時事分析 | 土地房屋及基建 | 2016-11-23 | 《經濟日報》

共同工作空間還是初創夢工場嗎?



本港核心地區優質寫字樓水漲船高,內地資金爭相押注,成交價屢創新高。共同工作空間(co-working spaces)在香港流行多年,本為個人工作者、初創企業等提供成本低廉的劏房辦公室[1],早前卻有報道指,連跨國企業也進駐共同工作空間,個人工作者和初創企業的生存空間會否隨之收窄,令人擔憂。

辦公室租金 全球最貴

有國際地產顧問報告指出,2016年第2季香港30層或以上的商厦,呎租已高達每年278.5美元,蟬聯全球首位,較第2名的紐約貴逾五成。[2]政府歷史數據顯示,香港核心地區──上環、中環、灣仔、銅鑼灣及尖沙咀──甲級寫字樓的租金及售價指數自2003年跌至谷底之後持續攀升,以1999年為基數,至2015年普遍升逾一倍,個別地區如上環、中環更升近兩倍。[3]其他非核心地區──北角、鰂魚涌、油麻地及旺角──的平均租金亦呈相同趨勢,從1999年到2015年甲級和乙級寫字樓均錄得逾倍升幅,丙級寫字樓升幅亦接近一倍。[4]

資料來源:差餉物業估價署

但「你有張良計,我有過牆梯」,在香港寫字樓租金愈來愈高不可攀的同時,自2009年開始亦有共同工作空間興起以應對愈租愈貴的問題。截至2015年年底,已有最少40個共同工作空間在香港運作。[5]財經事務及庫務局局長今年初亦認為,隨着共同工作空間增加,租金昂貴已非窒礙金融科技發展的原因。[6]

劏房辦公室 另類生存之道

共同工作空間在本地被戲稱為「劏房辦公室」,因其運作模式與住宅劏房有類似之處,都是把一個空間分拆為多個單位分租,佔地兩層約數千呎的辦公室,分間後可進駐數十間蚊型公司。[7]辦公空間細小,好處是租金較低,在中環、銅鑼灣、尖沙咀和觀塘都有據點的TGN[8]、位於太子的The Good Lab,以及側重科技創投的CoCoon,月租一張固定辦公枱的費用都在3,000元上下。[9]「蚊型公司」甚或個人工作者,總算能以此棲身。[10]

然而,最近連滙豐銀行都在銅鑼灣WeWork劏房辦公室租了逾300張寫字枱,供其數碼團隊辦公。[11]這令人疑惑,作為市值逾萬億的「大笨象」,為何會進駐本為初創公司而設的共同工作空間?其背後又是否有節約租金成本的考量?

助建立社群 資源運用更靈活

其實共同工作空間的吸引力,並不止於節約成本,它們亦不單單是工作場所。一個真正的共同工作空間,需要幫助租戶建立社群、創造體驗以及促進商務。[12]例如美國的RISE Collaborative Workspace,便利用共同工作空間建立一個純由女性組成,而又各自從事不同行業的社群,讓她們連結起來,分享經驗。[13]本地音樂人Heyo搬進unwire位於牛頭角工廈的共同工作空間後,亦指走出自己的房間創作,可接觸更多各行各業的人,「知道別人如何看待我的音樂,以及我的存在價值。」[14]

共同工作空間的租戶互相支援,更有助提升彼此的工作效率。例如一間公司若需要設計商標,只要坐在椅子滑往隔壁的設計公司,便能獲取意見。[15]因此,創業和個人工作者租用這些劏房辦公室,固然有成本考慮,但他們在內獲得的工作資源與靈感,亦是考慮進駐的因素。

至於大公司,其資金雖不若「蚊型公司」緊絀,但租用共同工作空間能助其靈活增減人手。劏房辦公室可按月租賃[16],「易入易出」,方便調度。有這類選擇,大公司內那些不用長期存在的工作團隊,當然不必動輒長租幾層甲級商廈[17],好讓日後臨時團隊解散,亦不必承擔空置的租金成本。

