時事分析 | 土地房屋及基建 | 2015-10-30 | 《經濟日報》

從基層住屋狀況看樓市供求



近日二手樓出現劈價、蝕讓個案,樓市轉勢之說甚囂塵上。[1]然而據差餉及物業估價署數字,今年8月份整體私樓售價指數[2]上升至305點的歷史新高,40平方米以下的細型單位更按年飆升近兩成。[3]

除此以外,目前公屋輪候冊已突破28萬宗申請,就連「特快公屋編配計劃」下,包括凶宅、垃圾房旁單位在內的不受歡迎公屋單位,房屋署8月亦收到破記錄的8.83萬份申請,即大約74人爭奪一個單位。[4]

劏房人數被低估?

私樓樓價高企,公營房屋供不應求,有人租住劏房,有人蝸居床位,耀目的鋼筋水泥背後,隱藏多少城市悲歌?作為本港基層的縮影,劏房戶中有學生、有失業、退休、領取綜援的人士。

月前,政府統計處發表主題性報告《香港分間樓宇單位的住屋狀況》,首次就本港劏房問題作出詳盡的官方調查。結果顯示,全港約有8.64萬個劏房(分間樓宇單位),住戶人數約為19.55萬[5],即平均每戶約兩至三人;而平均人均居住面積為61.8平方呎[6],低於公屋的人均75平方呎。[7]

報告發表後,有評論認為數據未能反映實況,稱統計處的調查對象為樓齡25年及以上的私人住宅或商住兩用單位(不包括村屋),意即為25年以下、工廠大廈、寮屋、村屋劏房等並不包括在調查之內。[8]這些未有被納入調查的劏房不能忽視。以工廈劏房為例,僅屋宇署早前的巡查行動,便發現近百間工廈單位被分間為劏房,涉及數以千計的劏房戶。計及這些漏網之魚,劏房的實際人數很可能多於官方數字。

至於居住面積,香港中文大學未來城市研究所今年6月的一項研究發現,調查覆蓋的60多戶劏房戶的平均居住面積不足48平方呎[9],也低於官方數字的61.8平方呎。[10]

需求推算錯誤或誤導供應推算

倘若劏房戶人數被低估,而居住面積被高估,那麼基層的住屋狀況,便比官方數字所反映的更為惡劣。為應付住屋需求,當局承諾於2015/16至2024/25年度共提供48萬個新住宅單位[11],由此引申的另一問題是:若未來10年房屋供應目標,是依據市民的住屋需求得出,而後者數目出現誤差,會否影響供應量的推算?

具體來說,當局在預測所需新增房屋單位數目時,包括四項需求成分:1)住戶數目的淨增長;2)受重建影響的住戶;3)居住環境欠佳的住戶,如劏房、工廈、板間房住戶;及4)流動居民或非本地買家等其他因素。以上四項住戶的增長數目,據政府預計,分別為28.28萬、3.91萬、10.56萬和3.6萬戶,總房屋需求共計46.35萬;再按私營市場的空置單位數目作出調整,可計算出本港未來十年總房屋供應目標為48萬個單位。[12]

前文提及,官方估算的劏房戶數目與現實有所落差,若然屬實,那麼即使48萬個新增單位能夠達標,也可能不足以應付實際需求。更何況,智經早前時事分析已指出,以目前公營房屋的興建進度,及未來三至四年私樓預測供應量來看,當局達成建屋目標的挑戰頗為巨大。

除此以外,部分原本打算改劃用地的工廈住宅,將來亦可能買少見少。政府規劃署2009年對全港工業工地作檢討時,曾提出將工業地大幅改為住宅發展。然而今年最新的一輪檢討指出,現存工廈的工業用途使用活躍,建議保留大部分用地。[13]換句話說,當局冀改劃工業用地作住宅用途,以增加短中期房屋供應,將更難實現。

單位供應數目 > 家庭住戶數目

雖然現時不少私樓、村屋、工廈單位分間出多個樓宇單位,一間變三間、四間、甚至八、九間,或令實際供應量遠超官方統計。但畢竟這些劏房單位改變了原有的建築結構,消防、衛生和樓宇安全等問題令人擔憂,其合法性亦受到質疑。[14]

再換一角度,即使平衡房屋供求,是否意味基層皆可安居?觀察過往數據,2003至2013年,本港家庭住戶數目由211.4萬增加至240.5萬,增幅為13.8%;房屋供應量則由236.1萬個單位,升12.2%至264.8萬。換言之,十年內住戶數目與住宅供應的增長趨勢相若,且單位數目始終超過住戶總數(圖1)。

樓價升幅 > 租金增長

整體房屋供應看似充足,然而其間空置單位卻愈見減少。2003年,永久性住宅單位的空置率為10.4%,至2013年略微下降至9.2%(圖1)。同期另一組數字顯示,本港租戶數目佔整體住戶的比例,由2003年39.3%上升至2013年44.2%;而自置物業住戶的比例,則由53.4%減少至51.2%(圖2)。市民由置業改為租住,這一變化與其間樓價及租金的上升趨勢不無關係。

