時事分析 | 土地房屋及基建 | 2017-03-09 | 《經濟日報》

一手樓交投暢旺 不良銷售須警惕



2017年開始至今,多個新盤熱賣[1],一手發展商亦陸續推盤,今年一手樓的成交,或會延續過去數年的熾熱氣氛。一手市場交投活躍,涉及新盤銷售的投訴恐怕也會惹人關注。地產代理監管局(地監局)稱,2016年共接獲74宗與一手住宅有關的投訴個案,按年上升72%。[2]

雖然《一手住宅物業銷售條例》(條例)自2013年4月實施至今近四年[3],但地產代理之間競爭激烈,尤其是在一手樓盤,不良銷售手法仍不時出現。今年樓市若同樣集中於一手市場,有關條例是否需要完善,不良銷售能否杜絕,值得警惕。

銷售投訴增 涉一手樓升幅逾七成

現時,本港有多間機構處理與住宅物業有關的投訴,其中一手住宅物業銷售監管局,會對一手樓的售樓說明書、價單、銷售手法等作出監管,而地監局則負責規管地產代理的執業。去年地監局共接獲投訴475宗,較2015年同期上升逾五成;其中74宗與一手住宅物業有關,按年升幅為72%,高於整體投訴升幅。[4]

一手住宅物業有關的投訴大增,與去年一手樓市熾熱有關。土地註冊處的統計顯示,去年全港住宅樓宇買賣合約共錄得54,701宗,較2015年下跌2.3%,但一手住宅物業的交易數據跌幅較少(-0.2%),僅比2015年減少33宗;成交金額方面,一手住宅按年上升15.9%,至1,866億元,以每份合約平均價值為計,2016年每宗買賣的平均價值為1,111萬元,顯著高於2015年的957萬元。[5]

事實上,無論是成交量或是成交金額,近年一手樓買賣佔整體成交的比例,均持續增加。一手住宅買賣成交量佔一手及二手整體交易的比例,由2010年的10.1%顯著升至2016年的30.7%;其間一手成交金額所佔百分比則上升了20.5個百分點,至43.6%。[6]

發展商出招抗辣 買家轉投新盤

一手樓漸受垂青,部分源於政府「辣招」對抗熾熱樓市,令買家紛紛轉投一手樓,尤其是針對現時已經「上車」的買家,再購置住宅物業時需要繳付「雙倍印花稅」(DSD)。[7]去年11月,政府再度「加辣」,將住宅物業買賣印花稅的稅率,劃一調高至15%,但首次置業可獲豁免。[8]

再度加辣雖然並非針對二手市場,但經過幾輪辣招,樓市交投不免受到影響。發展商亦見招拆招,以貼近二手價推盤,及配以不同的按揭優惠和付款方式吸客,令市場焦點和購買力均落入一手市場,地產代理也轉戰一手住宅、工廈、商舖、境外物業等市場。[9]

從地產代理持牌人數來看,2016年本港約有3.7萬名持牌代理員,為2013年以來新高[10];一手及二手成交量則由2014年63,807宗,逐年減至2016年54,701宗。[11]在樓市交投萎縮的情況下,行業競爭激烈,地產代理面對較大壓力,個別代理為保飯碗,或會冒險踩界,甚至做出違規行為。

為求促銷 部分代理或鋌而走險

投訴情況在新盤市場較為突出,原因之一,是相比二手樓,購買一手樓時除發展商提供折扣優惠外,即使有地產代理作中介人,一手樓買家往往可享免佣優惠,不少代理為招攬買家,更會提出五花八門的回贈等優惠招徠[12],但在好處多多的同時,銷售過程中亦出現不少紛爭。

地監局去年接獲有關一手樓的投訴個案中,主要涉及的違規事項便包括有代理「未有履行回贈承諾」、「發出違規廣告」、「代客墊支」,以及「向客戶提供誤導按揭申請資料」。[13]

類似的投訴過去時有發生,其中一例,是一名買家透過一名營業員購買一個一手住宅物業單位,在訂立臨時買賣協議前,該營業員聲稱當買家的單位入伙後,會提供相等於樓價2%的現金回贈,並在訂立協議時以表格形式向買家確認。但該買家遷入單位,並向營業員索取該筆現金回贈時,卻未獲回覆。買家於是向地監局投訴,地監局紀律委員會亦認為代理未有兌現提供現金回贈的承諾,有關行為已違反了《操守守則》。[14]

