中資掃商廈是租金飆升前奏?


房屋、基建及土地 | 2016-11-16 《經濟日報》 下一篇 上一篇

近來陸續有中資機構進軍本港商廈市場,繼今年初光大控股以100億元買下灣仔大新金融中心[1],最新一筆,是有報道指中資以逾350億元的作價,收購長實地產中環中心75%的權益,成為本港歷來最高單價商廈成交[2],惹來市場關注。

香港樓市去年曾經出現調整[3],但資金充裕的中資機構「落場」後,天價交易頻頻出現。有國際物業顧問公司指,今年中資購入本港全幢商廈比例高佔五成,為近年新高水平,並估計會在未來持續。[4]實質數字或有待核實,但中資湧進本地商廈市場,已是不爭事實。問題是這股熱潮還會持續多久﹖其對香港商用空間的影響又有多大?

資料來源:綜合港交所公告及各報章資料

中資「不差錢」 一年「掃貨」近380億

近一年來,中資機構積極投資本港物業。先是去年底,內地民企恆大地產以125億元購入全幢灣仔美國萬通中心,呎價高達3.6萬元,創下當時最大額商廈買賣及呎價最高紀錄。[5]再至今年2月,光大控股斥資100億元,收購同樣位於灣仔優質地段的甲級辦公大樓「大新金融中心」,以總樓面面積約40萬方呎計算,呎價亦高達2.5萬元。[6]

據美聯物業的數字,中資在港購入全幢商廈的成交總額,由2012年不足100億元,升至2015年近200億元。[7]自去年下半年,市場上已有5幢商廈由中資機構全幢購入,總作價高達376.6億元;僅今年上半年的3宗交易,成交總額已逾190億元,接近去年全年水平。[8]

租金回報偏低 中資逆勢「落場」

反觀香港整體樓市,今年上半年,私人住宅、寫字樓及商業樓宇的租金升勢一度放緩。其中全港私人寫字樓的租金,自去年第三季按年增長6.4%後,去年第四季至今年第二季的按年升幅,分別只有5.7%、4.5%和2.5%。[9]核心地區(上環/中區、灣仔/銅鑼灣及尖沙咀)甲級寫字樓的按年租金升幅,也由去年第三季的6.2%放緩至今年第二季的3.5%。[10]

資料來源:差餉物業估價署

再看物業市場回報率[11],根據差餉物業估價署(估價署)的資料,全港甲級寫字樓的租金回報率在過去十年反覆下跌,由2006年的4.6%的高位,跌至今年上半年3%的較低水平。[12]

*上半年
資料來源:差餉物業估價署

租金回報率,即租金與物業售價的比率,是衡量物業是否值得投資的主要因素之一。上述趨勢顯示,甲級寫字樓租金緩緩爬升的同時,租金回報率處於低位,投資甲級寫字樓的回報似乎不算吸引。

就在恆大去年底宣布收購美國萬通大廈後不久,美銀美林發表報告指,該幢大廈2014年總租金收入為1.71億元,以作價125億元計,租金回報率只有1.4厘,認為恆大不值得以高價收購該項目。[13]

內企借買樓買名「走出去」 核心商業區回報仍吸引

回報率看似不高,但現時低息環境下,其他投資產品的回報亦未見得吸引;何況物業投資者不一定只看重租金回報,亦會考慮資產升值潛力。而內地經濟調整、人民幣趨向貶值等因素,亦是內企「走出去」的誘因。[14]

更何況,內地企業看中的並不僅僅是直接的投資回報,部份亦希望借收購貴價物業,提升國際知名度。例如近年愈多內企來港上市,稍具財力的,除了在商業地段以高價收購整幢大廈作為公司總部,亦會一併購入商廈的命名權。紅磡One HarbourGate東座全幢,轉手後將易名為「祥祺中心」[15],美國萬通大廈將更名為「中國恆大中心」。擁有大廈命名權,更能彰顯公司實力,起到宣傳效果。

當然,在商言商,無人願意做蝕本生意,中資公司若僅僅是為樹立形象,不吝下重本買賣,也未必明智;由供求角度,或能找到部分答案。首先在供應方面,估價署的數字顯示,去年新落成私人寫字樓的總樓面面積,較2014年大增六成,達16.5萬平方米,四分之三為甲級寫字樓(12.4萬平方米),但當中約62%來自觀塘,即非核心商業地帶。政府預計,今年及明年甲級寫字樓的落成量[16],將分別按年增加四成和兩成三[17],但仍主要集中於九龍,尤其是觀塘區。

與此同時,全港甲級寫字樓的空置率去年增至7.8%,但位於上環、灣仔、銅鑼灣的甲級寫字樓空置率均出現下跌[18],反映核心地區仍有較大的市場需求。本港核心地區優質寫字樓買少見少,在供應有限的情況下,仍有值得押注的理由。而從近月中資參與的全幢商廈成交個案來看,亦多集中於屬核心商業區,例如灣仔一帶。