此外,共同工作空間亦可幫助大公司顯著節省人事成本。共同工作空間The Work Project創辦人Junny Lee宣稱,香港公司每月平均需要為每名員工支付大約8,000至10,000元的辦公室租金,而使用共同工作空間的月租成本,則可低至每10名員工6,600元。[18]而據報道,除了滙豐銀行之外,亦有其他銀行為了管理在經濟不確定週期中的員工波動人數,將租用共同工作空間列為他們的選項。[19]

國際營運商進駐核心區

在共同工作空間愈來愈多的同時,競爭亦更為激烈。在亞太地區當中,約七成共同工作空間是位於城市邊緣、租金較為廉宜的地帶,包括墨爾本、上海、新加坡、悉尼都是如此,但在東京和香港,卻有超過五成的共同工作空間座落於城市核心商業區。[20]另外,在新興亞太市場當中,雖然本地或區域性的共同工作空間營運商仍有六成市場佔有率,但具有國際背景的營運商已在大幅擴張[21],進駐核心地區。

以上述WeWork為例,在2016年上半年登陸香港時,即直接進駐銅鑼灣的Tower 535寫字樓,而且與本地品牌相較,他們吸納的樓面面積可以是10倍以上,例如本地The Good Lab總面積大約是4,900平方呎[22],但WeWork光在銅鑼灣一處便已接近100,000平方呎。[23]最近其在灣仔匯漢大廈擴充的據點,亦達59,500平方呎。[24]有研究顯示,香港約五成共同工作空間未來計劃在核心地區擴充業務,在亞太地區僅次於東京。[25]

甲級寫字樓空置率低 推高租金

近年香港核心地區如中環、灣仔、銅鑼灣等地的甲級寫字樓空置率均徘徊在極低水平[26],2月整體空置率為1.8%,創下2007年後新低[27],共同工作空間在核心地區擴大版圖,如滙豐這等「大客」又趨之若鶩,核心地區的甲級寫字樓,只會更為渴市。

近年內地企業對進駐香港的興趣增加,亦導致甲級寫字樓需求緊張。尤其是2014年滬港通及2015年實施內地與香港基金互認安排後,中環約50%的新租戶均來自內地,成為近年香港核心商業區租金成長的主要動力。[28]上述地區今年首兩季租金,增長達4.3%至6.2%。[29]若預計在今年內啟動的深港通進一步刺激商廈租金升勢,這對於共同工作空間營運者,肯定不是好消息 。

高檔化是否初衷?

租金上升,共同工作空間經營者的盈利當然會被成本擠壓,經營者除了向其「劏房」租客加租,亦會選擇走向高配備、高增值及高檔路線,例如在高速網絡、舉辦活動、公用互動區等常用功能之外[30],提供人力資源解決方案、醫療保健、企業融資和一站式會計等服務[31],甚至設有遊戲室與迷你影院。[32]共同工作空間的定位,因應國際營運商的加入和租金上漲,未來會變得更為複雜,再非所有都適合個人工作者或「蚊型公司」。

將來共同工作空間的生態,相信會走向多元化,目標客群不會局限於初創企業,在核心地區的,會吸引大客進駐,而創業者則留在訂價較低的二線地區。過去學者在研究創業生態時,多計算城市中共同工作空間數量來作為一項創業支援指標[33],這指標在未來相信更難一概而論,要審慎應用。而一些常被引用的數據,例如全世界共同工作空間數量的增減,更不宜單純地視作創業風氣轉向。因為初創公司和個人工作者日後棲身的,可能已是更為另類的商用空間。