地產代理未能履行回贈承諾,在各類投訴中較為常見。另外,就按揭申請,貸款機構在審批按揭貸款時,會就申請者的財政狀況作不同考慮,故此地產代理在處理交易時,不應向準買家作出任何按揭條款的保證[15];但曾有案例是,代理向客戶提供按揭資料時「太積極」,超出銀行所能提供的範疇[16],便可能違反地監局制定的操守規定。[17]

上述個案並非孤例,正如上文提及,市民對私樓需求殷切,二手市場受政府加辣打擊,但是發展商透過折扣優惠,減輕買家負擔,某程度上令買家集中在一手市場。而一些代理為爭搶生意,會向準買家表示提供現金回贈或「回佣」頗為常見,這種情況若處理不當,便容易產生爭拗。

法例規管近四年 不良銷售遏而不止

為規管新盤推售,2013年4月,《一手住宅物業銷售條例》正式生效,就一手住宅物業的售樓說明書、價單、銷售安排、廣告,以及臨時買賣合約和買賣合約等事宜,訂立了詳細規定,令買家更有保障。[18]

但消費者委員會(消委會)在2014年發表的《一手住宅物業銷售研究報告》中指出,條例實施後,一手住宅物業的銷售過程仍存在各種問題[19],尤其在銷售手法方面,消委會從實地視察及循規檢查中發現,疑似誤導的銷售手法遏而不止,代客墊支、售樓現場的高壓銷售手法亦有出現。[20]

例如有地產代理不斷游說準買家在知道抽籤結果後,即時作買樓決定,其中一宗個案,是準買家在揀樓時只有三分鐘時間考慮。[21]速戰速決的買樓文化,能否讓買家得到透明充分的資訊後作出理性決定,令人質疑。2013至2014年9月期間,消委會便收到75宗涉及一手樓銷售的投訴,其中13宗與地產代理有關。[22]

另外,確保條例有效實施的一手住宅物業銷售監管局,至今亦累積收到229宗投訴,包括市民對樓盤廣告、失實陳述及/或傳布虛假或具誤導性資料,以及銷售安排等方面的不滿;被投訴的人士當中,既有賣方,也有地產代理以及地產代理行。[23]

展望今年,據截至去年12月底的最新官方數字,現樓「貨尾」單位共6,000個,興建中未售出單位64,000個,位處「熟地」而可隨時動工的單位24,000個,即未來三至四年一手私樓潛在供應量預計達94,000伙,為2004年9月以來最高紀錄。[24]

據地監局年報,該局在2014/15及2015/16年度巡查一手樓盤地點和地產代理商鋪,分別為2,968和2,685次。[25]從近來新盤推售情況來看,一手樓需求仍然殷切[26],在一手供應增加的情況下,當局應繼續加強循規檢查,以及教育宣傳,避免不當銷售手法出現;同時公眾亦應提升自我保障意識,做個精明的消費者。