以需求較大的細型單位為例,據差餉物業估價署數字,港島區40平米以下私人住宅單位,每平米月租由2003年的152元,增至2013年的377元,升約1.5倍;[15]而同期、同類細型單位的平均售價,由每平米25,746港元增加至123,304港元,升幅高達3.8倍。[16]可見即使整體房屋供應能夠大致跟隨住戶數目增長,但樓價卻以更大的幅度上升,迫使市民,尤其是低收入人士,投向租務市場。

說來荒謬,過去數十年,社會整體累積財富的同時[17],基層市民卻愈住愈細,愈住愈貴。統計處報告在問及市民居於劏房的原因時,最多受訪住戶表示,較私樓更易負擔的租金是最大考慮。然而劏房租金的升幅同樣令人咋舌,早前有團體調查發現,71個受訪劏房住戶中,有48戶的租金在過去兩年有所上升,加幅平均為18%,遠高於同期租金指數整體升幅的11.8%。[18]

面對樓市持續升溫,當局承諾增加房屋供應,並已陸續實施印花稅及收緊按揭等多項措施,但樓價與供求並非簡單的數學題,其他因素如在聯繫匯率的機制下,香港與美國的利率走勢基本一致,長期低利率環境,亦可導致市場對樓價有所預期而令價格上升。

增加供應 ≠ 滿足需求

樓價因素之外,住戶選擇劏房的其他理由,還包括為方便上班上學,以及因經濟困難而居住在劏房單位。[19]或許有人會說,若是經濟困難,大可申請公屋,而要簡單且直接解決劏房戶的住屋難題,政府增加公屋供應便是。

然而據統計處調查,劏房住戶的每月入息中位數為1.18萬港元[20],而公屋單位一人家庭申請的入息上限為每月1.01萬港元,部分單身人士可能因超出此上限而不符合資格申請公屋,被迫棲身劏房。

另外,如今當局正計劃多個新市鎮發展項目,數萬房屋將拔地而起,但這些新增住屋的位置相對偏遠,區內的交通配套、社區設施在初時往往未夠完善,或會令部分人情願暫住就近上班上學的市區劏房,而不願到偏遠地區上樓。

不久前,行政長官梁振英在網誌中感慨傳媒報道「有青年人成家不能立室」的個案,「令人神傷」,並重申將增加土地供應速度,回應市民住屋需求。[21]然而以上種種反映,每一個劏房戶有着自己的故事,基層住屋面對的困難,不單止是土地供應不足。房屋政策以外,也需配以良好的社會流動階梯和社區規劃,才能真正令基層市民安居樂業。

 

 

1 〈二手劈價潮有因 樓市悶局難破〉,《香港經濟日報》,2015年9月22日,A10頁。
2 所有類別的私人住宅單位售價指數。
3 「私人住宅─各類單位售價指數(全港)(自1979年起)」,取自差餉及物業估價署網站: http://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/index.html ,最後更新日期2015年10月8日。
4 〈凶宅公屋申請破紀錄 8.8萬人爭1200單位〉,《明報》,2015年9月5日,A15頁。
5 包括約1,400名外籍家庭傭工及短期留港人士。
6 「香港分間樓宇單位的住屋狀況」,《主題性住戶統計調查第57號報告書》,香港政府統計處,2015年7月。
7 〈20萬人住劏房青壯年居多 四成為方便上班上學〉,《明報》,2015年7月30日,A14頁。
8 〈劏房問題 何時終結〉,《信報》,2015年8月10日,A19頁。
9 「中大未來城巿研究所與全港關注劏房平台聯合公布香港劏房研究」。取自香港中文大學網站: http://www.cpr.cuhk.edu.hk/tc/press_detail.php?id=2045 ,最後更新日期2015年6月25日。
10 同7。
11 「長遠房屋策略截至2014年12月的最新推行進度」,運輸及房屋局,2014年12月。
12 同11。
13 “2014 Area Assessments of Industrial Land in the Territory,” The Planning department, August 11, 2015.
14 「常見問題:分間樓宇單位(劏房)」,取自屋宇署網站: http://www.bd.gov.hk/chineseT/services/index_faqJ.html ,最後更新日期2014年12月23日。
15 「私人住宅─各類單位平均租金(自1982年起)」,取自差餉及物業估價署網站: http://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/index.html ,最後查詢日期2015年9月11日。
16 同15。
17 「表030: 本地生產總值、本地生產總值內含平減物價指數及按人口平均計算的本地生產總值」,取自政府統計處網站: http://www.censtatd.gov.hk/showtableexcel2.jsp?tableID=030&charsetID=2 ,最後更新日期2015年8月14日。
18 〈基層劏房租金加幅高於大市〉,《蘋果日報》,2015年9月7日,A06頁。
19 同6。
20 同6。
21 「成家,立室?」。取自政府行政長官網誌網站: http://www.ceo.gov.hk/chi/blog/blog20150831.html ,最後更新日期2015年8月31日。