1 劉耀祥,〈揀個交流好地方〉,《壹週刊》,2016年4月28日,A56至57頁。
2 "Global Cities: The 2017 Report," Knight Frank, September 2016, p.12; 「萊坊發表2017年《全球城市報告》」。取自Knight Frank網站:http://www.knightfrank.com.hk/zh-cht/news/萊坊發表2017年《全球城市報告》-09851.aspx,最後更新日期2016年9月15日。
3 「私人寫字樓──核心地區甲級寫字樓的租金及售價指數(自1984年起)」。取自差餉物業估價署網站:http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_10.xls,最後更新日期2016年10月6日。
4 「私人寫字樓──各區不同級別平均租金(自1982年起)」。取自差餉物業估價署網站:http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_6.xls,最後更新日期2016年10月6日。
5 Zen Soo, "Hong Kong start-up launches search platform for flexible work space as city’s office rents soar," South China Morning Post, September 29, 2016, http://www.scmp.com/business/article/2023707/hong-kong-start-launches-search-platform-flexible-work-space-citys-office.
6 〈督導小組倡5方面推金融科技 陳家強:吸引初創企業在港發展〉,《成報》,2016年2月27日,A06頁。
7 陳芷慧,〈共用工作空間 埋班發圍又夠慳〉,《蘋果日報》,2015年11月14日,E02頁。
8 「多用途空間:全球」。取自Tuspark Global Network網站:https://www.tgnglobal.com/workhubs,查詢日期2016年10月13日。
9 "Pricing," Tuspark Global Network, https://www.tgnglobal.com/pricing, accessed October 13, 2016;「我想加入」。取自好單位網站:http://www.goodlab.hk/join-us/,查詢日期2016年10月13日;「會籍種類」。取自浩觀網站:http://www.hkcocoon.org/membership.html,查詢日期2016年10月13日。
10 陳芷慧,〈共用工作空間 埋班發圍又夠慳〉,《蘋果日報》,2015年11月14日,E02頁;吳宛蔚,〈BIG SPENDER:潮租劏房辦公室〉,《蘋果日報》,2012年10月10日,B13頁。
11 "HSBC moves 300 staff into WeWork hot-desking site in Causeway Bay," South China Morning Post, http://www.scmp.com/property/hong-kong-china/article/2021679/hsbc-moves-300-staff-wework-hot-desking-site-causeway-bay, last modified September 23, 2016
12 "The rise of co-working space in Asia pacific: boon or bane?," Bangkok Post, September 27, 2016, http://property.bangkokpost.com/news/1096132/the-rise-of-co-working-space-in-asia-pacific-boon-or-bane-.
13 "About RISE," RISE, http://www.riseworkspace.com/about-rise/, accessed October 13, 2016; "Co-working space for women signs lease in Clayton," ST. Louis Business Journal, September 27, 2016, http://www.bizjournals.com/stlouis/blog/biznext/2016/09/co-working-space-for-women-signs-lease-in-clayton.html.
14 同7。
15 同7。
16 「為何選擇WEWORK」。取自wework網站:https://www.wework.com/zh-TW/why-wework,查詢日期2016年10月13日。
17 高天佑,〈滙豐租劏房辦公〉,《信報財經新聞》,2016年9月23日,A14頁。
18 "Hong Kong co-working space concept looks to hotel industry for inspiration in pricing," South China Morning Post, September 29, 2016, http://www.scmp.com/business/article/2023332/hong-kong-co-working-space-concept-looks-hotel-industry-inspiration-pricing.
19 同11。
20 "Asia Pacific Occupier Markets: The rise of co-working space in Asia pacific: boon or bane?," CBRE, August 2016, p.7.
21 同20,第6頁。
22 「The Good Lab 好單位」。取自好單位網站:http://www.goodlab.hk/space/,查詢日期2016年10月13日。
23 同20,第8頁。
24 「中環甲級寫字樓空置率低,推高租金水平」。取自仲量聯行網站:http://www.jll.com.hk/hong-kong/zh-hk/news/410/中環甲級寫字樓空置率低推高租金水平,最後更新日期2016年6月21日。
25 同20,第7頁。
26 「簡報:寫字樓租賃市場」,第一太平戴維斯,2016年7月,第2頁。
27 〈甲廈空置率創九年低〉,《東方日報》,2016年3月23日,B08頁。
28 "Global Cities: The 2017 Report," Knight Frank, September 2016, p.38.
29 同26。
30 同20,第3頁。
31 同16。
32 〈共用空間中心 洽租銅鑼灣Tower 535〉,《香港經濟日報》,2016年3月29日,D15頁。
33 「香港創業生態系統愈趨成熟令創業前景樂觀」。取自香港中文大學網站:http://www.bschool.cuhk.edu.hk/index.php/newsroom/press-release/2153-2014-09-25-09-36-14,最後更新日期2014年9月2日。