及「未售樓花單位」;「隨時動工項目」則只是提及,並未被正式納入供應量預測的統計。直至2011年3月,當局首次公布未來三至四年的預測數字,這一項目才被計算在內。[8]

根據過往資料,即使計及「隨時動工項目」,最新的供應量預測仍創歷年新高。2005至2012年期間(各年6月數字),除2006年,政府公布的未來三至四年一手私樓預測供應量,徘徊於五六萬伙。2012年政府換屆,解決房屋問題成為政策重點,當局翌年成立長遠房屋策略委員會(長策會),為增加房屋供應劃下十年藍圖。2013、2014年的數字飆升至7萬及7.3萬伙,今年更突破8萬伙,一時間供應量看似大增。(表一)

公屋供應不及預期

不過,若以樓宇落成量作為市場真正供應量,便不容輕看政府達成建屋目標的難度。金融海嘯之後,2009至2014年新落成私人樓宇單位[9],由0.71萬個反覆增至1.57萬個,平均每年約1萬個,但仍遠遠低於1990年代前後,動輒每年落成2至3萬個私人單位[10],亦與平均每年增加1.92萬個的目標,有一段距離。

至於公營房屋,前文提及,當局計劃十年內興建28.8萬個單位[11],包括20萬個公屋及約9萬個資助出售單位。但據房委會公營房屋建屋量最新數字,2015/16至2019/20年度,當局將興建7.56萬間公屋及1.76萬個資助出售單位,共計9.32萬個單位,即平均每年1.86萬個,跟目標(2.88萬)相差超過三成。政府審計署去年4月發表《規劃、建築及重建租住公屋單位》報告亦已指出,房屋署預計的公屋建屋量並不足以應付預測需求。[12]

私樓的預計供應可能被「高估」,公營房屋供應亦怕難以追上目標。若建屋量真的無法達標,仍然居住於劏房、板間房、工廈等自嘲為「蟻民」的基層民眾,是否便難覓安身之所?答案關乎我們對住宅需求量的推算,以及一些難以單靠增建房屋解決的問題,需要另文討論。

 

 

1 「【答問會】梁振英:香港樓價開始回落」,最自蘋果日報網站,http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20151022/54340727,最後更新日期2015年10月22日。
2 《長遠房屋策略》,運輸及房屋局,2014年12月。
3 「私人住宅一手市場供應統計數字(截至2015年6月30日)」,運輸及房屋局,2015年7月31日。
4 施永青,〈房屋供應須清楚界定〉,《AM730》,2015年8月4日,A10頁。
5 「長遠房屋策略截至2014年12月的最新推行進度」,運輸及房屋局,2014年12月。
6 同3。
7 同4。
8 參考各年(截至6月30日)運輸及房屋局私人住宅一手市場供應統計數字。
9 差餉物業估價署的「私人住宅落成量」數字,是指已獲屋宇署發出「入伙紙」的私人住宅單位數目,但不包括2004年前由資助出售房屋轉為私人住宅的單位。來源:「私人住宅一手市場供應統計數字(截至2015年6月30日)」,運輸及房屋局,2015年7月31日。
10 「私人住宅-各類單位落成量」,差餉物業估價署,2015年8月7日。
11 同5。
12 《規劃、建築及重建租住公屋單位》,香港審計署,2014年4月4日。