就投資回報而言,雖然現時本港甲級寫字樓的整體回報率偏低,但部分位於核心商業區的物業回報卻平穩上升。以位於中環黃金地段的甲級寫字樓「花園道三號」(前「花旗銀行廣場」)為例,過去四年的資本回報率,由2012年的3.3%升至今年上半年的3.6%[19],可見核心地區的優質寫字樓,仍不乏可令投資者放手一博的選擇。

*上半年
資料來源:冠君產業信託 (Champion REIT)

事實上,官方數據顯示,本港核心地區甲級寫字樓的租金及售價指數自2003年跌至谷底之後持續攀升,至2015年普遍升幅逾倍,個別地區如上環、中環更升近兩倍。[20]

中資購入香港商廈,部分成交金額雖然被指偏高,但假如這些投資者押注成功,日後租金升幅證實物有所值,這對於商用物業租客,肯定不是好消息。而萬一核心商業區的「理想回報」只是前奏,其他商用空間的租金隨之增加,那麼資金緊絀的中小企或初創企業如何應對,將會是一道長遠困擾香港的難題。

1 「關連交易 成立合營企業(股份代碼:165)」,香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司,2016年2月25日。
2 〈中環中心357億售予中資〉,《信報》,2016年10月31日,A01頁。
3 「香港物業售價指數」,差餉物業估價署,2016年8月4日;「香港物業租金指數」,差餉物業估價署,2016年8月4日。
4 劉詠怡,〈中資掃商廈佔五成 創近年新高〉,《明報》,2016年10月24日,B01頁。
5 「華置以125億元出售灣仔美國萬通大厦予恆大」。取自明報新聞網網站:http://news.mingpao.com/ins/instantnews/web_tc/article/20151112/s00003/1447326546068,最後更新日期2015年11月12日;〈中資天價連吞港商廈 恆大125億購華置總部 呎價逾3.6萬新高〉,《明報》,2015年11月13日,A02頁。
6 同1。
7 「中資湧港 已掃全港最貴3 幢商廈」。取自美聯工商鋪網站:http://www.midlandici.com.hk/ics/index.jsp?app=dailynews_details&env=&post_id=11568,最後更新日期2016年8月1日。
8 同7。
9 「私人寫字樓─各級別租金指數(所有地區)」,差餉物業估價署,2016年8月4日。
10 「私人寫字樓─核心地區甲級寫字樓的租金及售價指數」,差餉物業估價署,2016年8月4日。
11 即把「租金/應課差餉租值」的平均比率與「售價/應課差餉租值」的平均比率作比較後計算出來的。租金分析與售價分析所涵蓋的物業可能並不相同。因此,這方面的數字只能顯示普遍的物業回報率及市場趨勢。資料來源:「技術附註」,差餉物業估價署,2016年8月4日。
12 「物業市場回報率─私人非住宅樓宇」,差餉物業估價署,2016年8月4日。
13 「美銀:難理解恆大高價買寫字樓 關注高負債」。取自信報網站:http://www2.hkej.com/instantnews/stock/article/1182178/美銀:難理解恒大高價買寫字樓 關注高負債,最後更新日期2015年11月13日。
14 〈中資買地買樓 商廈鶴立雞群〉,《香港經濟日報》,2016年7月19日,A10頁。
15 〈深圳祥祺45億購One HarbourGate東座 中資不足一年掃4商廈涉328億〉,《明報》,2016年7月19日,B03頁。
16 以樓宇內部樓面總面積計算。資料來源:《香港物業報告2016》,差餉物業估價署,2016年4月,第69頁。
17 17.42萬平方米和21.51萬平方米。資料來源:《香港物業報告2016》,差餉物業估價署,2016年4月,第11頁。
18 《香港物業報告2016》,差餉物業估價署,2016年4月,第11頁。
19 註:即收益率(cap rate)。資料來源:“2011 Annual Results Investor Presentation ver 1.1,” Champion REIT, accessed August 24, 2016, pp. 8; “2013 Final Results Investor Presentation version 2.1,” Champion REIT, accessed August 24, 2016, pp. 6; “2014 Final Investor Presentation version 3.2,” Champion REIT, accessed August 24, 2016, pp. 7; “2015 Final Results,” Champion REIT, accessed August 24, 2016, pp. 4; “2016 Interim Results,” Champion REIT, accessed August 24, 2016, pp. 3.
20 「私人寫字樓──核心地區甲級寫字樓的租金及售價指數(自1984年起)」。取自差餉物業估價署網站:http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_10.xls,最後更新日期2016年10月6日。