1 〈啟德嘉匯客1.4億掃15伙 首日開賣沽清 投資者佔六成〉,《蘋果日報》,B01頁。
2 「監管局回顧2016年工作及簡介2017年工作重點」,地產代理監管局,2017年1月24日。
3 條例就一手住宅物業的售樓說明書、價單、示範單位、參觀已落成一手住宅物業的安排、成交紀錄冊、銷售安排文件須提供的資料、廣告,以及臨時買賣合約和買賣合約須載有的強制條文等事宜,訂立詳細規定。條例亦禁止任何人士在促銷一手住宅物業時作出失實陳述,或傳布虛假或具誤導性資料。資料來源:「立法會十一題:一手住宅物業銷售條例」。取自新聞公報網站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201412/03/P201412030428.htm,最後更新日期2014年12月3日。
4 同2。
5 「統計數字 - 2011-2015年住宅樓宇買賣合約統計數字:一手及二手買賣」。取自土地註冊處網站:http://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agt-pri-3.htm,最後更新日期2016年1月11日;「統計數字-2016年住宅樓宇買賣合約統計數字:一手及二手買賣」。取自土地註冊處網站:http://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agt-primary.htm,最後更新日期2017年1月10日。
6 同5。
7 「最新政府房策一覽」。取自GoHome網站:https://www.gohome.com.hk/mortgage/government-measure/#dsd,查詢日期2017年2月8日。
8 「新一輪需求管理措施應付過熱的住宅物業市場」。取自新聞公報網站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201611/04/P2016110400762.htm,最後更新日期2016年11月4日。
9 「逆境中必須慎行」。取自精明委託地產代理網站:http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/consumer-columns-zh-hant/01-zh-hant/逆境中必須慎行,最後更新日期2016年12月22日。
10 《監管局二零一五至二零一六年年報》,地產代理監管局,查詢日期2017年2月10日,第63頁;《監管局二零一四至二零一五年年報》,地產代理監管局,查詢日期2017年2月10日,第66頁。
11 同5。
12 陳嘉敏,〈新盤點揀 3部曲助籌謀〉,《香港經濟日報》,2011年4月29日,D07頁。
13 同2。
14 地監局紀律委員會指該名營業員違反了《操守守則》第3.7.2段:「地產代理和營業員應避免做出可能令地產代理行業信譽及/或名聲受損的行為」,決定譴責該名營業員、罰款港幣10,000元,以及暫時吊銷其牌照一個月;同時在其牌照上附加條件,要求他在12個月內取得持續專業進修計劃下核心科目的12個學分。資料來源:「未能兌現現金回贈承諾」。取自精明委託地產代理網站:http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/consumer-columns-zh-hant/02-zh-hant/未能兌現現金回贈承諾,最後更新日期2016年12月29日;「《操守守則》實例」,地產代理監管局,2013年6月,第67頁。
15 「不可向準買家就按揭貸款作出保證」。取自精明委託地產代理網站:http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/consumer-columns-zh-hant/02-zh-hant/不可向準買家就按揭貸款作出保證/,最後更新日期2016年7月4日。
16 「【地產投訴】地監局:2016年接475宗投訴 按年升51%」。取自蘋果日報網站:http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170124/56216794,最後更新日期2017年1月24日。
17《〈操守守則〉實例》,地產代理監管局,2013年6月,第37頁。
18 例如,新盤面積及售價只能以「實用面積」表達、賣方必須在出售日期的最少7日期間內提供售樓說明書、必須在出售日期的最少3日期間內提供價單和銷售安排文件,以及賣方如要改動價單及銷售安排,有關改動必須等待3日後才生效等,均加強保障了買家權益。資料來源:「立法會十一題:一手住宅物業銷售條例」。取自新聞公報網站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201412/03/P201412030428.htm,最後更新日期2014年12月3日。
19 包括售樓書資訊龐雜但欠缺物業管理費用等重要資料、價單所列單位並非全部放售因而令準買家感混淆、同一人可重複作「購樓意向登記」令需求被誇大等。資料來源:「立法會十一題:一手住宅物業銷售條例」。取自新聞公報網站:http://www.info.gov.hk/gia/general/201412/03/P201412030428.htm,最後更新日期2014年12月3日。
20 《一手住宅物業銷售研究報告 報告摘要》,消費者委員會,2014年11月11日,第3至5頁。
21 同20。
22 “Study on the sales of first-hand residential properties,” Hong Kong Consumer Council, November 2014, p. 117.
23 「數據及統計數字」。取自一手住宅物業銷售監管局網站:http://www.srpa.gov.hk/tc/data-n-statistics.html,最後更新日期2017年2月7日;嚴俏婷 梁子謙,〈《條例》實施3年 研檢討修例?〉,《Property Times》,2016年4月30日,014頁;嚴俏婷 梁子謙,〈今年首季已錄5宗廣告投訴〉,《Property Times》,2016年4月30日,014頁。
24 「私人住宅一手市場供應統計數字(截至2016年12月31日)」,運輸及房屋局,2017年1月27日,第7頁;「一手樓潛在供應創新高」。取自政府新聞網:http://www.news.gov.hk/tc/categories/infrastructure/html/2017/01/20170127_102812.shtml,最後更新日期2017年1月27日。
25 《監管局二零一五至二零一六年年報》,地產代理監管局,查詢日期2017年2月24日,第75頁。
26 〈啟德嘉匯客1.4億掃15伙 首日開賣沽清 投資者佔六成〉,《蘋果日報》,B01頁;〈上月新盤銷售額158億 沽600伙套56億 柏傲灣成吸金王〉,《信報》,2017年2月1日,A07頁。